魏勇：“租購(gòu)并舉”，開啟安居新時(shí)代

鏈家地產(chǎn)副總裁 魏勇

??中房網(wǎng)訊 2018年1月11日-12日，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)指導(dǎo)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)和福建省晉江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局共同主辦的"第九屆中國(guó)人居環(huán)境高峰論壇"在福建省晉江市隆重召開。

??論壇深入探討邁進(jìn)新時(shí)代的中國(guó)人居環(huán)境建設(shè)的新使命和新方向，展現(xiàn)不同業(yè)態(tài)的人居環(huán)境建設(shè)的新實(shí)踐和新成果，為產(chǎn)業(yè)鏈不同實(shí)施主體搭建起共建與共享的合作交流平臺(tái)，為推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，深化供給側(cè)改革探索，滿足全體人民追求美好生活的需要注入強(qiáng)勁動(dòng)力。

??住建部、環(huán)保部、發(fā)改委、國(guó)家開發(fā)銀行領(lǐng)導(dǎo)以及來(lái)自我國(guó)人居環(huán)境各領(lǐng)域的知名專家學(xué)者、中國(guó)人居環(huán)境共建示范城市代表、房地產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)代表以及晉江市政府相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)人濟(jì)濟(jì)一堂，圍繞論壇主題"共建與共享--迎接綠色人居新時(shí)代"展開了深入的探討與交流。在本次論壇上，鏈家地產(chǎn)副總裁魏勇發(fā)表了《“租購(gòu)并舉”，開啟安居新時(shí)代》的主題演講。

??以下為文字實(shí)錄：

??魏勇：非常高興有機(jī)會(huì)來(lái)跟大家一起分享和討論，在租賃是我們未來(lái)的一些變化或者一些趨勢(shì)。

??我今天給大家主要分享鏈家研究院最近的一些成果。

??關(guān)于租的問(wèn)題，非常熱最近時(shí)間，尤其是十九大房租不炒和租購(gòu)并舉的機(jī)制建立政策公布，關(guān)于租討論非常多。各個(gè)主體無(wú)論政府還是企業(yè)，市民對(duì)租賃、租住投入非常多的關(guān)心，也有很多企業(yè)開始布局投入很多的資源。

??真的租賃是是真的到來(lái)了嗎？為什么把租放如此重要的地位？19大把購(gòu)租并舉改成租購(gòu)并舉，這體現(xiàn)了領(lǐng)導(dǎo)的思路和想法，有非常深刻的含義。

??在這種背景下，大家也想關(guān)于租，這個(gè)時(shí)代到來(lái)意味著什么，未來(lái)什么趨勢(shì)和變化？研究院根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的跟蹤，結(jié)合我們自己對(duì)中國(guó)主要國(guó)內(nèi)30個(gè)城市的數(shù)據(jù)梳理，我們做了一些課題研究。

??今天主要分享一下根據(jù)國(guó)際的比較研究，我們大概會(huì)形成一些什么樣的共識(shí)，和大家一起探討。

??首先來(lái)看在租賃時(shí)代，有一個(gè)生命周期的概念，從一個(gè)職場(chǎng)小白到精英，再往后有自己的伴侶成立小家庭，有孩子，這樣的生命變化過(guò)程中對(duì)于租住品質(zhì)要求和需求主要的提升，在變化的。

??也根據(jù)它自身的能力有不同的訴求，這種情況下，未來(lái)對(duì)于不同生命周期的客戶的針對(duì)性的需求也是我們需要跟蹤和考慮的。從國(guó)際比較看，我們看到從幾個(gè)主要的發(fā)達(dá)國(guó)家租賃人口和住房的數(shù)量看，應(yīng)該說(shuō)我們和這些國(guó)家相比，我們是處于非常小的一個(gè)比例。租賃人口美國(guó)35%，日本是42%，英國(guó)37%。我們國(guó)家11.64%。

??用于租賃的房屋數(shù)量看，我們只占17.8%，發(fā)達(dá)國(guó)家超過(guò)30%，甚至50%。

??從城市來(lái)看，發(fā)達(dá)的城市像紐約國(guó)際先進(jìn)城市，租賃人口比重占到50%，我們哪怕北上深最發(fā)達(dá)城市30%、40%左右。數(shù)據(jù)對(duì)比可以看出來(lái)，無(wú)論在租賃人口還是租金規(guī)模還是租賃房屋本身提供來(lái)講，無(wú)論供給方還是需求方講，我們與國(guó)際比較有很大的差距，意味著我們存在非常大的持續(xù)的上升空間。

??長(zhǎng)租市場(chǎng)我們預(yù)計(jì)，未來(lái)到2025年可以突破將近3萬(wàn)億，有一個(gè)數(shù)據(jù)，實(shí)際上全國(guó)城市的流動(dòng)人口大概2.49億人，假如說(shuō)平均沒(méi)有每年支出1萬(wàn)元就是2.49萬(wàn)億，在很多城市根本不是這個(gè)數(shù)據(jù)，3萬(wàn)億規(guī)模是比較保守的估計(jì)。

??從新房、二手房和租房三個(gè)模塊結(jié)構(gòu)來(lái)看，我們與發(fā)達(dá)國(guó)家有很大的差距。在英國(guó)，一手、二手房和租賃占比10%、74和16%的。美國(guó)是6，60%是二手房，租賃市場(chǎng)29%。如果租賃市場(chǎng)27%。我們國(guó)家是一個(gè)初級(jí)的架構(gòu)，新房57%，二手房37%，租賃房6%。從這個(gè)數(shù)據(jù)看，我們?cè)鲩L(zhǎng)空間也是很大。

??10年以后我們預(yù)計(jì)二手房和租賃占比，租賃15%。

??從數(shù)據(jù)看未來(lái)租賃業(yè)未來(lái)10年是最后空間最大的市場(chǎng)，雖然絕對(duì)額不是最大，但是增長(zhǎng)的速度應(yīng)該是最快的。

??從房屋持有的情況看，未來(lái)主要的租賃的架構(gòu)是專業(yè)化和規(guī)?；簿褪怯蓪ｉT機(jī)構(gòu)運(yùn)作租賃住房，運(yùn)營(yíng)和管理是微量的一個(gè)趨勢(shì)。美國(guó)個(gè)日本過(guò)往租賃住宅供給結(jié)構(gòu)可以看到，機(jī)構(gòu)自持美國(guó)是30.4%，日本是83%，日本基本上個(gè)人房子會(huì)委托給機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，日本最大的房產(chǎn)商不是開發(fā)商，而是房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)商。手里幾十萬(wàn)套房子，日本這樣的公司非常多。

??我們國(guó)家的個(gè)人房源交給機(jī)構(gòu)比例非常的低，我們不到5%。這個(gè)比例是非常低，大部分的房源在自己個(gè)人手里。

??未來(lái)從租賃的運(yùn)營(yíng)看，機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)會(huì)是一個(gè)趨勢(shì)，而機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)中間，我們可以看到，其實(shí)越是比較難的，包括在管理上難，服務(wù)上難，配套延伸服務(wù)難的行業(yè)，運(yùn)作的空間其實(shí)越大，利益越大。資本市場(chǎng)對(duì)它的估值也是越大。美國(guó)的前三公司都是百億級(jí)規(guī)矩。只是做提供商或者自己提供的物業(yè)管理這一部分運(yùn)營(yíng)商估值比較低，這體現(xiàn)資本市場(chǎng)對(duì)于租賃管理、租賃運(yùn)營(yíng)和租賃服務(wù)價(jià)值的一種展望和預(yù)測(cè)。

??從我國(guó)目前的租賃經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀看，這過(guò)市場(chǎng)是一個(gè)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)里面唯一有政策紅利的市場(chǎng)，其他的房地產(chǎn)市場(chǎng)都受到限制，受到一些整頓、調(diào)控，甚至打壓。租賃市場(chǎng)政府是支持的，鼓勵(lì)的。從鼓勵(lì)和支持這樣的強(qiáng)大市場(chǎng)推動(dòng)背景下，現(xiàn)在有很多的運(yùn)營(yíng)商開始涉足這塊領(lǐng)域。

??分散供應(yīng)管理規(guī)模看，目前有比較多的企業(yè)在參與，其中鏈家下面的一個(gè)自營(yíng)品牌管理30萬(wàn)左右，第二名我愛(ài)我家旗下的一個(gè)。還有分散式，但是也是專業(yè)化，只不過(guò)管理房間分散各個(gè)小區(qū)。集中式就是一棟樓的公寓看，魔方是排名第一。

??眾多的管理商，參與市場(chǎng)主體情況下，很多參與市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)和管理包括服務(wù)的業(yè)態(tài)出現(xiàn)，房屋租賃不簡(jiǎn)單是把房子收到再租出去的過(guò)程，包括房源和客源如何聯(lián)系的基礎(chǔ)設(shè)施、數(shù)據(jù)、軟件、系統(tǒng)服務(wù)外，還包括關(guān)于房地產(chǎn)的一系列配套服務(wù)，關(guān)于租住房屋的裝修服務(wù)，租住房屋的配置、維修，也包括租住房屋的搬家、保潔、安全一系列的服務(wù)，都在做很多的整合和拓展。

??現(xiàn)在隨著物聯(lián)網(wǎng)時(shí)代到來(lái)，互聯(lián)網(wǎng)+物聯(lián)網(wǎng)能夠除了把房源進(jìn)行系統(tǒng)整合，也可以把房源里面的設(shè)備，包括水電器以及各種各樣的電器設(shè)施進(jìn)行物聯(lián)管理和控制，同時(shí)提供配套的，保潔、維修、搬家配套服務(wù)的連接。我們自如提供這種服務(wù)的時(shí)候三個(gè)系統(tǒng)，資產(chǎn)管理系統(tǒng)，第二是物聯(lián)系統(tǒng)，包括每個(gè)房間的配置設(shè)備怎么連接。第三平臺(tái)人的調(diào)配服務(wù)平臺(tái)。除了給房屋提供配置服務(wù)外還提供后期維修服務(wù)、保潔服務(wù)。北京2千多個(gè)阿姨專門負(fù)責(zé)保潔，對(duì)于這些人怎么管理，任務(wù)怎么分派？客戶響應(yīng)、需求怎么相應(yīng)同樣有一個(gè)平臺(tái)。

??在租賃微量管理模式中多系統(tǒng)并存，同時(shí)提供多樣化的平臺(tái)。真正難和挑戰(zhàn)的是在綜合應(yīng)用和服務(wù)上面。

??也有很多的開發(fā)商在開始涉足到長(zhǎng)租公寓里面，包括萬(wàn)科，龍湖，萬(wàn)達(dá)等等自由品牌，包括與公寓方進(jìn)行合作提供管理和服務(wù)的品牌。

??從區(qū)域看，我們判斷未來(lái)還是在幾個(gè)主要的發(fā)達(dá)區(qū)域，一個(gè)是華東地區(qū)、華南地區(qū)和華北地區(qū)，主要30個(gè)城市里面有租住問(wèn)題，其他城市租賃不是問(wèn)題，一般住在自己持有的房子里面。

??分析未來(lái)30個(gè)城市租住租金比重，前30個(gè)占比達(dá)到63%，因此這些城市主要競(jìng)爭(zhēng)在這些城市展開。

??這30個(gè)城市也是不斷進(jìn)行一些變化，包括熱點(diǎn)城市也在不停的變動(dòng)，比如北京、上海、深圳、廣州，從租賃人口看，占比看上海第一，租金北京超過(guò)上海，杭州超過(guò)廣州，在發(fā)生一些變化。

??從研究成果看微量消費(fèi)升級(jí)是大勢(shì)所趨，每一個(gè)租賃消費(fèi)者的生命周期不一樣，不同的年齡段在合租、整租之間轉(zhuǎn)化。不同年齡段隨著收入不同，付出租金的收入也不同。

??有一個(gè)數(shù)據(jù)20歲以下和50歲以上租金支出范圍和享受服務(wù)上不同。

??租住是時(shí)代的到來(lái)？跟年輕人購(gòu)買力相關(guān)系，其實(shí)隨著城市土地的資源稀缺，房?jī)r(jià)上漲，年輕人要購(gòu)買房屋的難度越來(lái)越大，這張圖表示出13年到16年，每一年幾乎都有變化，首次置業(yè)年齡往后推遲，基本上每年都推遲1歲。越來(lái)越多年輕人買不起房，或者買房年輕往后退。因此需要租房人口擴(kuò)大和增加。

??且不說(shuō)未來(lái)租是一種生活方式，對(duì)于租賃政策出臺(tái)會(huì)解決更多問(wèn)題，也可以看到有些年輕人不是想買就可以買得起的，隨著購(gòu)買力水平很難買得起房子。這樣對(duì)于租賃人口不可逆的趨勢(shì)。

??隨著收入、消費(fèi)升級(jí)的變化，我們其實(shí)在租住消費(fèi)上會(huì)逐步升級(jí)。不同的收入年齡對(duì)于合租和整租要求不同。

??未來(lái)在政策上我們的建議幾個(gè)方面，第一希望還是增加房源供給，盤活存量房，19大報(bào)告里習(xí)主席說(shuō)的多主體供應(yīng)，多渠道保障。多主體除了國(guó)家、集體、個(gè)體把個(gè)體房源拿出來(lái)增加房源很重要。過(guò)去增加土地方式就是出讓，以后我們可能會(huì)增加產(chǎn)權(quán)，甚至包括不帶產(chǎn)權(quán)的租賃方式，比如入股方式，農(nóng)民用集體土地不是一次性出讓，用土地入股每年享受租金分配，不是一次性把土地出讓金拿到手，那種方式會(huì)帶來(lái)很多問(wèn)題，農(nóng)民暴富，拆遷成本高。把土地作為一種資產(chǎn)持續(xù)獲得匯報(bào)會(huì)使各方心態(tài)和預(yù)期平穩(wěn)一些。

??培育專業(yè)化的租賃是機(jī)構(gòu)，提升租賃品質(zhì)。

??落實(shí)租賃備案制度，建立房屋檔案。現(xiàn)在很多城市建立租房租賃管理系統(tǒng)，杭州、上海、北京有一些建設(shè)甚至完成的，這種建設(shè)是把架子搭起來(lái)，更多是需要數(shù)字運(yùn)營(yíng)，相應(yīng)的要配套政策進(jìn)行落實(shí)，積分的制度，每一個(gè)城市居民來(lái)到這里，給你一個(gè)編號(hào)，你在編號(hào)下記載你各種各樣的信息，信用、資產(chǎn)信息等等各種背景，通過(guò)租賃的積分來(lái)管理你未來(lái)的預(yù)期。租房的行為我怎么給你評(píng)分，租金的支付和方式以及信用進(jìn)行積分。這樣使每個(gè)城市的人口能夠自動(dòng)的條規(guī)行為。

??同時(shí)租賃制度里面很重要稅收制度，很多地方關(guān)于租賃房屋要不要登記很重要就是利益沖突，登記是不是收費(fèi)，所以很多市民不愿意拿出來(lái)。政府也不能說(shuō)我不收費(fèi)，這種情況就需要做一系列的安排?？赡芟葼?zhēng)后退，不一定真正的到自己的腰包，而且可以做積分安排，只要納稅可以積分，這樣市民覺(jué)得是獎(jiǎng)勵(lì)不是負(fù)擔(dān)。還有金融政策和立法政策，都可以做一些安排。

??謝謝大家！