??有業(yè)主詰問：“公寓玻璃幕墻因為臺風大面積破損，在橫琴乃至整個珠海，幾乎找不出第二家”。最為奇怪，也難解的是，辦公樓與公寓樓相鄰，設計方案、建材和施工團隊均相同，且層數更高，卻在這兩次臺風中安然無恙?！?/p>

??兩次“臺風”，讓南方金融傳媒大廈陷入一場圍繞設計方案所進行的爭論，時至今日還沒有結論。

??南方金融傳媒大廈，又稱“橫琴·金融傳媒中心”或“HFC”，位于廣東橫琴自貿區(qū)（橫琴新區(qū)）金融島，這是一個由金融新貴香江控股與傳媒巨頭南方報業(yè)跨界聯(lián)合打造的自貿區(qū)文化地標。

??2017年和2018年夏季，南方金融傳媒大廈的幕墻玻璃受“天鴿”和“山竹”臺風影響，兩次發(fā)生大面積爆裂，變成了四處透風的“篩子”樓。

??當年的一幕幕恐怖如斯，有業(yè)主們至今無法忘卻：“玻璃破碎的聲音和風聲雨聲挾雜著玻璃碎渣追著你，讓你恐懼般地逃亡?！?/p>

??事發(fā)之后，陷入恐慌的業(yè)主們認為，這個項目設計方案存在不足是地標變“篩子”的主要原因。開發(fā)商和設計單位則堅持認為設計方案沒有問題，導致幕墻玻璃爆裂的原因是自然災害和建筑垃圾的撞擊。

??不斷積壓的矛盾就此無可阻擋地爆發(fā)，隨著當地官方介入調查，事情的真相正在浮出水面。

??強強聯(lián)手的001號

??號稱橫琴自貿區(qū)001號綜合體的南方金融傳媒大廈，具體位置在廣東省珠海市香洲區(qū)榮粵道272號，由珠海橫琴新區(qū)南方錦江置業(yè)有限公司（以下簡稱“錦江置業(yè)”）開發(fā)建設，產品形態(tài)包含70年產權的公寓樓和40年產權的辦公樓及商業(yè)中心。

??項目東臨橫琴國際金融大廈，與澳門隔海相望，西臨十字門中央商務中心，南臨北山咀，北臨珠海市區(qū)。其所在的金融島，是廣東三大自貿區(qū)之一的橫琴自貿區(qū)中，位置最優(yōu)、政策最好的中央商務區(qū)，被認為是“國內首個離岸金融島”。

??2016年7月29日，公寓樓首次開盤就異常火爆。有媒體報道稱，這個“雙重影響力的橫琴標志性文化建筑物”“比肩紐約時代廣場”的項目吸引了包括香港和澳門在內的來自全國各地的購房人，甚至還有來自馬來西亞、新加坡等國家的投資客。400余套精裝修公寓成交均價高達5.4萬元/平方米，遠遠高于橫琴樓市3.5萬元/平方米的成交均價，開盤后僅僅兩天，就攬金近10億元。

??項目火爆得益于得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，更得益于南方金融傳媒大廈擁有一對重量級的“父母”。

??企查查顯示，錦江置業(yè)成立于2012 年 11 月 29 日，由深圳香江控股股份有限公司（以下簡稱“香江控股”）出資8400萬元持股70%，由廣東南方報業(yè)傳媒集團有限公司（以下簡稱“南方報業(yè)”）出資3600萬元持股30%。

??南方報業(yè)是華南地區(qū)乃至全國主流政經媒體，擁有強大的傳媒歷史沉淀與品牌影響力。香江控股是一家業(yè)務覆蓋商貿物流、地產開發(fā)、金融投資、資源能源、健康產業(yè)等五大領域的企業(yè)，且在這之前，香江控股就已經在深圳前海、廣州南沙這兩個自貿區(qū)布局。

??這場國內金融界與傳媒界不多見的聯(lián)姻，在當年鋪天蓋地的宣傳中可以窺見其重視程度。香江控股與南方報業(yè)戰(zhàn)略合作啟動儀式暨橫琴·金融傳媒中心新品發(fā)布會的一篇宣傳文案中，對南方金融傳媒大廈的身世有這樣的描述：“你能想象，金融界的‘巴菲特’，與傳媒界的‘默多克’攜手，會是怎樣的一種場景？今天（2016年5月27日），愛妻日，67歲的南方報業(yè)，在珠海橫琴，與香江控股喜結連理，二者將攜手共建珠海自貿區(qū)的地標——橫琴·金融傳媒中心。”

??雙方稱：“絕不局限于媒體推廣和項目開發(fā)，而是基于對未來文化傳媒的推動，打造自貿區(qū)文化地標?！?/p>

??資料顯示，錦江置業(yè)于2012年年底以3.7億元獲得南方金融傳媒大廈的土地使用權，計劃總投資超過20億元。項目總占地面積約15900平方米，總建筑面積超過140000平方米，2013年取得《建設用地規(guī)劃許可證》并開工建設，2016年開盤當日取得公寓樓的預售許可證，2016年11月11日寫字樓主體建設全面封頂，是當時金融島內4個在建項目中較快預售并封頂的綜合體項目。

??項目建設得如火如荼，但故事卻沒有按照劇本繼續(xù)發(fā)生，反而越來越有香港“無厘頭”電影的韻味。

??被兩場臺風吹成“篩子”

2018年臺風襲擊后的公寓樓玻璃幕墻

??2018年9月，正值臺風“山竹”在珠海登陸，雖說是天災，但是業(yè)主們更愿意把這場災難比作“豆腐渣工程的檢驗器”。

??當時，這個被包裝得異常完美的自貿區(qū)001號綜合體公寓部分正在陸續(xù)收房，卻不成想被突如其來的臺風吹得“面目全非”，公寓樓玻璃幕墻發(fā)生大面積爆裂成了“篩子樓”。

??這個過程如同噩夢一般。當事業(yè)主回憶說：“在臺風中整個公寓樓玻璃幕墻大范圍破損形成了一個風場，玻璃碎渣猶如子彈，在室內到處橫飛，撞得墻面彈痕累累，柜子、衛(wèi)生間、廚房的玻璃碎了一地，就連床墊也被打出了一個個的洞?！?/p>

??“玻璃破碎的聲音和風聲雨聲挾雜著玻璃碎渣追著你，讓你恐懼般地逃亡?！庇H歷“山竹”的業(yè)主們感到慶幸，因為公寓樓剛開始收房不久，入住的人不多，也沒有小孩兒和老人，沒有造成人員傷亡。

玻璃碎片飛入室內

??這件原本毫無預兆的事情，其實很早之前就已經顯露出“端倪”。

??按照約定，公寓樓業(yè)主的收房時間是2018年6月25日前，但是在2017年年終，室內裝修尚未完成的情況下，錦江置業(yè)忽然通知業(yè)主說可以提前預收房，同意的業(yè)主可以獲贈18個月管理費。

??提前收房這件事顯得蹊蹺，而且“山竹”到來之前，準備收房的業(yè)主發(fā)現，所謂的精裝修并沒有達到預想中的效果。

??在他們看來，公寓樓在宣傳時號稱擁有豪華玻璃幕墻、每平方米8000元五星級精裝修和現代化智能家居，但實際卻存在精裝修縮水、空調制冷不穩(wěn)定、漏水發(fā)霉生蟲、甲醛超標、通風不暢等問題。

??收房期間，錦江置業(yè)對于這些問題矢口否認的態(tài)度，使業(yè)主們內心遲疑，也促使他們有了更多發(fā)現。

??多位受訪者證實，在2018年臺風“山竹”到來之前的2017年夏季，還處在施工階段的南方金融傳媒大廈公寓樓，就因為臺風“天鴿”出現過玻璃幕墻大范圍爆裂的情況，只不過知情者甚少，未造成嚴重社會影響。

??“最初，大家并不知道公寓樓曾在2017年發(fā)生過嚴重的玻璃幕墻爆裂，在這樣的情況下，開發(fā)商讓業(yè)主預收房是不是太想當然了？”有業(yè)主詰問：“玻璃幕墻因為臺風大面積破損，在橫琴乃至整個珠海市，幾乎找不出第二家。如果錦江置業(yè)在公寓樓玻璃幕墻第一次爆裂后及時更換更高標準的鋼材和玻璃，就不會發(fā)生后來更為嚴重的質量與安全問題?！?/p>

??最為奇怪，也難解的是，辦公樓與公寓樓相鄰，設計方案、建材和施工團隊均相同，且層數更高，卻在這兩次臺風中安然無恙?！?/p>

??設計方案之爭

??按照南方金融傳媒大廈的施工圖來看，項目1~3層為裙房，即商業(yè)中心，裙房上面有兩座塔樓，即辦公樓和公寓樓，二者的總層高和建筑面積分別為38層、70000平方米；26層、27000平方米。

??辦公樓與公寓樓距離如此之近，設計方案相同，坑風能力卻截然不同，這是不可思議的事情，唯一的可能就是設計本身存在問題。

??在《建筑結構荷載規(guī)范2012》GB5009-2012和《玻璃幕墻工程技術規(guī)范JGJ102-2003》JGJ102-2003這兩份規(guī)范中，對高層建筑物風荷載體型系數取值的要求是，以風洞試驗數據為依據取值。

??這也是業(yè)主們據理力爭的一個問題。在他們看來，設計公司沒有按照國家標準中的要求取值，造成風荷載體型系數取值偏低，是造成公寓樓玻璃幕墻爆裂的根本原因。

??“山竹”之后，圍繞這一問題的質疑聲不絕于耳，錦江置業(yè)因此委托華南理工大學進行風洞試驗。

??錦江置業(yè)的文件稱：玻璃幕墻工程設計、施工、檢測相關單位均符合資質要求，基建程序符合要求，質量未存在問題，（大面積破損）屬于自然災害。（華南理工大學）風洞試驗報告顯示，原設計風壓絕大部分能夠包住“山竹”作用的風壓，僅局部區(qū)域略超原設計風壓，但在幕墻玻璃安全儲備范圍內，其中最大風壓面出現在南立面，此局部區(qū)域在本次臺風（山竹）作用下未見破壞。由于本項目周邊全是在建項目，玻璃破損經分析是周邊建筑材料、垃圾等被臺風卷起，撞擊幕墻玻璃導致，現場有明顯撞擊點。

玻璃爆裂形成的碎片

??能夠印證這個結論的是，橫琴新區(qū)建設環(huán)保局的一份答復書稱，南方金融傳媒大廈公寓樓、辦公樓均采用單元式幕墻系統(tǒng)，幕墻面板分別采用8+12A+8mm、10+12A+8mm中空Low-E玻璃，幕墻氣密性均為第4級，水密性均為第5級，坑風壓性均為第9級，平面變形均為第3級，耐撞擊性能均為第2級。工程于2015年7月1日開工，辦公樓2017年12月1日竣工驗收，公寓樓2017年12月27竣工驗收，經審核符合竣工驗收條件，并辦理了竣工驗備案。

??該局表示，南方金融傳媒大廈的幕墻性能檢測由國家建筑工程質量監(jiān)督檢驗中心檢測，取樣部位為辦公樓。由于南方金融傳媒大廈公寓樓、辦公樓均為單元式幕墻，幕墻的性能檢測選擇樓層更高、面板跨度大的辦公樓進行幕墻性能檢測未違反相關國家及行業(yè)標準的要求。

??對于答復書中涉及的施工工藝和標準，有專業(yè)人士告訴中國房地產報記者：“這些設計，是符合國家標準的?！?/p>

??各項驗收均已通過，玻璃爆裂是由于自然災害和異物撞擊，看似一切都說得通了。

??但是業(yè)主們對此并不認可。據業(yè)主們保守估計，前后兩年的兩次臺風，公寓樓幕墻玻璃至少破損了上千塊，“這對于附近的居民，無異于每天在頭上頂了個不定時的雷”。

??于是，重新組織風洞試驗，再次進行論證迫在眉睫。

??2019年3月18日，由橫琴新區(qū)管委會出資并組織召開風洞試驗協(xié)調會，明確委托上海同濟大學再次進行風洞試驗，各方派代表現場見證試驗，以此次風洞試驗結果作為后續(xù)處理依據。

??2019年4月17日，同濟大學教授來南方金融傳媒大廈現場查勘，5月6日，開始風洞實驗，6月6日，同濟大學出具了試驗報告。

??試驗報告顯示：“各面風荷載基本均未超出設計書中圍護結構風荷載標準值，風洞試驗獲取的風壓極大值在局部區(qū)域超過計算取值的正壓，風壓極小值在局部區(qū)域出現較為強烈的負壓、明顯超過設計取值”。

??報告指出，項目設計存在紕漏，臺風“山竹”風荷載基本未超出設計要求，除局部位置外，不應該存在玻璃面積大面積損壞的現象，應根據風洞試驗重新對幕墻進行加固。

??但錦江置業(yè)及南方金融傳媒大廈的設計單位對上述結論持有不同意見。

??符合標準卻不到位或是主因

??“一般來說，高層樓棟使用的鋼化玻璃可以是中空玻璃或夾膠玻璃。鋼化玻璃出廠時有5%的自爆率，臺風期間樓體擺幅過大，導致鋼架變形，玻璃幕墻就很可能會出現大面積爆裂。”有資深的業(yè)內人士告訴中國房地產報記者，項目的設計方案需要多層審批，通過之后才允許施工。玻璃幕墻施工前，相關的材料還需要通過質檢部門的檢測。整個施工階段，主管部門和監(jiān)理公司等單位還會多次抽查和驗收。

??這位業(yè)內人士認為，自然災害和異物撞擊造成玻璃爆裂是比較客觀的一個說法，但就此事來看，南方金融傳媒大廈的設計方案存在漏洞也可能是原因之一。即設計方案符合國家標準，但沒有充分考慮到沿海的特殊環(huán)境，如超強臺風，或者樓棟的具體位置，如是否正對風口等因素。從而導致項目承重、抗風性和抗壓性設計不到位?！叭绻_實存在這種問題，主因不完全在開發(fā)商，因為各個審核單位均有把關不嚴的責任。”

??他還分析稱，開發(fā)商拒絕更換更高品質的玻璃，一方面是認為原方案設計合理，另一方面，也可能是因為更換之后無法達到節(jié)能要求。因為玻璃品質提高之后，鋼架需要加粗，重量下壓，就超出了節(jié)能減排的指標。而且更換玻璃和鋼架意味著更高的成本，整棟樓外立面至少上千平方米，底層的玻璃幕墻保守成本至少600元/平方米，隨著樓層的升高，這一成本將倍增。

??公開資料顯示，南方金融傳媒大廈已經得到了LEED綠色建筑設計認證，建筑節(jié)能率達50.9%，可再循環(huán)建筑材料用量比超過10%。

??玻璃破損的細節(jié)同樣值得注意，就樓棟的布局來看，公寓樓呈L型，發(fā)生大面積破損的是L型的內側，這一側與辦公樓呈口袋狀，如“狹管”一般。在“山竹”之后，錦江置業(yè)在未破損的幕墻玻璃上貼了一層膜，用來防爆。同時將破損的中空玻璃更換成了抗風、抗壓性更好但保暖性略差的夾膠玻璃，但窗框未更換。

??不久前，錦江置業(yè)提出與業(yè)主簽訂協(xié)議，因南方金融傳媒大廈公寓樓玻璃幕墻受損，致使商品房出現一定時間空置，愿意給予業(yè)主一定的經濟補償，以彌補業(yè)主的租金損失，補償金額是55000元。

??協(xié)議要求，業(yè)主需保證，在收到經濟補償款后，就商品房受損事宜不再以任何形式干擾開發(fā)商經營和詆毀開發(fā)商聲譽，包括但不限于沖擊開發(fā)商辦公場所、向政府部門投訴和行政復議、網上發(fā)布不實信息、散布謠言等。

??2019年7月9日，橫琴新區(qū)啟動南方金融傳媒大廈質量問題調查程序，成立橫琴新區(qū)管理委員會南方金融傳媒大廈玻璃幕墻質量問題調查組，同時委托廣東省建設工程質量安全檢測總站有限公司作為第三方單位對南方金融傳媒大廈玻璃幕墻（包括既有部分及修復部分）進行安全性鑒定，剖析、明確玻璃幕墻破損原因。

??遺憾的是，調查規(guī)定的時間早已過去，但11月20日中國房地產報記者致電多個當地部門獲悉，截至目前，官方對此事尚未有明確結論。

??記者觀察

??“臺風”的教訓要知過不諱改過不憚

??這是一件需要辯證看待的事情，其一，綜合考慮，自然災害和異物撞擊導致玻璃幕墻大面積破損的說法，是比較客觀的。其二，連續(xù)兩年的兩場臺風公寓玻璃幕墻均出現爆裂，這種事實從某種程度上印證了“符合國家標準但設計不到位”的說法。

??每一個事件的出現絕非偶然，中國房地產報記者獲取的一份落款時間為2016年3月份的《珠海正青公司施工圖設計文件審查意見單》顯示，計算書荷載設計不妥，該項目為超高項目，有190多米，并且地處橫琴島，風荷載環(huán)境復雜。

??從這里可以看出，設計方案欠妥是早已經發(fā)現的問題。那么發(fā)現之后是否及時做了更正呢？如果更正，為何還會出問題？如果未更正，又是誰的責任？

??我們認為，對于問題，所有相關方都要各負其責、各盡其責，形成責任鏈條，而不是僅僅依靠事后推諉、補償。

??畢竟，對于人們每天居住其中的居所，住得安全安心是他們首位需求，也是產品提供方的商業(yè)底線，不可逾越。這個事件也告誡了職能部門，要進行精細管理，將艱澀難懂的法條規(guī)定，通過日常細致的管理執(zhí)法體現出來，不能高高在上。