[克而瑞]11月樓市供應(yīng)激增推動(dòng)成交回升，地市量跌價(jià)升溢價(jià)反彈

??臨近年末，樓市、地市皆有好轉(zhuǎn)跡象，房企加大供貨力度環(huán)比增28%，29個(gè)重點(diǎn)城市累計(jì)成交小幅回升，西安、合肥等成交放量，火爆“打新”潮涌，深圳成交創(chuàng)新高。土地成交縮量但地價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲，在優(yōu)質(zhì)地塊集中出讓的帶動(dòng)下，溢價(jià)率企穩(wěn)回升，但土地流拍現(xiàn)象再加劇，重點(diǎn)城市流拍率持續(xù)提升。

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??供應(yīng)：環(huán)比增加28%，廣、深顯著放量支撐一線反彈增54%

??11月，房企推盤(pán)積極性穩(wěn)步回升，29個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)面積2903萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)28%，同比下降20%。

??一線城市新增供應(yīng)面積360萬(wàn)平方米，同環(huán)比保持增勢(shì)，貨量相對(duì)充足。其中，上海迎來(lái)階段性回調(diào)，供應(yīng)面積跌至36萬(wàn)平方米，同環(huán)比分別下跌25%和54%，房企推盤(pán)節(jié)奏明顯放緩；與之形成鮮明對(duì)比的是廣州、深圳，供應(yīng)大幅放量，環(huán)比漲幅均超80%。以廣州為例，“金九”供應(yīng)沖高突破200萬(wàn)平方米后，10月略有回調(diào)，11月再次跳增，不僅環(huán)比大幅上漲83%，同比亦翻番，增幅在一線城市中居首。

??二三線城市新增供應(yīng)面積2543萬(wàn)平方米，環(huán)比上升24%，同比下降23%。從絕對(duì)量層面，武漢供應(yīng)突破200萬(wàn)平方米，長(zhǎng)沙、西安、青島和昆明次之，供應(yīng)也在150萬(wàn)平方米以上。從變化趨勢(shì)來(lái)看，因上月基數(shù)較低緣故，本月二三線城市供應(yīng)環(huán)比漲多跌少，不過(guò)多數(shù)城市推盤(pán)量不及去年同期，分化持續(xù)加?。洪L(zhǎng)沙、西安、昆明等房企推盤(pán)積極性明顯回升，供應(yīng)環(huán)比均實(shí)現(xiàn)較大比例增長(zhǎng)。而青島、重慶、天津、南京等供應(yīng)相對(duì)疲軟，同環(huán)比齊跌。我們認(rèn)為隨著房企年末沖刺季來(lái)臨，下月供應(yīng)仍有望持續(xù)回升，部分城市或?qū)⑸聊陜?nèi)高位。

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??成交：環(huán)比微增4%、同比增16%，深圳“打新”火爆成交創(chuàng)新高

??11月，房地產(chǎn)市場(chǎng)似有好轉(zhuǎn)的跡象，成交小幅回升，29個(gè)重點(diǎn)城市合計(jì)成交2801萬(wàn)平方米，環(huán)比上升4%，同比增長(zhǎng)16%。

??一線城市成交343萬(wàn)平方米，環(huán)比微降1%，同比增長(zhǎng)35%。其中，北京、上海成交環(huán)比齊降，同比漲幅收窄，主要還是受較低供應(yīng)量影響，市場(chǎng)需求依舊堅(jiān)挺。廣州市場(chǎng)持續(xù)火熱，成交持續(xù)高位運(yùn)行，南沙、增城兩區(qū)市場(chǎng)異?；鸨?，合計(jì)成交占比近半。而在供應(yīng)接連放量的作用下，深圳成交顯著放量，并創(chuàng)近年來(lái)單月新高。受限價(jià)政策影響，中高端項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格大都低于市場(chǎng)預(yù)期，“網(wǎng)紅盤(pán)”買(mǎi)到即賺到的心理預(yù)期強(qiáng)烈，致使深圳“打新”市場(chǎng)持續(xù)火爆。譬如，近期開(kāi)盤(pán)的深圳華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期推售1171套房源，共有9690批購(gòu)房者符合選房資格，中簽率約為12%。核心動(dòng)因在于一、二手房售價(jià)5萬(wàn)元/平方米的價(jià)差，以潤(rùn)璽一期最小面積100平方米計(jì)算，一旦中簽便有500萬(wàn)元的套利空間。受此影響，部分購(gòu)房者借名打新改善居住環(huán)境，實(shí)則投資套利。

??二三線城市成交2457萬(wàn)平方米，同環(huán)比分別增長(zhǎng)14%和4%。其中，6成二三線城市成交環(huán)比齊升，西安、合肥等成交放量，環(huán)比漲幅都在40%左右，成都更是環(huán)比大增62%。近7成二三線城市成交同比皆增，受去年同期較低基數(shù)影響，徐州、合肥同比增長(zhǎng)兩倍有余。僅限于寧波、蘇州、南寧等市場(chǎng)遇冷，成交同環(huán)比雙降，天津市場(chǎng)形勢(shì)愈加嚴(yán)峻，房?jī)r(jià)已然步入下降通道。

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??庫(kù)存：重點(diǎn)城市庫(kù)存環(huán)比漲跌參半，天津去化壓力再加劇

??11月，因房企加快供貨節(jié)奏，七成以上城市供求比明顯回升，近半數(shù)城市出現(xiàn)階段性的供大于求。西安、長(zhǎng)沙、昆明等供應(yīng)放量，供求比明顯回升。蘇州供應(yīng)穩(wěn)步提升，但成交不增反降，供求比遂升至2.1高位。濟(jì)南、合肥等供應(yīng)整體仍處低位，供求比持續(xù)低位運(yùn)行。

??重點(diǎn)城市庫(kù)存面積環(huán)比漲跌參半，漲跌幅大都控制在10%以內(nèi)。五成以上重點(diǎn)城市消化周期環(huán)比有所回升，常州、寧波等消化周期明顯拉長(zhǎng)，但仍低于12個(gè)月，去化風(fēng)險(xiǎn)基本無(wú)虞。天津消化周期進(jìn)一步攀升至32個(gè)月高位，去庫(kù)存壓力加劇。而在成交放量增長(zhǎng)的作用下，武漢、合肥等消化周期持續(xù)走低。

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??成交結(jié)構(gòu)：中高檔產(chǎn)品占比齊降，深圳90-120平產(chǎn)品回升7PTS

??從價(jià)格段分布來(lái)看，低檔產(chǎn)品占比上海、北京回落7個(gè)百分點(diǎn)，深圳微升1個(gè)百分點(diǎn)；中低檔產(chǎn)品占比上海、北京分別回升3個(gè)、9個(gè)百分點(diǎn)，深圳回落13個(gè)百分點(diǎn)；中檔產(chǎn)品占比上海、深圳回升9個(gè)、13個(gè)百分點(diǎn)，北京持平；中高檔產(chǎn)品占比全面回落，上海、北京各回落2個(gè)、1個(gè)百分點(diǎn)，深圳回落3個(gè)百分點(diǎn)；高檔產(chǎn)品占比北京微降，上海微升。

??從面積段分布來(lái)看，90平方米以下產(chǎn)品占比上海、深圳回落3個(gè)、6個(gè)百分點(diǎn)，北京上升4個(gè)百分點(diǎn)；90-120平方米產(chǎn)品占比上海、深圳回升2個(gè)、7個(gè)百分點(diǎn)；120-144平方米產(chǎn)品占比深圳微降1個(gè)百分點(diǎn)；144-200平方米產(chǎn)品占比三城基本都與上月持平；200平方米以上大戶型產(chǎn)品成交占比上海、深圳回升2個(gè)、1個(gè)百分點(diǎn)，北京回落1個(gè)百分點(diǎn)。

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??二手住房：成交環(huán)比微增2%、同比降9%，成都、蘇州累計(jì)同比仍跌超4成

??11月，二手房市場(chǎng)難言實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)，8個(gè)重點(diǎn)城市成交470萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2%，但同比仍下降9%。隨著新房供應(yīng)回升，在一定程度上分流二手房置業(yè)需求，深圳、成都等二手房成交環(huán)比有所回升，但同比仍處下降通道，杭州更是同環(huán)比雙降。

??前11月累計(jì)成交同比下降1%，降幅較上月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，蘇州、成都市場(chǎng)依舊低迷，累計(jì)同比跌幅超40%，其余城市同比皆增，但整體漲幅漸有收窄的趨勢(shì)。

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??土地市場(chǎng)：成交縮量地價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲，溢價(jià)率觸底回升

??截至11月27日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交建面17777萬(wàn)平方米，環(huán)比10月全月下降24.2%；成交總金額4745億元，環(huán)比下降16.4%。由于一線城市成交占比明顯上升，平均樓板價(jià)增至2669元/平方米，環(huán)比增加10.2%。

??受深圳、南通等熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊成交占比提升的影響，本月成交溢價(jià)率觸底回升至14.7%，環(huán)比增加了2.5個(gè)百分點(diǎn)。各能級(jí)城市表現(xiàn)基本一致，溢價(jià)率環(huán)比均呈上升趨勢(shì)。其中三四線城市增幅最顯著，溢價(jià)率環(huán)比增加3.4個(gè)百分點(diǎn)至16.5%。

??重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市流拍率再度加劇，平均流拍率已連續(xù)4個(gè)月上升至13.3%。從流拍地塊所在城市來(lái)看，這些遭遇流拍的土地主要集中在長(zhǎng)沙、鄭州、武漢、成都、太原等中西部二線和三四線城市，其中超四成是商辦地塊，其余雖為涉宅用地，但因區(qū)位偏遠(yuǎn)、周邊配套欠缺，房企青睞度較低，最終遭遇流拍。

??一線城市成交建面582萬(wàn)平方米，創(chuàng)年內(nèi)新高；成交金額增至824億元，創(chuàng)近半年來(lái)新高；平均樓板價(jià)在深圳、廣州多宗高價(jià)地出讓的帶動(dòng)下依然保持14163元/平方米的高位，環(huán)比微漲1%。具體來(lái)看，成交增幅最突出的當(dāng)屬深圳，共計(jì)成交了11宗地，成交建面多達(dá)246萬(wàn)平方米，最受矚目的當(dāng)屬前海宅地，經(jīng)過(guò)超百輪競(jìng)價(jià)后，以最高限價(jià)81.52億元及配建2.84萬(wàn)平方米人才房成交。廣州成交建面達(dá)到215萬(wàn)平方米，其中奧體公園地塊折合樓面價(jià)約51463元/平方米，創(chuàng)天河區(qū)新的單價(jià)地王。上海也有5宗涉宅地塊出讓?zhuān)蟹植荚趯毶?、奉賢、臨港等遠(yuǎn)郊區(qū)域，多為低溢價(jià)或底價(jià)成交。

??二線城市成交建面3314萬(wàn)平方米，環(huán)比減少35%，成交金額也環(huán)比減少近四成，僅有1201億元。由于優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)有所減少，平均樓板價(jià)3624元/平方米，環(huán)比下跌5%。具體來(lái)看，成都成交最為活躍，共計(jì)成交34宗地，成交建面高達(dá)346萬(wàn)平方米。與此同時(shí)，武漢、鄭州、長(zhǎng)沙、重慶、長(zhǎng)春、昆明、南寧等成交建面均在100萬(wàn)平方米以上。除昆明、南寧、長(zhǎng)春仍然維持高溢價(jià)之外，鄭州、長(zhǎng)沙、重慶等中西部二線城市在調(diào)整供地結(jié)構(gòu)、壓低成交溢價(jià)空間等作用下，平均溢價(jià)率降至10%以下。另外，杭州、南京等東部熱點(diǎn)二線供地均是采用“限地價(jià)”的方式，溢價(jià)率大都在20%以下，市場(chǎng)熱度較二、三季度明顯下滑。

??三四線城市成交建面13880萬(wàn)平方米，環(huán)比下降兩成，同比下降26%；樓板價(jià)增至1960元/平方米，環(huán)比上漲9%。在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，除徐州、南通、惠州等供地大戶外，湛江、溫州、金華等成交規(guī)模均超100萬(wàn)平方米。值得關(guān)注的是，麗水、湖州、嘉興、金華等長(zhǎng)三角三四線城市土拍熱度不減，溢價(jià)率均超35%。

??值得注意的是，土地流拍依然在加劇，11月份流拍率環(huán)比10月大幅上升，升至13.3%。考慮到年末是各城市推地傳統(tǒng)高峰期，但當(dāng)前資金環(huán)境依舊偏緊，大部分房企拿地會(huì)更加謹(jǐn)慎，拍地積極性受此影響將會(huì)降低，預(yù)計(jì)接下來(lái)高流拍的現(xiàn)象或?qū)⒀永m(xù)。