??3月20日，2024房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力測評成果正式發(fā)布，備受關(guān)注的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500”等測評榜單揭曉。這項由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院共同主辦的測評工作，已連續(xù)開展16年，相關(guān)測評成果已成為全面評判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力及行業(yè)地位的重要標準。

??本次發(fā)布的《2024房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500測評研究報告》指出，2023年各部門適時調(diào)整房地產(chǎn)政策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，但居民收入預期較弱，行業(yè)信心仍處于低位。同時，房企經(jīng)營格局在近幾年發(fā)生了巨大變化，房企排名經(jīng)歷了大幅度洗牌，TOP10房企排名變動率最高。進入2024年，全國房地產(chǎn)市場依然面臨下行壓力，但市場規(guī)模仍然存在，房企存在結(jié)構(gòu)性機會。

??此外，大會還發(fā)布了中房優(yōu)采測評的《2024房建供應鏈綜合實力TOP500-首選供應商服務商品牌測評研究報告》，該報告已成為房建供應商、服務商對標發(fā)展，提升多元能力的指南，以及房建領域工程采購招投標及戰(zhàn)略合作的重要參考之一。

??排名：保利升至第一，國資房企提升顯著

??測評研究報告顯示，2024房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500前三位由保利、中海、萬科占據(jù)。其中，保利超越中海、萬科，升至第一，華潤保持第四，招商蛇口、龍湖、綠城、建發(fā)、越秀、新城分列第五至第十位。

??2024年榜單變動率有所縮小，頭部房企排名相對穩(wěn)定。相對2023年，TOP10變動率為20%，TOP50變動率為18%，TOP100變動率為15%，TOP500變動率為19%。排名提升的房企普遍經(jīng)營穩(wěn)健、資金面廣、產(chǎn)品力扎實，其中部分國資背景的房企排名提升顯著。

??根據(jù)區(qū)域劃分，華東地區(qū)占比41.4%，西部地區(qū)占比7.6%，比重較上年有所上升；華南地區(qū)占比22.6%，華北地區(qū)占比14.2%，中部地區(qū)占比11.4%，比重較上年有所下降，東北地區(qū)占比2.6%，與上年持平。華東、華南房企數(shù)量之和占比超六成，華東房企數(shù)量占比較上年上升3.8個百分點，漲幅最高，華北、華南房企數(shù)量占比較上年下降1.8個百分點，降幅最大。

??規(guī)模：優(yōu)質(zhì)房企逆市擴張，各梯隊集中度下滑

??2023年，TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)均值為847.85億元，同比下降1.50%；凈資產(chǎn)均值為188.16億元，同比下降0.56%。2023年TOP500房企總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)規(guī)模繼續(xù)下降，但降幅較上年有明顯收縮。

??2023年商品房銷售持續(xù)下行，房企繼續(xù)縮表維持穩(wěn)健經(jīng)營，拿地投資態(tài)度謹慎，積極去庫存回籠資金，導致資產(chǎn)規(guī)模下行。企業(yè)層面，民營房企縮表態(tài)勢明顯，僅有少數(shù)優(yōu)質(zhì)民企資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)擴張。央企財務管理嚴格，在逆周期階段展現(xiàn)了較強的持續(xù)經(jīng)營能力。部分地方國企區(qū)域深耕經(jīng)驗豐富，且具備融資優(yōu)勢，積極參與地方投資。

??從本次測評結(jié)果來看，2023年TOP10、TOP50、TOP100、TOP200銷售金額分別約占TOP500銷售金額的36%、67%、78%、90%。相較于2022年，各檔房企集中度均有小幅下降，僅TOP50房企集中度維持不變。

??風險：房企償債壓力加大，融資政策持續(xù)優(yōu)化

??從長期償債能力看，TOP500房企2023年資產(chǎn)負債率均值為63.84%，較上年下降3.34個百分點；凈負債率均值為96.92%，較上年上升7.94個百分點，負債維持在高位。短期償債能力方面，2023年TOP500房企流動比率均值為1.74，較上年下降0.03；速動比率均值為0.76，較上年下降0.06，二者較上年均有小幅下滑。有超過七成的房企速動比率小于1，可變現(xiàn)的流動資產(chǎn)無法覆蓋流動債務，短期償債壓力加大。

??測評研究報告顯示，2023年TOP50房企融資總額為4987.35億元，較2022年下降29.62%。從融資成本來看，2023年TOP50房企新增融資成本為3.56%，較上年下降了0.19個百分點。新增融資成本下降，一方面由于融資成本較低的境內(nèi)債券融資占比持續(xù)提升，另一方面，2023年債券發(fā)行主體以規(guī)模較大、基本面良好、信用資質(zhì)較高的優(yōu)質(zhì)房企為主。境外融資方面，對于大部分房企而言，境外融資環(huán)境依然處于冰封期，僅有少部分房企完成了境外融資。

??發(fā)展：營業(yè)收入降幅縮小，行業(yè)利潤空間收窄

??2023年TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入均值107.53億元，較上年下降4.72%，雖然持續(xù)下滑，但降幅已大幅收窄。營業(yè)成本均值86.76億元，同比下降3.91%。凈利潤均值3.19億元，同比下降3.37%，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額均值69.15億元，同比下降5.17%，行業(yè)整體銷售同比回落，同時房企積極推進債務管理、“保交付”等工作，現(xiàn)金余額持續(xù)下降。

??2023年，TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)收益率均值為0.56%，較上年下降了0.20個百分點；凈資產(chǎn)收益率均值為2.49%，較上年下降了1.25個百分點；成本費用利潤率均值為4.06%，較上年下降了1.68個百分點。

??策略：運營效率有所提高，組織架構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化

??2023年TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.13，較上年提升0.01；流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.15，較上年提升0.01；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.09，較上年下降0.01。在保交付的壓力及降杠桿的迫切需求下，房企加快了周轉(zhuǎn)速度，同時投資態(tài)度謹慎，存貨總量下降，TOP500房企存貨周轉(zhuǎn)率和流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值實現(xiàn)了同比小幅上升。受銷售金額下降影響，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值繼續(xù)下滑。

??2023年，“保交樓”成為房企第一要務，企業(yè)紛紛積極推動已售項目的竣工交付，存貨周轉(zhuǎn)率和流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率同比上升。特別是有國資背景的房企，依托政府背景以及良好的社會形象，加快完成竣工結(jié)算，存貨周轉(zhuǎn)率表現(xiàn)好于上年同期。

??2023年以來，多家房企繼續(xù)對組織架構(gòu)進行調(diào)整優(yōu)化。從調(diào)整形式來看，主要聚焦在區(qū)域、城市公司的整合。除了組織架構(gòu)調(diào)整，房企管理層調(diào)整也在密集進行。

??趨勢：穩(wěn)定政策層層遞進，預期修復尚需時日

??測評研究報告顯示，2023年我國房地產(chǎn)市場延續(xù)下行探底調(diào)整，盡管行業(yè)政策頻繁優(yōu)化，致力于推動房地產(chǎn)市場企穩(wěn)復蘇和平穩(wěn)健康運行，但居民收入預期、購房者信心等因素制約房地產(chǎn)市場修復，行業(yè)規(guī)模筑底、銷售低迷態(tài)勢短期內(nèi)恐難以扭轉(zhuǎn)。

??報告指出，2024年，房企仍需做好應對策略，保證流動性安全。長期來看，行業(yè)發(fā)展規(guī)模依然存在，核心城市購房政策具備進一步放松的空間，房企需挖掘不同城市、不同需求的結(jié)構(gòu)性機會，提升貨值變現(xiàn)能力。

??此外，“三大工程”是政策發(fā)力重要方向，有望對銷售恢復、穩(wěn)定預期等方面起到積極作用。正常經(jīng)營的房企，應積極把握市場窗口加大營銷力度，同時緊跟政策大勢，抓住融資機會，拓寬融資渠道，保持現(xiàn)金流安全。對出險房企而言，抓住機遇盤活存量資產(chǎn)加強現(xiàn)金回籠迫在眉睫，同時可借助金融政策窗口尋求政府或金融機構(gòu)紓困支持，推動企業(yè)恢復運轉(zhuǎn)。

??附一：2024房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500及專項測評成果

       附二：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力測評參選標準

??本測評嚴格按照“科學、公正、客觀、權(quán)威”的工作原則，參照《財富》《商業(yè)周刊》《福布斯》等國際知名排行榜評選標準，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500的企業(yè)設立如下參評標準：

??（1）在中國大陸地區(qū)依法設立并登記注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，或者在中國大陸地區(qū)依法設立并登記注冊的具有獨立法人的專門經(jīng)營中國大陸地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務的外商投資的子公司；

??（2）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務收入占企業(yè)主營業(yè)務收入的比重超過50%；

??（3）雖未達到第（2）項標準，但近兩年房地產(chǎn)業(yè)務年平均銷售額不少于1億元或銷售面積不少于5萬平方米的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；

??（4）對于近兩年有經(jīng)營異常、欠稅、嚴重拖欠工程款、重大稅收違法、工商行政處罰、失信、債務違約等違法違規(guī)行為者，將根據(jù)情況予以扣分甚至不被列入?yún)⑦x范圍；

??（5）對于提供虛假數(shù)據(jù)者，或在安全生產(chǎn)、環(huán)境保護等領域發(fā)生重大責任事故者，將取消參評資格。