??近日，上海2024年第一批次首輪集中土拍收官，收官當(dāng)日，上海土地市場(chǎng)官網(wǎng)掛出上海2024年第一批次第二輪土拍出讓公告。

??從“出讓須知”來(lái)看，出讓地塊對(duì)“中小套型住宅設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)”進(jìn)行了調(diào)整。

??2006年建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)》，其中要求新審批、新開(kāi)工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到70%以上。該標(biāo)準(zhǔn)被業(yè)內(nèi)稱為“7090政策”。

??2006年至今，隨著我國(guó)住房條件的提升，可以說(shuō)，從總量上來(lái)看，目前已經(jīng)進(jìn)入了“不缺房”的時(shí)代。七普統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年中國(guó)住房總面積超過(guò)500億平方米，家庭戶擁有住房間數(shù)達(dá)到14.9億間。

??但從住房來(lái)源、家庭住房面積、代際住房間數(shù)及現(xiàn)有住房年代分布等方面多層次、多角度進(jìn)一步深挖可以看到，城鄉(xiāng)居民住房來(lái)源結(jié)構(gòu)分布差異明顯。

??此次對(duì)“中小套型住宅設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)”的調(diào)整，在一定程度上是對(duì)“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”的響應(yīng)。

??近日，上海土地市場(chǎng)官網(wǎng)掛出上海2024年第一批次第二輪土拍出讓公告，其中“出讓須知”中多個(gè)地塊“中小套型住宅設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)”發(fā)生變化。

??具體來(lái)看，上海此前“中小套型住宅設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)”參考的是2006年《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)》中“新審批、新開(kāi)工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到70%以上”要求（下稱“7090政策”）。

??在“7090政策”標(biāo)準(zhǔn)下，一直以來(lái)上?！爸行√仔妥≌O(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)”主要為：多層住宅建筑面積不大于90平方米、小高層住宅建筑面積不大于95平方米、高層住宅建筑面積不大于100平方米。

??而此次推出的“中小套型住宅設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)”為：多層住宅建筑面積不大于100平方米、小高層住宅建筑面積不大于110平方米、高層住宅建筑面積不大于120平方米。

??不僅如此，根據(jù)以往的土地出讓信息，中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的60%至80%不等，而此次出讓地塊中小套型占比則從50%到70%各有不同，其中浦東曹路和閔行浦錦地塊要求不得低于50%，奉賢新城地塊要求不得低于55%，嘉定菊?qǐng)@和靜安中興地塊要求不得低于60%，普陀桃浦地塊要求不得低于70%。

??隨著“7090政策”的松綁，上海市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)也將發(fā)生改變，未來(lái)新房市場(chǎng)的戶型面積或也將變大。對(duì)改善類購(gòu)房需求影響較大。

??“7090政策”出臺(tái)于2006年，至今已過(guò)去了近18年，這18年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了翻天覆地的變化。

??在城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn)下，城鎮(zhèn)居民住房條件也明顯改善。七普統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年中國(guó)住房總面積超過(guò)500億平方米，家庭戶擁有住房間數(shù)達(dá)到14.9億間，全國(guó)人均住房建筑面積由2010年的31.06平方米上升至41.76平方米。人均住房間數(shù)由2010年的1間上升至1.2間。

??但受居民收入差異和人口流動(dòng)等因素影響，仍有較多居民的住房條件有較大的改善需求和提升空間，中國(guó)居民住房的結(jié)構(gòu)性需求仍在。

??對(duì)比各省市城鎮(zhèn)人均住房面積，31個(gè)省市人均住房面積的極差達(dá)到了17平方米，其中最高值達(dá)到了最低值的1.6倍。其中廣東省城鎮(zhèn)人均住房面積最小，上海其次，只有31.1平方米，明顯低于其他省市人均住房面積。

??與此同時(shí)，從相關(guān)統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)看，“多代同住”是住房改善需求最為迫切的一類，其中最為常見(jiàn)的是“兩代人居所為一室”，或“三代人居所為二室”。雖然目前中國(guó)城鎮(zhèn)家庭戶已經(jīng)達(dá)到了人均1.06間住房的水平，但是這些家庭還沒(méi)有達(dá)到“一代人一間房”的水平。

??七普統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“多代同住一室”最嚴(yán)重的是上海，共有10.7%的城鎮(zhèn)家庭存在多代同住一室的現(xiàn)象。

??由此可見(jiàn)，上海此次對(duì)“7090政策”的松綁，一方面是在過(guò)去十幾年房地產(chǎn)發(fā)展背景下，已基本滿足了“有沒(méi)有”的問(wèn)題，此時(shí)對(duì)“中小套型住宅標(biāo)準(zhǔn)”進(jìn)行松綁，符合市場(chǎng)變化，另一方面，也能更好的滿足上海“多代同住一間房”及人均住房面積明顯較低家庭的改善需求。

??過(guò)去幾年，上海三房及以上戶型熱度不斷提升，尤其三房戶型是市場(chǎng)的絕對(duì)主力。小戶型新房越來(lái)越少，一房已經(jīng)基本退出新房市場(chǎng)。

??而從戶型面積交叉分析數(shù)據(jù)來(lái)看，過(guò)于緊湊的小戶型逐漸失去市場(chǎng)青睞，更舒適面積段熱度升溫。面積小、總價(jià)低曾經(jīng)是小三房的優(yōu)勢(shì)，但隨著“房住不炒”下居住屬性的回歸，購(gòu)房者觀念轉(zhuǎn)變，對(duì)室內(nèi)舒適性的重視度提升，小三房往往通過(guò)犧牲一個(gè)或多個(gè)空間的使用功能才能增加房?jī)r(jià)數(shù)量，其居住體驗(yàn)并不好，因而市場(chǎng)份額出現(xiàn)明顯的收縮。

??2024年1月，上海商品住宅成交戶型分布中三房產(chǎn)品是大多數(shù)購(gòu)房者的目標(biāo)，成交比重維持在七成以上，四房占比12.6%，與去年同期持平。

??從面積來(lái)看，90-100平方米產(chǎn)品成交比重保持在三成左右，這主要與“7090政策”有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。

??主力的100-120平方米產(chǎn)品成交趨弱，其占比較去年同期下降12.5個(gè)百分點(diǎn)至23.2%，120-140平方米和140-160平方米產(chǎn)品比重均提升至一成以上。同面積段，舒適型三房比緊湊型四房更受歡迎，這說(shuō)明改善客戶注重性價(jià)比、舒適度與功能性的平衡。

??由此可見(jiàn)，此次“7090政策”的松綁，在一定程度上可以更好的滿足購(gòu)房者對(duì)大戶型的需求，推動(dòng)市場(chǎng)更好的達(dá)到供求平衡。

??剛剛結(jié)束的兩會(huì)政府工作報(bào)告提出：適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

??住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在十四屆全國(guó)人大二次會(huì)議民生主題記者會(huì)上答中外記者問(wèn)也提出：構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式要下力氣建設(shè)好房子。

??此次上海對(duì)“7090政策”的松綁，是對(duì)“滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”的響應(yīng)，也是對(duì)“下力氣建設(shè)好房子”的支持。

??不同面積、不同價(jià)位都有不同的好房子，隨著“中小套型住宅標(biāo)準(zhǔn)”的松綁，能夠在一定程度上鼓勵(lì)企業(yè)研發(fā)更好的產(chǎn)品，滿足各類改善購(gòu)房需求，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。