??過去兩年，保租房發(fā)展得很快，以超乎我們想象的速度，在2023年便完成了“十四五”期間計(jì)劃總量的60%。

??如今，保租房籌建高峰期已過，一個(gè)明顯的變化是，涉租用地的供應(yīng)明顯收縮。

??克而瑞長租數(shù)據(jù)顯示，2023年，重點(diǎn)22城供應(yīng)涉租賃住宅土地建面同比下降37.2%。

??到了2024年，供應(yīng)量持續(xù)下滑。1-2月，重點(diǎn)22城涉租賃用地總建面同比下降52%。預(yù)計(jì)全年涉租賃用地供應(yīng)量將進(jìn)一步下滑。

??涉租用地供應(yīng)縮量，并不意味著保租房供應(yīng)減少，相反，各城市仍在加大保租房供應(yīng)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年18個(gè)省市計(jì)劃籌集超73萬套保租房。

??這意味著，除了涉租用地供應(yīng)以外，未來租賃住房的籌建將以存量盤活為主。

??2021年，可以說是保租房發(fā)展元年。彼時(shí)，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，由政府給予土地、財(cái)稅、金融等政策支持。并計(jì)劃“十四五”期間全國建設(shè)和籌集870萬套保租房。

??為加快推進(jìn)保租房建設(shè)，各地在土地端予以大力支持，自然資源部“兩集中”供地文件也明確提出，重點(diǎn)城市在年度供地計(jì)劃中要單列租賃住房用地，且占比一般不低于10%。隨后，商品住宅用地配建租賃住房成為多數(shù)城市的標(biāo)配，涉租賃用地供應(yīng)量大幅上升。

??據(jù)克而瑞長租數(shù)據(jù)顯示，2021年全年重點(diǎn)22個(gè)集中供地城市涉租賃用地供應(yīng)規(guī)模達(dá)到了1228萬平方米，全年涉租用地供應(yīng)586宗。

??2022年受疫情及經(jīng)濟(jì)影響，土拍市場整體遇冷，新增涉租用地同比下滑62%。

??2023年，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行，各城市相繼取消了“競配建、競自持”出讓條件，再加上土拍重回“價(jià)高者得”，租賃住房用地供應(yīng)下滑，22個(gè)城市供應(yīng)涉租賃土地約186宗，規(guī)劃建筑面積約292萬平方米，同比下降37.2%。按套均面積50平方米計(jì)算，預(yù)計(jì)未來可提供約5.84萬套新建租賃住房。

??2024年1-2月，22城涉租賃用地供應(yīng)仍在下滑，供應(yīng)租賃總建面約16萬平方米，同比下降52%，預(yù)計(jì)2024年涉租賃用地供應(yīng)量將進(jìn)一步下降。

??從城市分布來看，2023年涉租賃用地供應(yīng)主要集中在上海，單個(gè)城市供應(yīng)量占比超過50%。

??且在重點(diǎn)22個(gè)城市整體供應(yīng)下滑的情況下，上海涉租用地供應(yīng)仍在上漲，全年供應(yīng)149.73萬方涉租用地，同比上漲34.89%。其中，17幅地塊供應(yīng)純租賃用地，除去4幅未公布建面的地塊，13幅總建面122.08萬方。其余59幅地塊均為拿地配建租賃住房。

??另外，深圳、合肥、寧波等城市在2023年加大新建租賃住房地塊的供應(yīng)。

??近幾年供應(yīng)的租賃用地，主要用于建設(shè)保障性租賃住房，加速推進(jìn)“十四五”期間保租房籌建目標(biāo)的完成。目前，全國“十四五”保障性租賃住房籌建目標(biāo)已完成65%以上，其中上海的籌建進(jìn)度超過75%，隨著各地保租房的持續(xù)推進(jìn)，未來租賃用地供應(yīng)量將逐步減少。

??過去一年，有75%的涉租地塊主要以純租賃用地方式供應(yīng)。2023年各地通過劃撥出讓方式供應(yīng)少量純租賃地塊，總體仍以一線城市供應(yīng)為主。分城市來看，上海占比達(dá)55.5%，供應(yīng)占比第一，合肥、深圳、寧波等城市相繼加碼純租賃地塊，占比有所上升。

??2024年1-2月，22城中僅上海和南京公開出讓涉租賃用地，其中有2宗純租賃用地。

??2023年8月，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，其中提出，通過保障性住房以劃撥方式加速供應(yīng)土地。

??2023年各地劃撥、協(xié)議方式出讓涉租用地94宗，占比達(dá)51%。另外，供應(yīng)涉租用地的18城中，有16城以劃撥、協(xié)議的方式出讓租賃地塊。

??這意味著，在樓市下行，各城市相繼取消涉宅地塊捆綁配建和自持租賃住房的供應(yīng)的背景下，劃撥、協(xié)議出讓方式將成為租賃用地主流供地模式。

??雖然租賃用地供應(yīng)縮量，但各地保租房建設(shè)仍在積極推進(jìn)中，且保租房籌建將以盤活存量為主。

??從前2月已公布2024年保租房籌建目標(biāo)的城市來看，18個(gè)省市計(jì)劃建設(shè)保租房規(guī)模達(dá)到73萬套（間）。其中上海、北京均計(jì)劃建設(shè)籌措7萬套（間）保障性租賃住房。

??值得注意的是，北京于近期發(fā)布了2024年度擬供保障性租賃住房用地項(xiàng)目信息，共19個(gè)項(xiàng)目，約72公頃土地。

??對比過去幾年，北京租賃住房用地體量均在300公頃左右，2023年有所減少，但體量也有273公頃，相對比而言，2024年的72公頃可謂大幅減少。這背后實(shí)際是供給方式的調(diào)整影響，存量改造將成為主流供應(yīng)渠道，已公布的19個(gè)項(xiàng)目主要以集體用地建設(shè)和改建項(xiàng)目為主。

??這意味著，存量盤活將成為租賃住房籌建的主要方式。

??目前保租房籌建方式更加多元化，各地因城施策，包括涉租賃用地新建、企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地建設(shè)、非居住存量土地建設(shè)、市場化租賃住房項(xiàng)目納管、房地產(chǎn)存量住房項(xiàng)目轉(zhuǎn)化等等。

??事實(shí)上，保租房籌建高峰已過，再加上房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇乏力影響，各地減少租賃住房用地供應(yīng)的趨勢已不可避免。

??隨著租賃用地供應(yīng)量的進(jìn)一步減少，存量盤活將成為保租房籌建的主要方式，新建租賃住房的供應(yīng)未來將圍繞少數(shù)城市進(jìn)行，比如北京、上海、深圳等租賃市場需求量大的城市，仍將以增量供應(yīng)和深挖存量的方式，保證租賃住房供應(yīng)，滿足租賃市場的需求。