??2月29日，深圳市舉行了龍年首次住宅用地拍賣(mài)。中建壹品聯(lián)合體以51.79億元的總價(jià)成功競(jìng)得深圳龍華民治街道A808-0025宗地，成交樓面價(jià)約為23914元每平方米，溢價(jià)率僅為0.19%。此次土地拍賣(mài)僅經(jīng)過(guò)3輪出價(jià)便迅速成交，顯示出房企在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下的謹(jǐn)慎態(tài)度和理性競(jìng)價(jià)。

??該宗地位于龍華梅林關(guān)板塊，用地面積為4.68公頃，容積率為5.0，預(yù)計(jì)建筑面積為21.66萬(wàn)平方米。起始掛牌價(jià)為51.69億元，封頂價(jià)設(shè)定為59.44億元。中建壹品投資發(fā)展有限公司和湖北文旅園區(qū)建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司，這兩家均位于湖北武漢市的企業(yè)，共同組成了競(jìng)得聯(lián)合體。

??此次土地出讓延續(xù)了去年第三批宅地的“單限單競(jìng)+搖號(hào)”方式，共有兩家房企參與競(jìng)買(mǎi)。值得注意的是，該宗地的住宅部分為普通商品住房，且在遵守價(jià)格管理規(guī)定的前提下，銷(xiāo)售價(jià)格由房企自行決定。這一新方式為房企提供了更大的市場(chǎng)靈活性，同時(shí)也對(duì)其市場(chǎng)預(yù)判能力提出了更高要求。

??地塊周邊配套設(shè)施完善，包括多個(gè)地鐵站點(diǎn)，南側(cè)為民治水庫(kù)，西側(cè)鄰近深國(guó)際萬(wàn)科和風(fēng)軒，東側(cè)則有龍岸花園小區(qū)成熟社區(qū)。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)，該地塊將建設(shè)包括住宅、商業(yè)、幼兒園以及社區(qū)配套用房等在內(nèi)的多功能建筑群。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)顯示，項(xiàng)目住宅面積為20.29萬(wàn)平方米，商業(yè)面積為3500平方米，12班幼兒園面積為5700平方米，并規(guī)劃有2155個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)位。

??根據(jù)貝殼網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，地塊周邊的去年6月入市的新房項(xiàng)目龍岸君粼，目前在售均價(jià)為每平方米80600元，戶(hù)型為86~176平方米的二居和三居，2025年6月交房。而去年11月底獲批預(yù)售的天湖島花園，目前在售均價(jià)約每平方米7.5萬(wàn)元，為124平方米的四房戶(hù)型，每套總價(jià)在833萬(wàn)~836萬(wàn)元。

??綜合地塊周邊的房?jī)r(jià)情況，該地塊未來(lái)售價(jià)有望在7萬(wàn)~8萬(wàn)元/平方米，開(kāi)發(fā)商定價(jià)提供了一定的靈活性。

??對(duì)此，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這種土地出讓的定價(jià)策略對(duì)房企的市場(chǎng)判斷能力、運(yùn)營(yíng)能力、成本控制能力以及開(kāi)發(fā)周期把控力都是一次考驗(yàn)。盡管如此，深圳的土地出讓政策仍然為開(kāi)發(fā)商留下了足夠的利潤(rùn)空間，既有利于市場(chǎng)穩(wěn)定，也有助于吸引房企積極拿地。

??2024年開(kāi)年，北京、上海、廣州等一線(xiàn)城市在年初的土地拍賣(mài)市場(chǎng)中，既有觸頂成交的地塊，也有底價(jià)成交和流拍的地塊。例如，北京在2024年的第一場(chǎng)土地拍賣(mài)中，4宗地塊全部成交，其中2宗觸頂成交，2宗底價(jià)成交；而第二場(chǎng)土地拍賣(mài)再現(xiàn)“雙搖號(hào)”，兩宗地塊雙雙觸及上限，其中中建壹品以48.76億元競(jìng)得大興西紅門(mén)地塊。而廣州的首場(chǎng)土地拍賣(mài)中，2宗住宅用地全部流拍。

??同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，深圳整體樓市較為低迷，近四個(gè)月延續(xù)逐月下滑的態(tài)勢(shì)，項(xiàng)目降價(jià)及去化壓力下，房企拿地相對(duì)謹(jǐn)慎，深圳地塊以非常低的溢價(jià)成交，看得出開(kāi)發(fā)商拿地的積極性不是很高。但是，這并不能完全反映深圳樓市的全貌，深圳樓市結(jié)構(gòu)性分化越來(lái)越明顯，如果推出優(yōu)質(zhì)地塊的話(huà)，還會(huì)有開(kāi)發(fā)商愿意高價(jià)競(jìng)拍。

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新建商品住宅房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看，一線(xiàn)城市繼續(xù)分化，京滬表現(xiàn)相對(duì)較好，上海上漲0.4%位居70城之首，北京新房?jī)r(jià)格環(huán)比微跌0.1%；廣深繼續(xù)疲弱，新房環(huán)比分別下跌0.8%和0.7%，跌幅排在跌幅榜前列。而二手房數(shù)據(jù)方面，一線(xiàn)城市集體疲弱，深圳下滑1.6%，比上月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)，領(lǐng)跌70城。