??中房網(wǎng)訊 （劉敏/文）2023年，中國房地產(chǎn)市場繼續(xù)底部調(diào)整，政策力度前穩(wěn)后松。

??隨著“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的定調(diào)，政策支持力度在不斷加大。但當前我國房地產(chǎn)行業(yè)局部風險并未消除，部分城市房價下行壓力依然較大，市場仍處于調(diào)整期。

??展望2024年，推動樓市平穩(wěn)健康發(fā)展的信號仍在持續(xù)釋放，多家機構(gòu)也發(fā)布了房地產(chǎn)市場的展望與預測。對于今年房地產(chǎn)行業(yè)，政策走向如何？市場又會出現(xiàn)哪些變化？行業(yè)如何向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡？讓我們來看一下這些機構(gòu)的觀點。

??克而瑞：房地產(chǎn)政策有望從三方面發(fā)力

??2024年中央層面房地產(chǎn)政策有望從三方面發(fā)力，一是金融支持“三大工程”建設(shè)，并以此為抓手推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式；二是落實“三個不低于”等供給端金融支持；三是下調(diào)住房交易稅費，穩(wěn)需求進而穩(wěn)市場。地方層面，二線全面放開購房限制，一線調(diào)控仍有局部優(yōu)化空間。

??企業(yè)方面，2024年持續(xù)經(jīng)營環(huán)境仍將充滿不確定性，房企還需做好應對策略，保證流動性安全，修復購房者預期是提振市場的關(guān)鍵。房企需要盡快適應市場新變化，推進供給側(cè)改革，挖掘不同城市、不同需求結(jié)構(gòu)性機會，同時做好營銷推廣，提升貨值變現(xiàn)能力。

??易居研究院：2024年全國商品房銷售面積預計下降2%

??2024年，全國商品房銷售面積預計下降2%，呈現(xiàn)出跌幅持續(xù)收窄的良好態(tài)勢。

??第一、短期內(nèi)房地產(chǎn)市場復蘇還有一些不確定性因素，購買力和收入狀況還沒有完全恢復，其會限制購房需求釋放，進而限制銷售數(shù)據(jù)反彈。

??第二、2023年各類利好政策推出，將持續(xù)釋放政策效應，對于2024年房地產(chǎn)銷售市場會產(chǎn)生積極影響。包括一些重點城市二手房交易表現(xiàn)不錯，其可以為2024年購置新房創(chuàng)造較為積極的條件。

??第三、鑒于房地產(chǎn)市場長周期總規(guī)模的預測情況，盡管該指標有小降，但其絕對規(guī)?？捎^，交易市場數(shù)據(jù)依然說明住房消費需求潛力充足。

??第四、大城市銷售端會有提振機會，率先扮演市場復蘇的先行兵角色。

??標普信評：中國房地產(chǎn)市場將延續(xù)筑底行情

??2024年中國房地產(chǎn)市場將延續(xù)筑底行情，并在當前市場體量下尋找新的平衡點。2024年不同能級城市的商品房銷售將繼續(xù)呈現(xiàn)分化態(tài)勢，而在這個背景下，資產(chǎn)質(zhì)量將成為影響房企獲現(xiàn)能力和長期經(jīng)營表現(xiàn)的關(guān)鍵因素。預計高線城市將繼續(xù)對全國銷售起到支撐作用，緩解低線城市銷售下滑的拖累，房企“土儲質(zhì)量為王”的邏輯將繼續(xù)演繹，而房企的獲現(xiàn)能力、去化效率將很大程度上與土儲質(zhì)量掛鉤。

??諸葛找房：政策繼續(xù)寬松，適應市場新供求趨勢

??2024政策繼續(xù)寬松，適應市場新供求趨勢。主要體現(xiàn)在以下幾點：

??1）核心城市限制性政策寬松。如首付比例下調(diào)，房貸利率加點調(diào)整，限購政策松綁，限價政策進行調(diào)整，更多的回歸市場，旨在降低購房者的購房成本，完善現(xiàn)有基本政策配套，持續(xù)促剛性和改善性購房需求釋放。

??2）金融政策持續(xù)發(fā)力。首當其沖化解房地產(chǎn)市場風險，一視同仁支持房企合理融資需求，“三個不低于”落地，民營房企融資條件迎來改善，房企債務風險降低，保交付成效繼續(xù)加強。

??3）“三大工程”落地。預計2024年將會引進更多市場主體參與“三大工程”建設(shè)，房企也可關(guān)注該板塊的價值。城中村改造建設(shè)對當?shù)氐摹胺渴小币矊硪欢ǖ母纳?，刺激城市的消費水平，對城市經(jīng)濟活力有一定利好影響。

??戴德梁行：市場有望完成筑底并在年底實現(xiàn)價格反彈

??盡管2023年出臺了多種措施刺激房地產(chǎn)市場但收效甚微，房企違約的雪球加大了市場風險，也拖累了經(jīng)濟增長。2024年將加大對優(yōu)質(zhì)房企的融資扶持力度，對需求端的優(yōu)惠政策也將延續(xù)，市場有望在2024年完成筑底并在年底實現(xiàn)價格反彈。

??貝殼研究院：房地產(chǎn)市場有望加速實現(xiàn)新均衡

??展望2024年，隨著房地產(chǎn)新發(fā)展模式加速構(gòu)建，供需兩側(cè)政策持續(xù)優(yōu)化，行業(yè)調(diào)整風險逐步出清，市場將逐步穩(wěn)定并形成新的均衡局面。預計新房銷售量將保持N型筑底態(tài)勢。隨著房價調(diào)整接近合意水平，市場供需匹配效率繼續(xù)提升，預計二手房成交量穩(wěn)中有升。

??中金公司：商品房銷售有望止跌企穩(wěn)

??2024年新建商品房銷售有望企穩(wěn)，但房地產(chǎn)開發(fā)投資仍面臨較大挑戰(zhàn)。在考慮房地產(chǎn)政策應對的力度進一步加強，同時城中村改造順利推進的前提下，預計商品房銷售面積和銷售金額均有望止跌企穩(wěn)，實現(xiàn)同比持平微增（預計面積+0.4%、金額+1.9%），但新開工面積受限于房企現(xiàn)金流壓力同比或難轉(zhuǎn)正。

??興業(yè)證券：地產(chǎn)銷售或呈前低后高走勢

??中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，2024年地產(chǎn)銷售或呈現(xiàn)前低后高走勢。城中村改造有利于消除城市建設(shè)短板，改善城鄉(xiāng)居民居住環(huán)境條件，擴大內(nèi)需，優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)；保障房有利于環(huán)節(jié)大城市住房矛盾，有力有序有效推進房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。雖然當前行業(yè)處于調(diào)整階段，但是加快城中村改造和保障房建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，也為行業(yè)帶來新的支撐和機會。

??中信建投：三大工程成為構(gòu)建新發(fā)展模式抓手

??包含保障性住房、城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施在內(nèi)的三大重點工程建設(shè)，成為構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式的抓手，助力市場修復筑底。中長期來看，我國住宅年需求中樞約為9億平方米。投資方面，建議聚焦需求修復和城中村改造兩條主線。

??申萬宏源：城中村改造+住房雙軌制將是行業(yè)破局關(guān)鍵

??從短期來看，供需兩端綜合將導致行業(yè)短期仍有壓力。需求端，在宏觀經(jīng)濟走弱背景下，失業(yè)率上行、收入增速放緩、居民杠桿率高位，綜合推動居民短期購買力和購買意愿雙雙走弱，或?qū)е路康禺a(chǎn)市場持續(xù)下行。后續(xù)城中村改造+住房雙軌制將是房地產(chǎn)行業(yè)破局關(guān)鍵，其中城中村改造是中短期政策發(fā)力關(guān)鍵點、并有望加速推進，維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級。

??中國銀河證券：政策有望持續(xù)寬松

??展望2024年，政策有望持續(xù)寬松。考慮到居民杠桿水平、城鎮(zhèn)化率等因素，房地產(chǎn)銷售總體規(guī)模的支撐需要以時間換空間。預計2030年前，我國住房總需求有望維持在10億平方米左右。

??國泰君安：房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)堅定修復之路

??2024年房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)堅定地走修復之路，預期將會迎來房地產(chǎn)發(fā)展新模式相關(guān)基礎(chǔ)性制度的出臺，以及保障性住房和城中村改造項目的落地。基于目前穩(wěn)健的基礎(chǔ)貨幣政策配合寬松的信用政策的政策組合和市場表現(xiàn)，2024年商品房市場或?qū)⒗^續(xù)下行，而減少的實物量和信用將由保障性住房和城中村改造創(chuàng)造的增量填補。從城中村改造的進程來看，政策端密集推出、各級政府積極響應、市場高度關(guān)注，隨著前期準備工作的逐步完善，項目落地高度可期。另外，就房地產(chǎn)發(fā)展新模式，隨著中央經(jīng)濟工作會議對“完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度“的提及，其在2024年出臺的預期也逐步增強。

??東吳證券：地產(chǎn)行業(yè)核心指標預計承壓

??預計未來城中村改造將拉動房地產(chǎn)投資7萬億元，最高年均1.4萬億元，有效對沖銷售下行帶來的房地產(chǎn)投資下滑影響。此外，2024年地產(chǎn)行業(yè)核心指標預計承壓：商品房銷售金額預計同比下降6.0%至11.0萬億元；土地購置費預計同比下降5.0%至3.7萬億元；房地產(chǎn)開發(fā)投資預計同比下降5.4%至10.0萬億元；新開工面積預計同比下降10.0%至8.6億方；竣工面積預計同比下降3.0%至9.6億方。

??國金證券：城改和保障房是重要抓手

??2024年房地產(chǎn)基本面或仍承壓，預計2024年新開工面積為8.3億方，同比-11%，銷售面積仍延續(xù)下滑態(tài)勢，約為10.8億方，同比-6%。由于成交結(jié)構(gòu)變化，預計2024年銷售均價同比+3%。

??“保障房+商品房”雙軌制的新發(fā)展模下，城改和保障房是重要抓手，且城改為保障房提供支撐。未來保障房和商品房兩套體系相互獨立又互為補充，預計商品住宅將回歸商品屬性，未來商品房的核心競爭力是好產(chǎn)品、好服務，房企競爭加劇行業(yè)加速分化。

??交銀國際：政策將繼續(xù)支持領(lǐng)先開發(fā)商的流動性

??2024年預期政策為開發(fā)商提供更直接、更長期的支持。隨著需求支撐政策的推出，大部分一二線城市的限制措施已取消。該行相信2024年，更多政策將繼續(xù)支持領(lǐng)先開發(fā)商的流動性，以完成交付和竣工任務。同時預計政府將制定更多長期政策，旨在改善整體房地產(chǎn)庫存結(jié)構(gòu)，并保障中低收入群體的住房需要。此外，預計2024年成交量將出現(xiàn)溫和復蘇。同時分化將持續(xù)，一二線城市的房地產(chǎn)成交量將恢復5-10%，三線城市則表現(xiàn)不佳。

??國盛證券：銷售、開竣工、投資繼續(xù)承壓

??預期2024年商品房銷售金額同比-7.4%至10.77萬億元，面積同比-7.8%至10.37億方。預計新開工面積同比降幅收窄至12%，面積為8.1億方。新開工在銷售低迷、融資尚未恢復下繼續(xù)承壓，但“三大工程”作為新變量或產(chǎn)生正向拉動作用。預計竣工面積同比-10%至9.2億方。伴隨新房銷售、新開工等轉(zhuǎn)弱，后續(xù)保交樓中資不抵債項目推進速度將放緩，竣工面積將面臨壓力。預計施工面積69.6億方，同比-13.8%。前施工面積正發(fā)生趨勢性萎縮，將在中周期拖累投資。施工、土地兩端投資都將對開發(fā)投資產(chǎn)生負向影響，預計房地產(chǎn)開發(fā)投資額10.16萬億元，同比-10.3%。