??香港樓市奏響了2024年開年首波重磅利好。

??2月28日，香港特區(qū)政府財政司司長陳茂波在香港特區(qū)政府立法會綜合大樓會議廳發(fā)表2024/2025財政年度特區(qū)政府財政預算案，其中備受關注的是樓市刺激政策。

??陳茂波宣布，經(jīng)審慎考慮當前整體情況后，特區(qū)政府決定即日起撤銷所有住宅物業(yè)需求管理措施（即所謂“辣招”），即由今天起所有住宅物業(yè)交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。

??此舉意味著，香港樓市相隔14年再次進入“零辣招”時代。

??同一日，香港金管局向銀行發(fā)出指引，修訂適用于物業(yè)按揭貸款的逆周期宏觀審慎監(jiān)管措施及其他相關監(jiān)管要求：價值3000萬港元或以下的自用住宅物業(yè)的按揭成數(shù)上限調(diào)整至7成；價值3500萬港元或以上的自用住宅物業(yè)的按揭成數(shù)上限調(diào)整至6成。

??陳茂波表示，考慮到外圍及本地經(jīng)濟情況，香港特區(qū)政府認為在繼續(xù)維持銀行體系穩(wěn)定的前提下，當前有空間進一步修訂相關措施，并適當調(diào)整其他與物業(yè)貸款相關的監(jiān)管政策。

??值得注意的是，2023年10月，香港特區(qū)政府已將原先征收15%的買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅均降低到7.5%，此舉在當時被市場稱為“減辣”，但此后香港樓市未見有明顯激活。

??香港特區(qū)政府差餉物業(yè)估價署公布的報告顯示，今年1月，香港私人住宅售價指數(shù)跌至306.4點，環(huán)比回落約1.57%，連續(xù)下降9個月，是2016年10月以來最低。

??香港經(jīng)民聯(lián)主席盧偉國表示，面對當前時局，香港特區(qū)政府必須要有果斷、實際和有效的方法解決問題，當務之急是思考如何創(chuàng)造經(jīng)濟，強調(diào)“搞旺”樓市和股市可重建香港經(jīng)濟信心，并鞏固香港國際金融中心的地位。

??香港歷來是中國房價最高的城市。數(shù)據(jù)顯示，2023年香港平均房價高達13.8萬元（人民幣）/平方米，其中香港島均價高達16.7萬元/平方米，九龍半島均價14.4萬元/平方米。香港被雇傭勞動力目前月工資中位數(shù)是20500港元（折合18600元人民幣）。簡單計算，香港人每7個月的中位數(shù)工資，可以買下1平方米商品房。

??據(jù)香港特區(qū)政府披露，截至2022年，香港可供發(fā)展土地只有62.6平方公里，其中大部分已被用作住宅用地，可用作發(fā)展住宅的土地儲備僅約6.5平方公里。與此同時，香港人均居住面積僅為16平方米。大量香港居民生活在狹小的空間中，住房問題成為他們的痛苦之源。

??今年1月底，香港置業(yè)進行了一項置業(yè)意向季度調(diào)查，共收回514份有效問卷。調(diào)查顯示，僅約35.8%受訪者考慮入市，創(chuàng)20季以來新低。不過，換樓客卻準備入市，有超過4成受訪者購買物業(yè)的主要原因為換樓。

??匯生國際資本總裁黃立沖對中國房地產(chǎn)報記者表示，這一政策調(diào)整可能會在短期內(nèi)激發(fā)市場的部分購買力，尤其是在1000萬港元以下的住宅物業(yè)市場。對于高端豪宅市場而言，這一措施可能影響有限，預計今年香港整體樓市仍將面臨調(diào)整，跌幅可能控制在5%以內(nèi)。這對于促進當前交易低迷的市場環(huán)境有一定積極作用，對經(jīng)紀公司和成交量的提升也將帶來機遇。

??但他同時表示，香港房地產(chǎn)市場所面臨的挑戰(zhàn)并非短期內(nèi)可以完全解決。近年來，由于多種因素，包括部分資本和人才的流出，以及香港在國際金融和貿(mào)易中作為連接中國與世界的橋梁角色的變化，都對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了深遠影響。

??“香港房地產(chǎn)市場的長期趨勢需要更多的結構性改革和調(diào)整。香港的未來，不僅僅依賴于短期政策刺激，更需要在全球經(jīng)濟環(huán)境中找到新的定位和發(fā)展方向，探索新的增長點，以適應國際投資環(huán)境的變化和國內(nèi)外經(jīng)濟發(fā)展的新需求?！秉S立沖說。

??香港樓市全面“撤辣”的直接利好是，港股地產(chǎn)股大漲。這日，匯景控股股價漲超14%，新世界發(fā)展、中國新城鎮(zhèn)股價一度漲超8%，恒基地產(chǎn)漲超7%，新鴻基地產(chǎn)漲超4%。

??此前瑞銀研報曾預計，如果香港樓市政策全面“撤辣”（取消印花稅），可能對發(fā)展商股價及實體市場產(chǎn)生一次性利好因素。

??市場關注的還在于，對于此次香港樓市全面“撤辣”行為，內(nèi)地樓市會不會效仿？

??對此，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，香港是自由港，對房地產(chǎn)市場主要調(diào)整措施就是稅收和金融手段，其政策出發(fā)點是基于物業(yè)價值穩(wěn)定和資本流入流出。“去辣”能極大降低交易成本和持有成本，對于吸引包括內(nèi)地在內(nèi)的全球資金都有極大幫助。在調(diào)控房地產(chǎn)時，內(nèi)地會綜合考慮調(diào)控對于稅收、地方財政以及上下游產(chǎn)業(yè)鏈等影響?；谶@個角度，內(nèi)地不太可能全面退出稅收來穩(wěn)樓市。

??李宇嘉表示，內(nèi)地房地產(chǎn)稅收占到總稅收收入的20%左右，相關產(chǎn)業(yè)鏈結合在一起占到30%以上，地方依賴度較大，不太可能撤去。而且，內(nèi)地樓市低迷的根本原因在于供求關系逆轉、舊模式不可持續(xù)，不在于稅收。在樓市供求關系逆轉后，即便利率降到歷史最低，即便熱點城市增值稅免征期收縮，也難阻擋樓市下行。