??因2021年以來(lái)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，供需兩淡，百城供求比持續(xù)下降，2019年為1.16，顯示市場(chǎng)仍然明顯供過(guò)于求，2022年，供求比滑入1以內(nèi)區(qū)間，并在2023年進(jìn)一步0.84的階段性低位，整體市場(chǎng)也由供過(guò)于求向供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變，供給約束愈發(fā)明顯。

??從庫(kù)存層面來(lái)看，2023年以來(lái)庫(kù)存規(guī)模持續(xù)收縮，百城狹義庫(kù)存面積降至5.3億平方的階段性低位，不過(guò)由于成交持續(xù)低迷，去化周期仍保持在24個(gè)月的較高位。

??分能級(jí)來(lái)看，一線庫(kù)存規(guī)模小幅微增，二線城市庫(kù)存縮量，三四線城市庫(kù)存規(guī)模小幅微縮，但庫(kù)存消化周期不降反升至36個(gè)月的新高。

??究竟當(dāng)前各城市有效庫(kù)存是否充足，2024年是否又將面臨嚴(yán)重的供給約束呢？

??2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在深度調(diào)整期，新房供給持續(xù)縮量、成交仍然疲弱，受此影響，2023年狹義庫(kù)存回落至近年來(lái)低點(diǎn)。1-10月，狹義庫(kù)存整體呈持續(xù)回落走勢(shì)，2023年1月，全國(guó)100個(gè)典型城市狹義庫(kù)存總規(guī)模為56321萬(wàn)平方米，到10月收縮至50896萬(wàn)平方米，累計(jì)收縮10%，年尾2個(gè)月庫(kù)存小幅微增但仍為階段性底部。12月，狹義庫(kù)存面積為53231萬(wàn)平方米，同比下降6.2%。

??從去化周期變動(dòng)來(lái)看，以5月和10月為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，5月由降轉(zhuǎn)增，而9月則由增轉(zhuǎn)降并持穩(wěn)，至12月末達(dá)24.4個(gè)月，環(huán)比微降4%，同比上漲11%。由此可見，雖然狹義庫(kù)存整體在收縮，但由于成交持續(xù)低迷，去化周期仍處在近年來(lái)較高位水平。

??新房庫(kù)存規(guī)模收縮主要由于供給受到約束，一方面是地市顯著縮量，另一方面則是樓市持續(xù)低迷，房企推貨信心不足，致使供給收縮速度超過(guò)成交，就比如2023年，全國(guó)百城商品住宅供應(yīng)面積同比下降13%，而成交僅下跌5%。

??縱觀近5年重點(diǎn)城市新房供求比變化情況，百城供求比持續(xù)下降，2019年為1.16，顯示市場(chǎng)仍然明顯供過(guò)于求，2022年，供求比滑入1以內(nèi)區(qū)間，并在2023年進(jìn)一步0.84的階段性低位，供求關(guān)系轉(zhuǎn)向假性“供不應(yīng)求”。

??從56個(gè)樣本城市數(shù)據(jù)來(lái)看，一線庫(kù)存新鮮度顯著超二三線，56城中有40城庫(kù)存新鮮度較高，但不乏呼和浩特、阜新等老舊庫(kù)存偏多。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至2023年末，重點(diǎn)56城7成以上庫(kù)存為2020年及以來(lái)的供應(yīng)，其中2020年、2021年、2022年、2023年占所有庫(kù)存的比重分別為11%、17%、16%和29%，2018年及之前的老舊庫(kù)存累計(jì)占比約為19%。

??分能級(jí)城市來(lái)看，一線城市庫(kù)存相對(duì)“較新”，2023年庫(kù)存占比高達(dá)43%。相比之下，二三線城市庫(kù)存不及一線城市新鮮，2023年庫(kù)存占比分別為32%和25%。

??從總體樣本來(lái)看，100-140平方米產(chǎn)品仍然占據(jù)庫(kù)存主力。2023年12月末，所有樣本城市中100-120平方米、120-140平方米產(chǎn)品分別占22%、18%，合計(jì)近乎占據(jù)庫(kù)存的半壁江山，這主要是由于該面積產(chǎn)品是市場(chǎng)主流，推貨量較大。

??而反觀70-80平方米產(chǎn)品、160-180平方米產(chǎn)品，面向客群相對(duì)小眾，房企推貨量也相對(duì)有限，庫(kù)存規(guī)模占比不大，都在5%以下。其余各面積段如80-90平方米等庫(kù)存分布相對(duì)平均，占比都在10%左右。

??對(duì)比近幾年各面積段庫(kù)存增減情況，70平方米以下產(chǎn)品庫(kù)存占比激增，180平方米以上大面積產(chǎn)品庫(kù)存占比有逐年攀升之勢(shì)。

??分能級(jí)來(lái)看，一線、二線城市70平以下小面積產(chǎn)品為庫(kù)存主要分布，二線、三四線城市100-120平產(chǎn)品為庫(kù)存占比偏高。

??具體來(lái)說(shuō)，一線樣本城市70平以下小面積產(chǎn)品仍然占據(jù)庫(kù)存最高份額，占比達(dá)到23.6%，80-90平的剛需產(chǎn)品占比也接近16%。二線城市庫(kù)存占比最高的面積段同樣是70平方米以下，占比多達(dá)21.8%，其次是100-120平方米產(chǎn)品，占比超過(guò)2成。三四線城市庫(kù)存分面積段分布形態(tài)大體與總體樣本數(shù)據(jù)相一致，即庫(kù)存主要集中在100-120平方米和120-140平方米產(chǎn)品，占比分別達(dá)到23%和20.2%，相比之下，受客群結(jié)構(gòu)和供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，二線、三四線城市小面積產(chǎn)品庫(kù)存占比明顯低于一線城市。

??而從庫(kù)存占比變化趨勢(shì)來(lái)看，三四線城市庫(kù)存占比則進(jìn)一步向“一大一小”兩頭聚攏，比如相較于2022年，2023年三四線180平方米以上產(chǎn)品增長(zhǎng)0.65個(gè)百分點(diǎn)，再比如相較于2021年，2022年三四線的70平方米以下庫(kù)存占比增長(zhǎng)7.41個(gè)百分點(diǎn)是各個(gè)面積段中占比變化最為劇烈的，而“中間面積段”庫(kù)存占比基本都有下降之勢(shì)。

??一二線城市庫(kù)存占比波動(dòng)相對(duì)較大，70平方米以下產(chǎn)品占比增長(zhǎng)較快，主要原因在于樣本城市數(shù)量相比于三四線城市都較少，因此受結(jié)構(gòu)性因素影響較大，從數(shù)據(jù)上我們可以看出，相較于2021年，2022年一線城市庫(kù)存占比“兩頭增、中間減”，和三四線城市變化大致保持一致，而2023年與2022年相比則呈現(xiàn)“兩頭減、中間增” 70平以下產(chǎn)品、180平以上產(chǎn)品庫(kù)存占比分別下降了1.97個(gè)百分點(diǎn)和0.27個(gè)百分點(diǎn)，而80-160平方米內(nèi)各面積段產(chǎn)品庫(kù)存占比均有所回升。

??從典型城市來(lái)看，第一類以上海、杭州、成都、西安、合肥、長(zhǎng)沙為典型代表，2023年12月末狹義庫(kù)存見底，去化周期都在1年以內(nèi)，短期內(nèi)基本不存在去化風(fēng)險(xiǎn)。

??結(jié)合各城市庫(kù)存結(jié)構(gòu)進(jìn)行綜合分析，可以看出，這些城市庫(kù)存新鮮度都較高，基本不存在所謂的老舊和僵尸庫(kù)存，2023年末庫(kù)存中供給年份為2023年本年的占比均在4成以上。

??從庫(kù)存面積段、戶型來(lái)看，上海、西安、合肥、成都庫(kù)存結(jié)構(gòu)和成交結(jié)構(gòu)高度相似，上海庫(kù)存積壓以90-100平小三房為主；合肥、成都庫(kù)存結(jié)構(gòu)則以100-120平三房為主，也是成交主力面積段，杭州、長(zhǎng)沙存在部分供需錯(cuò)配，庫(kù)存積壓以70平以下小面積段為主，以長(zhǎng)沙為例，庫(kù)存70平以下小戶型多以酒店式公寓一房為主，而從當(dāng)前長(zhǎng)沙新房成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，近四年主力面積段集中在110-150平，改善型需求逐步成為市場(chǎng)主導(dǎo)驅(qū)動(dòng)力，2023年四房成交套數(shù)的占比逼近六成。短期來(lái)看，酒店式公寓70平以下一房仍存在不小的去化壓力。

??第二類以深圳、青島、鄭州、廣州、廈門、寧波、蘇州、濟(jì)南等核心一二線城市為典型代表，去化壓力適中，2023年12月末消化周期在13-30個(gè)月不等，不過(guò)供需錯(cuò)配較為嚴(yán)重。

??如廣州，對(duì)比其2023年庫(kù)存結(jié)構(gòu)和成交結(jié)構(gòu)，可以看出，庫(kù)存以70平以下小面積段為主，占比高達(dá)22%，而成交則以80-120平為主，尤其是100-120平中等面積段，成交套數(shù)占比高達(dá)24%，剛改和改善需求旺盛，而受購(gòu)買力降級(jí)影響，小面段產(chǎn)品預(yù)期仍將積壓。

??第三類為消化周期偏高，老舊庫(kù)存積壓嚴(yán)重的二三線城市，2023年12月末狹義庫(kù)存依舊保持高位，去化周期均在50個(gè)月以上，短期內(nèi)庫(kù)存壓力巨大。

??綜合來(lái)看，目前行業(yè)下行、供需兩淡致庫(kù)存下行至階段低點(diǎn)，三類城市短期內(nèi)面臨嚴(yán)重供給約束。典型100個(gè)城市中一線庫(kù)存新鮮度較高，部分二三線100-140平、三房短期庫(kù)存積壓。

??對(duì)企業(yè)而言，當(dāng)前市場(chǎng)恢復(fù)仍存在較大的不確定性，市場(chǎng)仍在緩慢筑底過(guò)程中，企業(yè)經(jīng)營(yíng)及存貨周轉(zhuǎn)遇到較大的挑戰(zhàn)。面對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)行情，一方面，企業(yè)應(yīng)當(dāng)注重存貨的結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快滯重項(xiàng)目的出清，回流資金保證資金健康，推動(dòng)保交付按質(zhì)按量完成。另一方面，積極推動(dòng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)投資策略變革，通過(guò)強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)區(qū)域、核心區(qū)域的投資優(yōu)勢(shì)保證銷售增長(zhǎng)的穩(wěn)定性。此外，還可以持續(xù)加強(qiáng)區(qū)域市場(chǎng)深耕、注重產(chǎn)品力的提升推動(dòng)市場(chǎng)認(rèn)可度，進(jìn)一步提升企業(yè)的盈利能力。