??新年伊始，華南城債務(wù)問題便成為了市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

??2月19日，華南城控股有限公司（華南城， 01668.HK）大股東特區(qū)建發(fā)發(fā)布公告稱，經(jīng)核實(shí)，華南城2024年10月票據(jù)于2024年2月9日到期的強(qiáng)制贖回款項(xiàng)和2024年4月票據(jù)于2024年2月12日到期的利息均未支付，公司高度重視華南城本次境外票據(jù)違約事宜，并將持續(xù)與華南城保持聯(lián)系。

??實(shí)際，華南城境外票據(jù)違約事宜此前就有跡可循。2月9日，華南城公告稱，預(yù)計(jì)不會(huì)就2024年10月票據(jù)于2024年2月9日到期的強(qiáng)制贖回款項(xiàng)進(jìn)行支付，這將導(dǎo)致2024年10月票據(jù)發(fā)生違約事件。

??對(duì)于違約，華南城在公告中表示，近年來，因外部因素變化，公司銷售不及預(yù)期，現(xiàn)金流只能保證日常經(jīng)營(yíng)所需。上述因素疊加效應(yīng)導(dǎo)致集團(tuán)流動(dòng)資金日趨緊張。因此，集團(tuán)在債務(wù)上面臨非常大的還本付息壓力。

??尋求債務(wù)展期的同時(shí)，華南城也在積極出售資產(chǎn)“自救”。

??2月1日，華南城公告稱，公司擬通過公開招標(biāo)方式出售西安華南城約30.6472%股權(quán)（可予調(diào)整至38.6988%）。2月5日，華南城再度發(fā)布公告稱，擬通過公開招標(biāo)方式出售間接持有的深圳第一亞太50%股權(quán)。

??對(duì)于西安華南城交易的最新進(jìn)展筆者致電西安華南城了解，但電話始終未接通。

??展期未獲同意

??此次違約早有伏筆。

??2023年12月4日，就2024年4月到期的9.0%優(yōu)先票據(jù)、2024年6月到期的9%優(yōu)先票據(jù)、2024年7月到期的9%優(yōu)先票據(jù)、2024年10月到期的9%優(yōu)先票據(jù)及2024年12月到期的9%優(yōu)先票據(jù)等5只美元債發(fā)出同意征求。征求同意的目的主要是為了通過延長(zhǎng)票據(jù)期限、降低票據(jù)利率及分期支付票據(jù)本金，加強(qiáng)公司的流動(dòng)資金及現(xiàn)金流量管理。

??16天之后，華南城再發(fā)公告稱，2024年7月到期的票據(jù)已獲得持有人同意，擬展期至2027年8月19日，年利率從9%降至4.5%，未償還本金金額約2.36億美元。然而，其余4筆票據(jù)（包括2024年4月、6月、10月及12月到期票據(jù)）則沒有獲得債權(quán)人的同意，未償還本金金額合約11.12億美元，這也導(dǎo)致了上述2筆票據(jù)違約。

??這不是上述5只美元債第一次展期。2022年8月，在國資大股東特區(qū)建發(fā)的信用背書下，華南城通過同意征求，將5只2022年、2023年到期的美元債展期至2024年，不過華南城最終仍未能走出經(jīng)營(yíng)困境。

??2002年，以珠寶起家的潮汕商人鄭松興聯(lián)合梁滿林、孫啟烈、馬介璋等“潮汕老鄉(xiāng)”共同成立了華南城，主要業(yè)務(wù)為開發(fā)、經(jīng)營(yíng)大型綜合物流及商品交易中心。2009年，華南城赴港上市，業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)，先后在廣西南寧、黑龍江哈爾濱、河南鄭州等多個(gè)城市建立大型商貿(mào)物流綜合體。

??然而，2021年末，伴隨著地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整及電商沖擊等原因，華南城深陷債務(wù)違約危機(jī)深淵。為了應(yīng)對(duì)債務(wù)問題，華南城積極引入國資，2021年12月30日深圳市屬國資企業(yè)特區(qū)建發(fā)認(rèn)購華南城約29.28%股份，成為單一大股東，創(chuàng)始人鄭松興持股比例則由28.5%降至20.16%，成為第二大股東。

??特區(qū)建發(fā)入主后，多次給予華南城“真金白銀”支持。2022年7月18日，特區(qū)建發(fā)收購華南城旗下物管公司第一亞太50%股權(quán)，交易價(jià)約12.57億元，以現(xiàn)金支付。2022年11月30日，特區(qū)建發(fā)與華南城在南昌舉行了全面協(xié)同合作簽約暨南昌、鄭州、南寧華南城項(xiàng)目合作啟動(dòng)儀式，明確提供資金支持。此外，特區(qū)建發(fā)還協(xié)同華南城集團(tuán)與相關(guān)銀行開展合作，通過推動(dòng)組建銀團(tuán)貸款等方式，幫助華南城集團(tuán)進(jìn)一步補(bǔ)充流動(dòng)性。

??盡管大股東力挺，但華南城仍然舉步維艱。2023年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，期內(nèi)華南城實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入25.16億港元，同比減少12.6%；毛利潤(rùn)4.469億港元，同比下跌49.8%；毛利率下降至17.8%，去年同期為30.9%。經(jīng)營(yíng)的下滑未能對(duì)債務(wù)形成有效地支撐。

??再售西安華南城

??值得一提的是，這是華南城第二次出售西安華南城股權(quán)。2022年12月16日，華南城控股下屬公司華南城集團(tuán)、華南國際及西安華南城與深圳市深基壹號(hào)產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資運(yùn)營(yíng)有限公司（下稱“深基壹號(hào)”）簽訂了總額50億元投資協(xié)議。交易完成后，作為認(rèn)購方的深基壹號(hào)將擁有西安華南城約69.35%股權(quán)，華南城集團(tuán)持股比例從100%降至30.65%。彼時(shí)，西安華南城100%股權(quán)的評(píng)估價(jià)值約為22億元。

??對(duì)于這筆交易，華南城在公告中表示，將提高西安華南城的資金流動(dòng)性并提供額外的營(yíng)運(yùn)資金，使其能夠償還華南城提供的現(xiàn)有股東貸款。

??公開資料顯示，深基壹號(hào)成立于2022年10月，由深基投資關(guān)聯(lián)方發(fā)起設(shè)立，大股東是特區(qū)建發(fā)，后者持有51%股份。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄分析稱，國資入股對(duì)西安華南城今后發(fā)展是一個(gè)助力，不僅有效盤活產(chǎn)業(yè)資源，在資金及融資上也有了保障，同時(shí)在開發(fā)規(guī)劃和招商運(yùn)營(yíng)等方面增加了新機(jī)會(huì)。

??令人沒想到的是，2年之后，西安華南城再度被擺上了貨架。2月1日，華南城發(fā)布了公告，此次潛在出售事項(xiàng)尚未確定具體價(jià)格，也未簽訂任何買賣協(xié)議。

??對(duì)于接手方，華南城提出四點(diǎn)要求：一是意向受讓方應(yīng)當(dāng)為在中國境內(nèi)或境外依法設(shè)立并合法存續(xù)的企業(yè)法人，或具有完全民事行為能力的自然人，本項(xiàng)目不接受聯(lián)合體受讓。二是意向受讓方應(yīng)當(dāng)具有良好的信用和充分的資金實(shí)力。三是意向受讓方應(yīng)具備與西安華南城相同或類似項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。四是應(yīng)當(dāng)能夠?yàn)槲靼踩A南城項(xiàng)目導(dǎo)入相關(guān)資源，以促進(jìn)西安華南城全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。

??公告提到，這筆交易掛牌起止時(shí)間為2月1日17點(diǎn)至2月6日17點(diǎn)，如果沒有合格投標(biāo)者，可能考慮延長(zhǎng)招標(biāo)程序的屆滿日期。關(guān)于后續(xù)進(jìn)展，一位工作人員曾對(duì)媒體表示，有關(guān)西安華南城股權(quán)掛牌事項(xiàng)暫定到2月19日，有新進(jìn)展會(huì)發(fā)布公告。不過，到目前為止，華南城仍沒有刊發(fā)相關(guān)公告。

??西安華南城探訪

??2009年，潮汕商人鄭松興決定在西安打造“西部華南城”，落子港務(wù)區(qū)。

??對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目，鄭松興在接受媒體采訪時(shí)曾表示：“不只是陜西在找我們談，其他一些省市也非常想引進(jìn)這個(gè)項(xiàng)目，但我們還是選擇了西安、選擇了國際港務(wù)區(qū)。這是因?yàn)殛兾魇　⑽靼彩蓄I(lǐng)導(dǎo)對(duì)物流及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)非常重視，非常熟悉?！?/p>

??對(duì)于該項(xiàng)目，華南城計(jì)劃建設(shè)一個(gè)集商品交易、會(huì)展中心、住宅、學(xué)校、醫(yī)院等多種功能于一體，以現(xiàn)代化綜合商貿(mào)物流業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)新城，規(guī)劃總建筑面積1750萬平方米，前期計(jì)劃投資額超過200億元。

??據(jù)華南城年報(bào)披露，截至2023年3月31日，西安華南城已購得總規(guī)劃建筑面積約417萬平方米土地，已完成約241萬平方米建設(shè)，包括商品交易中心、物流園及其他配套設(shè)施等，且已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)。

??對(duì)于運(yùn)營(yíng)情況，西安華南城官微在2023年11月曾介紹，目前入駐園區(qū)商戶已達(dá)7000余戶。 截至2023年3月31日，西安華南城年度稅后凈利潤(rùn)6.5億元，稅后虧損約1.44億元。

??實(shí)地走訪了解到，西安華南城A區(qū)主要為家居建材交易中心，園區(qū)內(nèi)入住率較高，商戶主要經(jīng)營(yíng)電子、五金、化工、機(jī)電、建材裝飾等業(yè)態(tài)。因?yàn)閯傔^春節(jié)，園區(qū)內(nèi)很多商鋪尚未開門，“過了十五之后開門的就多了，這里大部分商戶都是做工程類的單子，也有做零售的?！蔽靼踩A南城一保潔人員表示。

??另外一位主做電動(dòng)工具的商戶也表示：“前兩年北辰附近幾個(gè)機(jī)電建材市場(chǎng)拆了，這里承接了搬遷過來的經(jīng)營(yíng)戶，這里以批發(fā)業(yè)務(wù)為主，少量做零售”。一位主營(yíng)照明的商戶也表示，他的店面主要做工程類的筒燈、射燈等業(yè)務(wù)。

??對(duì)于園區(qū)的租金情況，一家主做電纜的商戶表示：“一年租金基本上在3萬元~4萬元，離園區(qū)出入口較近的商鋪?zhàn)饨鸨容^貴，這里的商鋪都賣給了個(gè)人，要租的話需要通過商鋪門上的電話找房東?！?/p>

??除了綜合商貿(mào)物流及商品中心外，西安華南城還配置商業(yè)配套及住宅等項(xiàng)目。其中，華南城1668新時(shí)代廣場(chǎng)公寓為住宅配套，該項(xiàng)目因多次推遲交房一直被購房者所詬病。2023年11月，西安華南城官方微信發(fā)布的一則公告表示，1688新時(shí)代廣場(chǎng)C區(qū)、D區(qū)應(yīng)于2022年交付，但由于疫情、全運(yùn)會(huì)及殘奧會(huì)等原因?qū)е马?xiàng)目工期有所延誤，后調(diào)整為C區(qū)于2023年12月、D區(qū)于2023年11月交付。但2023年，由于中亞峰會(huì)、揚(yáng)塵管控及一些不可控等原因?qū)е挛茨苷＝桓叮桓稌r(shí)間調(diào)整為2024年3月20日，完成竣工手續(xù)時(shí)間調(diào)整為2024年4月20日。

??西安華南城2號(hào)交易廣場(chǎng)為商業(yè)配套，目前東區(qū)入駐的商業(yè)體為華盛奧特萊斯，西區(qū)還處于招商階段。在走訪中看到，華盛奧特萊斯共6層，僅一層基本滿租，業(yè)態(tài)有餐飲、服飾、鞋、珠寶首飾等，三層主營(yíng)皮草，六層為美食中心，其余樓層空置。

??二層最大的商戶表示，她在西安華南城已經(jīng)開店9年，疫情之前在一樓開了幾家門店，之后生意比較差就搬到了二樓，目前她是二樓最大的商戶，租金一個(gè)月大概1.5萬元左右?！耙粚拥淖饨鸨榷琴F，且只允許做品牌，這兩年因?yàn)橐咔橐蜿P(guān)了不少門店?！?/p>

??雖然人流與生意都較為蕭條，但上述二樓商戶充滿了樂觀，“我賣的品類比較多，女裝、男裝、童裝、文具都賣，基本能覆蓋支出，隨著港務(wù)區(qū)入住的人越來越多，這里的商業(yè)肯定能起來?！?/p>

??盡管部分商戶表示出了樂觀，但西安華南城的未來仍存在不確定性，正在等待它的新主人。