??2024年初，央行重啟PSL（Pledged Supplemental Lending抵押補(bǔ)充貸款），新增投放3500億元。

??根據(jù)央行釋義，PSL的主要功能是支持國民經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)和社會(huì)事業(yè)發(fā)展而對(duì)金融機(jī)構(gòu)提供的期限較長的大額融資。抵押補(bǔ)充貸款采取質(zhì)押方式發(fā)放，合格抵押品包括高等級(jí)債券資產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)。

??結(jié)合此前人民銀行行長潘功勝于金融街論壇的發(fā)言，表示將“為保障性住房等‘三大工程’建設(shè)提供中長期低成本資金支持?！睒I(yè)界普遍認(rèn)為，PSL重啟將主要投向保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”。

??2024年2月19日，廣州市高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)召開。廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長王宏偉在會(huì)上表示，今年是城中村改造突破決戰(zhàn)之年，廣州將堅(jiān)決打贏改造攻堅(jiān)戰(zhàn)，以新空間新產(chǎn)業(yè)打造城市高質(zhì)量發(fā)展“新引擎”。廣州全年計(jì)劃推進(jìn)城市更新項(xiàng)目494個(gè)，完成固定資產(chǎn)投資1800億元，推動(dòng)149個(gè)城中村改造項(xiàng)目取得突破性進(jìn)展。

??事實(shí)上，2023年下半年至今，城中村改造一直在提速，PSL重啟有望緩解城中村改造資金壓力，加快推進(jìn)城中村改造，在一定程度上能引導(dǎo)和釋放內(nèi)需，為商品住宅市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。

??2024年1月2日，中國人民銀行官網(wǎng)發(fā)布消息，2023年12月，國家開發(fā)銀行、中國進(jìn)出口銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行凈新增抵押補(bǔ)充貸款（下文簡稱PSL）3500億元。這也是自2023年2月凈新增PSL17億后，央行重啟投放PSL。

??PSL之所以被大眾熟知，與其2014年及其后所充當(dāng)?shù)呐锔呢泿殴ぞ哂嘘P(guān)。2014年至今，共有3輪PSL投放。第一輪在2014年至2019年期間，當(dāng)時(shí)是棚改迅猛發(fā)展期，這一輪的PSL是棚改貨幣化安置資金主要來源，累計(jì)規(guī)模36704億元，在其推動(dòng)下，住宅庫存去化加快，拉動(dòng)了銷售和投資。

??第二輪PSL投放在2022年，當(dāng)時(shí)受地產(chǎn)下行周期影響，多數(shù)規(guī)模房企深陷負(fù)增長困局，銷售業(yè)績普降，出現(xiàn)違約潮，項(xiàng)目竣工困難，這一輪PSL投放解決了基建資金來源，在其帶動(dòng)下，基建投資增速，信貸結(jié)構(gòu)改善。

??2023年12月至今是第三輪，目前投放金額3500億元，從投放后可能出現(xiàn)的效果看，此次3500億PSL投放會(huì)形成一定的投資支撐，一定程度上改善房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流狀況。

??對(duì)比歷史上的幾次投放峰值，2014年央行提供的PSL資金3831億元，與2023年12月的3500億規(guī)模相當(dāng)。但2014年廣義貨幣M2余額為112萬億，而2023年11月為291萬億，同樣規(guī)模下的PSL投放起到的拉動(dòng)作用或不如2014年，但PSL的投放是一個(gè)持續(xù)的過程，從2015年至2019年央行再次投放了約3萬億的規(guī)模。因此，我們認(rèn)為2023年12月的3500億，大概率是一個(gè)開始，后續(xù)的投放體量仍有待持續(xù)關(guān)注。

??需要注意的是，PSL是央行向特定的政策性開發(fā)性銀行（包括國家開發(fā)銀行、中國進(jìn)出口銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行）投放基礎(chǔ)性貨幣的一種渠道。相比SLF（常備借貸便利）期限約1至3個(gè)月，MLF（中期借貸便利）期限3個(gè)月至一年，PSL的期限能達(dá)3至5年，且成本較低。

??雖然MLF及PSL均為央行重要的基礎(chǔ)貨幣投放渠道，但MLF屬于總量貨幣政策工具，使用范圍相對(duì)不受限制，PSL屬于結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，與泛基建、泛地產(chǎn)關(guān)系緊密。據(jù)央行披露，2023年9月結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具余額為70180億元，而PSL余額29022億，占比41%，在結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具中具有重要地位。

??PSL的再次重啟，釋放出了穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、促投資、提振信心的積極信號(hào)，預(yù)期在新一輪PSL+城中村改造模式下，一定程度上能為當(dāng)前低迷的樓市起到托底作用。

??2023年7月以來，“城中村改造”提速。首先是7月5日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于扎實(shí)有序推進(jìn)城市更新工作的通知》，要求扎實(shí)有序推進(jìn)實(shí)施城市更新行動(dòng)，提高城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展。隨后，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，這意味著未來超大特大城市城中村改造將成為城市更新的一項(xiàng)重要工作。

??7月24日，中央政治局會(huì)議召開，強(qiáng)調(diào)要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

??中央政治局會(huì)議定調(diào)后，央行及國家外匯管理局召開2023年下半年工作會(huì)議，強(qiáng)調(diào)落實(shí)好“金融16條”，加大對(duì)住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度。

??從目前來看，已有上海、廣州、北京、武漢等城市相繼發(fā)布了城中村改造細(xì)則要求或支持性政策。

??2024年2月19日下午，廣州市高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)召開。廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長王宏偉在會(huì)上表示，廣州全年計(jì)劃推進(jìn)城市更新項(xiàng)目494個(gè)，完成固定資產(chǎn)投資1800億元，推動(dòng)149個(gè)城中村改造項(xiàng)目取得突破性進(jìn)展。

??盤點(diǎn)目前各大城市城中村涉及城市的項(xiàng)目量，預(yù)計(jì)將涉及約87.4萬戶居住需求的改善及更新，在一定程度上能夠引導(dǎo)和釋放內(nèi)需，在短期內(nèi)增加住房需求，為商品住宅市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。

??城中村改造，一方面是修復(fù)內(nèi)需和消費(fèi)潛力的必然選擇；另一方面也是引導(dǎo)和釋放內(nèi)需的必然選擇。

??對(duì)于房地產(chǎn)來說，城中村改造一定程度上能夠緩和地產(chǎn)市場(chǎng)走弱趨勢(shì)，也能夠逐步讓新市民年輕人外來人口升級(jí)自己的住房消費(fèi)，從而為商品房市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。

??在新一輪PSL支持下，城中村改造也將開始加速，一定程度上能為當(dāng)前低迷的樓市起到托底作用。但具體能產(chǎn)生多大效果，仍要取決于后續(xù)PSL的持續(xù)投放量，城中村改造范圍及實(shí)際落地情況，要看最終能夠帶動(dòng)的需求量多少而定。