??過(guò)去一年，物管行業(yè)整體處于調(diào)整期。

??物管企業(yè)在積極謀變的過(guò)程中，仍面臨資本市場(chǎng)觸底未反彈、上市物企營(yíng)收增速持續(xù)放緩、物業(yè)整體滿意度下行、企業(yè)組織優(yōu)化精簡(jiǎn)等多方面的問(wèn)題。

??未來(lái)，物管行業(yè)將步入低速增長(zhǎng)時(shí)代，行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局、資本市場(chǎng)估值等或?qū)l(fā)生一些新變化。整體來(lái)看，未來(lái)三年物管行業(yè)規(guī)模整體平穩(wěn)，行業(yè)重回“微利+現(xiàn)金流”模式。

??未來(lái)三年，物管行業(yè)規(guī)模整體平穩(wěn)。

??2023-2026年，預(yù)估物管行業(yè)營(yíng)收規(guī)?；?qū)⒂?8396億元穩(wěn)步提升至43373億元，未來(lái)3年物管行業(yè)營(yíng)收增量約5000億元，年均增速在3%-5%之間。

??其中，基礎(chǔ)服務(wù)營(yíng)收規(guī)模凈增長(zhǎng)約2565億元，增值服務(wù)營(yíng)收規(guī)模凈增長(zhǎng)約2412億元。

??基礎(chǔ)服務(wù)增量來(lái)源新建增量和存量社會(huì)化。未來(lái)3年，物管行業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)營(yíng)收增量約2565億元。其中，新建產(chǎn)業(yè)園、住宅等業(yè)態(tài)項(xiàng)目所拉動(dòng)的基礎(chǔ)服務(wù)營(yíng)收增量約1481億元，占比58%。

??隨著城市服務(wù)、公建等業(yè)態(tài)物業(yè)服務(wù)社會(huì)化率持續(xù)提升，基礎(chǔ)服務(wù)營(yíng)收或?qū)⒃鲩L(zhǎng)1085億元，占比42%。

??2020年時(shí)物業(yè)板塊迎來(lái)高光時(shí)刻，資本市場(chǎng)給予較高估值，但受地產(chǎn)行業(yè)牽連，物業(yè)板塊整體估值水平大幅下滑，物企戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)向有質(zhì)量的增長(zhǎng)，與此同時(shí)行業(yè)進(jìn)入“微利”模式。

??典型頭部及第三方物企凈利率在5%-10%之間。聚焦行業(yè)內(nèi)管理能力更優(yōu)的上市物企，2023年上半年，典型頭部及第三方物企毛利率普遍低于20%，凈利率大都在5%-10%之間，同樣意味著物管行業(yè)已進(jìn)入“微利”模式。

??隨著物業(yè)費(fèi)收繳率下滑、人工成本上升、項(xiàng)目樓齡提高，凈利率或?qū)⒊掷m(xù)下滑。

??腰部與頭部企業(yè)差距明顯。

??首先，聚焦在管面積所反映的規(guī)?；鶖?shù)。2023年上半年，頭部物企在管面積均值高達(dá)5.1億平方米，腰部物企在管面積均值1.8億平方米，腰部與頭部物企的規(guī)?；鶖?shù)差距明顯。

??其次，從儲(chǔ)備面積所反映的儲(chǔ)備轉(zhuǎn)化能力來(lái)看。2023年上半年，頭部物企儲(chǔ)備面積均值多達(dá)3.1億平方米，腰部物企儲(chǔ)備面積均值0.7億平方米，說(shuō)明腰部與頭部物企儲(chǔ)備轉(zhuǎn)化能力同樣差距明顯。

??最后，基于新增第三方在管面積、剩余并購(gòu)金額兩方面指標(biāo)衡量企業(yè)拓展能力。2023年上半年，頭部物企新增第三方在管面積均值2681萬(wàn)平方米，腰部物企新增第三方在管面積均值低至338萬(wàn)平方米；頭部物企剩余并購(gòu)金額均值19億元，腰部物企剩余并購(gòu)金額均值5.9億元，直觀反映腰部與頭部物企投拓能力存在較大差距。

??長(zhǎng)尾持續(xù)存在。

??物管行業(yè)長(zhǎng)期存在數(shù)量龐大的尾部企業(yè)，依據(jù)物管行業(yè)劃型標(biāo)準(zhǔn)，從業(yè)人員1000人以下或營(yíng)業(yè)收入5000萬(wàn)元以下的為中小微型企業(yè)，中小微型物企恰好與非500強(qiáng)物企高度重合。

??聚焦這類尾部企業(yè)，不乏以下三方面的典型特征：其一，成本優(yōu)勢(shì)型，即入市較早的小型優(yōu)質(zhì)第三方物企。其二，關(guān)系型，涉及單位改制物企、村辦物企、中小開發(fā)商關(guān)聯(lián)物企、后勤社會(huì)化物企等。其三，專業(yè)服務(wù)型，包括學(xué)校、醫(yī)院等專業(yè)條線小型物企，以及專項(xiàng)分包業(yè)務(wù)承接商等。

??頭部、尾部物企競(jìng)爭(zhēng)格局相對(duì)穩(wěn)定。

??在物管行業(yè)，營(yíng)收規(guī)模50億元似乎是一道較難跨越的鴻溝，僅有十余家物企營(yíng)收規(guī)模能夠達(dá)到50-100億元的區(qū)間范圍，營(yíng)收規(guī)模突破100億元的物企更是極少數(shù)。

??與此形成鮮明對(duì)比的是，營(yíng)收規(guī)模在2000萬(wàn)元以下的蚊型物企數(shù)量則有十余萬(wàn)家，在管項(xiàng)目普遍是個(gè)位數(shù)，僅有1-2個(gè)在管項(xiàng)目的物業(yè)公司同樣不在少數(shù)。

??腰部物企猶存躍升的機(jī)會(huì)。在深化國(guó)資國(guó)企改革的政策大環(huán)境下，國(guó)央企有望通過(guò)整合做強(qiáng)做優(yōu)做大。基于不同整合程度，那些營(yíng)收規(guī)模尚處1-10億元腰部的國(guó)央企或?qū)⒖缛氩煌募?jí)別，營(yíng)收規(guī)模也將再上新的臺(tái)階。

??在深化國(guó)資國(guó)企改革的政策指揮棒指引下，更多國(guó)央企或?qū)⒓铀僬希磥?lái)擬整合路徑重點(diǎn)涉及以下兩種形式：其一，整合保障性住房/房改房類物企。其二，央企整合分散在全國(guó)各地的城市公司。

??投入有效，把握“有感服務(wù)”，緊盯盲點(diǎn)、痛點(diǎn)、癢點(diǎn)。

??對(duì)于物企而言，提高滿意度并非是將所有物業(yè)服務(wù)項(xiàng)大包大攬，而是緊盯物業(yè)服務(wù)的盲點(diǎn)、痛點(diǎn)和癢點(diǎn)，有針對(duì)性地提供解決方案。

??物業(yè)公司高標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行常規(guī)服務(wù)，盲點(diǎn)區(qū)域同樣要保持清潔作業(yè)頻率，并達(dá)到相應(yīng)的潔凈標(biāo)準(zhǔn)。針對(duì)人身安全、財(cái)產(chǎn)安全、房屋問(wèn)題、鄰里關(guān)系這類與業(yè)主切身利益相關(guān)的痛點(diǎn)問(wèn)題，建議物業(yè)公司緊抓“三個(gè)度”，即態(tài)度、速度和進(jìn)度。針對(duì)癢點(diǎn)，物業(yè)公司發(fā)動(dòng)更多業(yè)主參與到社區(qū)活動(dòng)，制造癢點(diǎn)峰值體驗(yàn)，才能激發(fā)業(yè)主傳播的熱情，目前效果排名前三的社群主題內(nèi)容分別是兒童安全、運(yùn)動(dòng)主題和興趣集結(jié)。

??受地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方持續(xù)暴雷、應(yīng)收賬款難以收回、大額計(jì)提減值準(zhǔn)備等多方面因素影響，2023年，物管行業(yè)筑底盤整，上市物企PE均值約11.3倍。

??預(yù)計(jì)2024年仍將是盤整年，上市物企平均估值或?qū)⒃谝欢▍^(qū)間范圍內(nèi)窄幅波動(dòng)。隨著行業(yè)不利因素有序出清，2025、2026年上市物企平均估值有望緩慢回升。

??微觀角度看，資本市場(chǎng)利好大于利空。

??首先，85%的物企股價(jià)經(jīng)歷了一輪較大幅度的調(diào)整，繼續(xù)下調(diào)的空間有限，中大型物企均已發(fā)生過(guò)較為充分的大額計(jì)提，頭部物企股價(jià)已率先企穩(wěn)。其次，部分物企經(jīng)營(yíng)獨(dú)立性有所增強(qiáng)。其三，物企戰(zhàn)略重心從重視規(guī)模轉(zhuǎn)向重視現(xiàn)金流、盈利性，并采取了剔除部分劣質(zhì)項(xiàng)目、降低關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)比例等措施，物管行業(yè)本身所具備的優(yōu)質(zhì)現(xiàn)金流屬性受資本青睞。其四，國(guó)央企上市或?qū)⒗飿I(yè)板塊整體估值水平。

??物管行業(yè)格局已趨于穩(wěn)定，未來(lái)在深化國(guó)資國(guó)企改革的政策大環(huán)境下，行業(yè)營(yíng)收規(guī)模將再上新的臺(tái)階，估值也將筑底盤整，緩慢回升。對(duì)物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)，通過(guò)有效投入滿足所有的業(yè)主的盲點(diǎn)、痛點(diǎn)和癢點(diǎn)，提升滿意度仍是發(fā)展的關(guān)鍵。