??近兩年來，隨著以自住為主要目的的置業(yè)者占比提升，產(chǎn)品逐漸回歸居住屬性，“良幣驅(qū)逐劣幣”的現(xiàn)象日益明顯。

??過去一年，產(chǎn)品結構呈現(xiàn)出多個特征，比如三房產(chǎn)品仍然是成交主力，成交套數(shù)占比接近六成；大面積產(chǎn)品漸成主流；高端住宅市場韌性凸顯。

??即便是行業(yè)承壓，但居民對更高居住品質(zhì)的長期需求并未改變，提高產(chǎn)品力、憑借產(chǎn)品主義穿越周期已成為行業(yè)共識。

??一個重要的趨勢是，未來產(chǎn)品力等于銷售力，產(chǎn)品決定銷售，產(chǎn)品等于銷售。未來，產(chǎn)品進化思路將由過去的標準化復制轉變?yōu)橐虺嵌悺⒁蛉硕惖亩ㄖ苹?，“體驗”將成為房地產(chǎn)企業(yè)在打造產(chǎn)品過程中亟待關注的重點。

??2023年，中央和地方針對改善客群定向發(fā)力，進一步釋放其購買力，加之剛需客戶被租賃市場和保障房市場分流，產(chǎn)品成交戶型結構的改善特征更加明顯，多居室產(chǎn)品需求持續(xù)升溫。

??三房產(chǎn)品仍然是成交主力，成交套數(shù)占比為56.1%，較去年低點微增0.3個百分點；四房產(chǎn)品保持快速增長趨勢，成交套數(shù)占比較2022年繼續(xù)提升3.2個百分點至26.2%；五房及以上房型的產(chǎn)品成交占比增長0.3個百分點。

??與之相對應的是，一房、二房及其他戶型占比持續(xù)走低。

??商品住宅成交面積段中，110㎡以上面積段產(chǎn)品占比均有不同幅度的提升。

??具體來看，110-140㎡面積段是市場成交的主力，成交占比為37.9%，占比較去年提升0.3個百分點。140-180㎡面積段產(chǎn)品占比增長最快。

??受剛需客群的缺位影響，小面積段產(chǎn)品占比縮小，90㎡以下面積段產(chǎn)品成交比重降至17.1%。

??一線城市由剛需面積段向剛改面積段的躍遷，90-110㎡面積段產(chǎn)品成交占比提升2.4個百分點至40.6%。二線城市中高端改善需求全面釋放，110-140㎡和140-180㎡面積段產(chǎn)品占據(jù)過半市場份額。三四線城市進入大面積時代，但高端需求有限。

??高端產(chǎn)品需求強勁，也從側面印證了改善需求對市場的支撐作用。

??一線城市中，北京和廣州3000萬元以上住宅產(chǎn)品成交套數(shù)均同比增長，增幅分別為59.5%和79.8%。相較于整體市場而言，除深圳以外，北京、上海和廣州高端產(chǎn)品成交明顯好于整體水平。

??典型二三線城市市場中，高端產(chǎn)品的成交表現(xiàn)相對堅挺。

??1000萬元以上住宅成交情況來看，成都較去年翻番，杭州、蘇州、廈門、寧波、西安同比持增，表現(xiàn)好于整體市場。

??在改善需求為主的市場中，客戶對產(chǎn)品本身更加重視。

??據(jù)CRIC調(diào)研，改善人群在購房中最看重的前二位是區(qū)位和產(chǎn)品，占比分別為78%和61%?？蛻粼絹碓街匾暰幼∩畹捏w驗感。

??聚焦產(chǎn)品本身，改善人群的核心關注點是居住的舒適度。圍繞這一核心需求，影響改善購房者決策的多重因素中，戶型設計是最重要的硬實力，最重要的軟實力是物業(yè)服務，兩者的關注度占比分別為84%和69%?？梢钥闯觯纳迫巳宏P注產(chǎn)品多方面的價值，追求生活品質(zhì)的不斷提升。

??在修煉“內(nèi)功”的時代，產(chǎn)品力的競爭日益白熱化。

??過去，在住宅產(chǎn)品的品質(zhì)普遍得到提升的同時，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象也日益突出。隨著購房人群的年輕化和改善化趨勢的加劇，市場需求的多樣化和個性化特征日益明顯。

??為了滿足多樣化的需求，市場將進一步細化，傳統(tǒng)的一刀切的產(chǎn)品策略將難以滿足消費者的需求。差異化、個性化的產(chǎn)品戰(zhàn)略成為迎合市場需求變化、突破同質(zhì)化競爭的必經(jīng)之路。

??未來的產(chǎn)品進化思路將由過去的標準化復制轉變?yōu)橐虺嵌悺⒁蛉硕惖亩ㄖ苹?/p>

??一方面，在保證產(chǎn)品品質(zhì)的基礎上，房企需要充分考慮不同城市的地域特征，將城市、地區(qū)的人文精神與歷史文化融入產(chǎn)品基因。另一方面，需要充分了解當?shù)乜蛻舻纳盍晳T，按需定制生活場景，才能打造出更有內(nèi)涵、更有溫度的產(chǎn)品。

??未來產(chǎn)品力等于銷售力，產(chǎn)品決定銷售，產(chǎn)品等于銷售。

??還有一個重要的趨勢，購房者從關注產(chǎn)品本身轉向關注與產(chǎn)品互動時的體驗，“體驗”成為房企在打造產(chǎn)品過程中亟待關注的重點，即營造具有吸引力的生活場景。

??針對更加多樣化、個性化的改善客群居住需求，房企需構建一系列復合場景組合，以滿足同一空間或場所更為復雜的功能需求。在同一物理空間內(nèi)，實現(xiàn)不同生活場景的自由切換、疊加滲透，讓居住者都能找到屬于自己的場景，同時增進彼此間的交流與互動。

??未來住宅產(chǎn)品將沿著橫向和縱向兩個方向進一步提升套系化場景的完整性。

??在橫向維度上，樣板間與公共空間的風格和主題將實現(xiàn)有機融合，相互補充，增強室內(nèi)外場景的協(xié)調(diào)性和一體化，從而為居住者帶來更為和諧的生活體驗，并建立更為緊密的情感聯(lián)系。

??在縱向維度上，針對不同年齡和人生階段的家庭構成，可變戶型將通過多樣化的分隔方式和豐富的硬裝點位設計，滿足各類需求，滿足對美好生活的期許。

??隨著投資退潮，無論剛需、改善、高端置業(yè)，在回歸居住屬性的當下，產(chǎn)品越來越成為購房者重要的衡量指標，客戶會為好的產(chǎn)品買單。

??尊重客戶需求，通過屬地化與定制化設計將其轉化為獨特的產(chǎn)品優(yōu)勢，為客戶的美好生活創(chuàng)造價值，是房企未來最重要的產(chǎn)品力創(chuàng)新方向。