??2023年，隨著宏觀調(diào)控力度的加大，全年經(jīng)濟(jì)維持復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。

??房地產(chǎn)行業(yè)方面，2023年行業(yè)規(guī)模繼續(xù)下滑，全年商品房銷售面積、金額為11.17億平方米、11.66萬(wàn)億元，分別較2022年下降8.5%和6.5%。在一系列優(yōu)化調(diào)整政策的作用下，投資、銷售等指標(biāo)降幅收窄，房地產(chǎn)竣工面積增加較快。

??展望未來(lái)，我們認(rèn)為2024年商品房銷售將繼續(xù)保持震蕩修復(fù)的格局，預(yù)計(jì)全年面積、金額下降5%左右，同時(shí)保交樓是市場(chǎng)核心點(diǎn)和聚焦點(diǎn)。

??2023年，隨著宏觀調(diào)控力度的加大，全年經(jīng)濟(jì)維持復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)看，2023年中國(guó)GDP超過(guò)126萬(wàn)億元，按不變價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)5.2%，增速比2022年加快2.2個(gè)百分點(diǎn)。

??從早前公布的12月金融數(shù)據(jù)來(lái)看，基本延續(xù)了11月的特點(diǎn)，即社融同比多增，12月同比多增6169億元，結(jié)構(gòu)上下半年更多依賴政府債；貸款同比少增，12月新增人民幣貸款1.17萬(wàn)億元，同比少增2401億元，尤其是企業(yè)部門融資依舊偏弱、居民中長(zhǎng)期貸款不見(jiàn)好轉(zhuǎn)；貨幣擴(kuò)張速度持續(xù)放緩，M2增速自2月以來(lái)持續(xù)下滑，M1增速1.3%、較上月持平于歷史低位。

??但綜合來(lái)看，2023年新增貸款同比多增1.31萬(wàn)億元，2023年社會(huì)融資規(guī)模增量累計(jì)比上年同期多3.41萬(wàn)億元，M2同比增長(zhǎng)9.7%，多指標(biāo)也反映出全年流動(dòng)性合理充裕，信貸保持較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，金融對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持有力，整體經(jīng)濟(jì)繼續(xù)呈現(xiàn)穩(wěn)步復(fù)蘇的節(jié)奏。

??2023年行業(yè)規(guī)模繼續(xù)下滑，全年商品房銷售面積、金額為11.17億平方米、11.66萬(wàn)億元，分別較2022年下降8.5%和6.5%，降幅分別較2022年大幅收窄15.8和20.2個(gè)百分點(diǎn)。其中商品房銷售面積回到2014年，商品房銷售金額則略高于2016年。若與2021年行業(yè)頂峰相比，面積、金額分別下降35%和34%，行業(yè)繼續(xù)出清、延續(xù)筑底行情。

??季度走勢(shì)來(lái)看，2023年行業(yè)銷售表現(xiàn)為“前高中低后穩(wěn)”格局。

??一季度銷售迎來(lái)“小陽(yáng)春”，在后疫情時(shí)期需求集中釋放下快速?zèng)_高。1-3月商品房銷售額30545億元，同比增長(zhǎng)4.1%，累計(jì)增速自2022年以來(lái)首次轉(zhuǎn)正。其中，3月商品房銷售面積、金額分別達(dá)到14813萬(wàn)平方米、15096億元，絕對(duì)量位于近一年第三高點(diǎn)和次高。面積同比降幅大幅收窄，金額同比也時(shí)隔20個(gè)月轉(zhuǎn)正，達(dá)6.3%。

??二季度在供應(yīng)收縮、需求退潮下銷售回暖、市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能快速衰退。1-6月，商品房銷售面積59515萬(wàn)平方米，同比下降5.3%，降幅較1-5月擴(kuò)大4.4個(gè)百分點(diǎn)，累計(jì)增速連續(xù)兩個(gè)月加速下滑，增速回歸至年初市場(chǎng)剛啟動(dòng)水平。商品房銷售額63092億元，僅增長(zhǎng)1.1%，增幅較1-5月大幅收窄7.3個(gè)百分點(diǎn)。而單月數(shù)據(jù)則更能反映市場(chǎng)熱度、復(fù)蘇動(dòng)能快速下滑的趨勢(shì)。其中，從環(huán)比來(lái)看，4月份銷售金額、面積環(huán)比3月幾乎腰斬，市場(chǎng)熱度急轉(zhuǎn)直下。從同比來(lái)看，6月商品房銷售面積、金額同比分別下降18.2%和19.3%，且絕對(duì)量是2015年以來(lái)同期最低。面積同比在5月轉(zhuǎn)負(fù)后加速下滑。而金額同比在年初轉(zhuǎn)正之后再度跌入負(fù)區(qū)間，6月同比增速較5月下滑26.1個(gè)百分點(diǎn)。

??三四季度中央至地方出臺(tái)一系列利好政策，且隨著供應(yīng)加碼，銷售金額、面積在低位迎來(lái)邊際改善。一方面體現(xiàn)在自下半年以來(lái)面積、金額累計(jì)降幅雖在擴(kuò)大，但降速逐月收窄；另一方面，面積、金額同比增速降幅在收窄。

??由此可見(jiàn)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在底部修復(fù)、邊際改善企穩(wěn)的階段，市場(chǎng)信心和購(gòu)房預(yù)期的修復(fù)正在持續(xù)進(jìn)行。我們認(rèn)為房地產(chǎn)的優(yōu)化政策持續(xù)釋放后是有一定積極效應(yīng)，這一點(diǎn)從商品房銷售金額、面積單月同比降幅企穩(wěn)、收窄也可見(jiàn)一斑。但政策發(fā)揮依然需要過(guò)程，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于轉(zhuǎn)型期的調(diào)整中，延續(xù)脈沖式、波動(dòng)式的修復(fù)是主旋律。

??在行業(yè)整體處在低迷和調(diào)整的過(guò)程中，2023年竣工指標(biāo)的表現(xiàn)可謂相當(dāng)亮眼。

??2023年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積838364萬(wàn)平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面積589884萬(wàn)平方米，下降7.7%。房屋新開(kāi)工面積95376萬(wàn)平方米，下降20.4%。其中，住宅新開(kāi)工面積69286萬(wàn)平方米，下降20.9%。房屋竣工面積99831萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)17.0%。其中，住宅竣工面積72433萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)17.2%。

??其中，由于疫情、銷售疲弱以及房企“爆雷”等諸多因素影響，過(guò)去兩年新開(kāi)工面積呈現(xiàn)斷崖式下跌，2023年商品房新開(kāi)工面積降幅較2022年收窄近19個(gè)百分點(diǎn)，較2019年高峰下降近六成。

??在“保交樓”政策帶動(dòng)下，各地加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)度，2023年竣工面積高出過(guò)去十年均值1.5%，且由于2022年基數(shù)較低，增速也是創(chuàng)下近十年新高。

??月度增速來(lái)看，“竣工強(qiáng)、開(kāi)工弱”的格局顯著，竣工整體呈現(xiàn)前高后低、沖高回落走勢(shì)，而新開(kāi)工面積增速始終保持在低位運(yùn)行，但年末持續(xù)改善。

??1-12月新開(kāi)工面積累計(jì)增速較1-11月收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)，累計(jì)降幅連續(xù)四個(gè)月收窄。12月新開(kāi)工面積7920萬(wàn)平方米，同比下跌10.3%，跌幅僅超過(guò)1-2月和11月，較二季度顯著收窄，而絕對(duì)量則和前十一月均值相持平。

??總的來(lái)說(shuō)，銷售的弱復(fù)蘇、市場(chǎng)根基不穩(wěn)、購(gòu)房信心低位、企業(yè)資金緊缺等種種原因?qū)е滦麻_(kāi)工長(zhǎng)期處于低位運(yùn)行。但在政策扶持下，新開(kāi)工已有見(jiàn)底企穩(wěn)的信號(hào)，企業(yè)開(kāi)工意愿較年初有一定改善。

??在新開(kāi)工持續(xù)低迷、房企拿地謹(jǐn)慎聚焦之下，2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)承壓。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額110913億元，比上年下降9.6%，若與高點(diǎn)2021年相比，下降22%。從絕對(duì)量來(lái)看，開(kāi)發(fā)投資規(guī)模已經(jīng)連續(xù)兩年高位下滑，回到2018年水平。

??細(xì)分至月度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)增速已經(jīng)連續(xù)21個(gè)月維持在負(fù)區(qū)間，降幅在年初大幅收窄之后，隨即下降10個(gè)月，年內(nèi)投資壓力不減。但下半年以來(lái)，開(kāi)發(fā)投資持續(xù)下跌得到一定緩解。

??開(kāi)發(fā)投資壓力來(lái)自于新開(kāi)工及土地購(gòu)置指標(biāo)的走弱。2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積下降20.4%。而根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的全國(guó)300城土地成交來(lái)看，2023年土地成交面積和金額同比下降超過(guò)兩成。

??我們對(duì)后市給出如下預(yù)判：

??第一，2024年商品房銷售保持震蕩修復(fù)的格局，預(yù)計(jì)全年面積、金額下降5%左右。我們認(rèn)為房地產(chǎn)利好政策持續(xù)釋放后是有一定積極效應(yīng)，這一點(diǎn)從商品房銷售金額、面積單月同比降幅企穩(wěn)、收窄也可見(jiàn)一斑。但政策發(fā)揮依然需要過(guò)程，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于轉(zhuǎn)型期的調(diào)整中，在人口老齡化、城鎮(zhèn)化速度放緩、居民收入預(yù)期尚未恢復(fù)之下，行業(yè)仍將在底部運(yùn)行一段時(shí)間。另，城市間分化將是行業(yè)底部企穩(wěn)的主旋律，核心城市抗風(fēng)險(xiǎn)性、城市韌性仍看高一線。

??第二，保交樓是市場(chǎng)核心點(diǎn)和聚焦點(diǎn)，支撐2024年竣工面積增速維持10-15%區(qū)間。無(wú)論從近期中央化風(fēng)險(xiǎn)的表態(tài)，亦或是地方政策舉措來(lái)看，保交樓都將是行業(yè)未來(lái)出清過(guò)程中的核心問(wèn)題，住房問(wèn)題一方面是金融問(wèn)題，另一方面也是民生問(wèn)題，因此竣工短期仍有保障和支撐。

??第三，房企資金面實(shí)質(zhì)改善尚需時(shí)日，2023年土地成交再降20%且較2020年銳減6成，“無(wú)錢無(wú)地”的局面使2024年新開(kāi)工增速預(yù)計(jì)仍將維持在-15%左右。短期新開(kāi)工意愿大幅提升難度較大，資金壓力仍是懸頂之劍，多數(shù)房企銷售回款重心在“保交樓”。另外，拿地大幅下滑之下企業(yè)新開(kāi)工規(guī)模也將受到負(fù)面影響，僅靠央國(guó)企開(kāi)工并不能扭轉(zhuǎn)開(kāi)工弱格局。

??第四，土地、新開(kāi)工等先行指標(biāo)底部震蕩影響開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)小幅下滑，預(yù)計(jì)2024年跌幅維持5-8%之間。值得注意的是，但是隨著保障性住房落地以及城中村改造的加速，房地產(chǎn)投資額仍將有一定支撐，或?qū)⒅鸩交貧w正常合理水平。