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??商品房銷售市場下行趨勢不改

??1—10月，商品房銷售面積92579萬平方米，按可比口徑計算同比下降7.8%，其中住宅銷售面積下降6.8%。商品房銷售額97161億元，按可比口徑計算同比下降4.9%，其中住宅銷售額下降3.7%。

??1-10月新建商品房銷售面積及金額在去年低基數基礎下保持下行，銷售面積9月份同比降幅較上期擴大1.3個百分點，10月份降幅較上期擴大0.3個百分點，銷售金額降幅也進一步擴大，目前只能看到下調的速度有收斂的跡象。整體來看，面對房地產供求關系發(fā)生重大變化這一重大判斷，各地出臺的積極救市政策依然需要進一步深化和優(yōu)化，系統(tǒng)解除阻礙市場運行的限制類政策，否則政策效果將大打折扣。從近期數據監(jiān)測看，一、二線城市熱度短期上漲后有所回落，市場回升可持續(xù)基礎不穩(wěn)固。當前市場信心嚴重不足、需求疲軟，這也意味著房地產的運行還將面臨較長調整期。

??10月底召開的中央金融工作會議強調“因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等‘三大工程’建設，構建房地產發(fā)展新模式”。住建部黨組書記、部長倪虹也表示，構建房地產發(fā)展新模式，是破解房地產發(fā)展難題、促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。長期來看，房地產企業(yè)需要正視困境形成的機理，重視高質量和好服務發(fā)展，改進生產方式、改善資本和治理結構，才能更快解決問題促進轉型。短期來看，仍需要更多細化政策加強房企融資支持，降低重點城市購房成本及門檻等政策利好引導市場預期、提振市場信心。

??單月數據來看，10月商品房銷售面積及金額規(guī)模同、環(huán)比均有明顯下降，未能延續(xù)9月弱修復趨勢，市場成交低迷不及預期，市場信心仍需進一步鞏固。未來兩月企業(yè)年底業(yè)績沖刺，將加大供應和采取更多促銷策略提升成交和回款，市場仍有希望得到一定程度修復。預計全年商品房銷售面積同比下降5%左右。

??分類物業(yè)銷售看，商品住宅及辦公樓市場持續(xù)下行，銷售面積及金額同比跌幅較上月擴大；商業(yè)營業(yè)用房兩項指標保持下降，同比跌幅較上月均有所收窄。

??從各地區(qū)銷售情況看，東部、中部及東北地區(qū)同比跌幅有所擴大，中部地區(qū)銷售面積及金額跌幅最明顯；西部地區(qū)市場持續(xù)改善，兩項指標跌幅較上月收窄。東部地區(qū)銷售面積及金額占全國比重分別為45.7%、61.6%，均較上月下降0.1個百分點。

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??房地產開發(fā)投資持續(xù)下行

??1—10月，全國房地產開發(fā)投資95922億元，按可比口徑計算同比下降9.3%；其中，住宅投資72799億元，下降8.8%。

??1-10月，房地產開發(fā)投資持續(xù)下行，同比跌幅較上月再次擴大0.2個百分點。房地產企業(yè)投資持續(xù)低迷，企業(yè)分化趨勢加劇，多城市放開地價限制、調整容積率限制等提升企業(yè)投資拿地熱情，但土地市場除了央國企及少數頭部民營房企外，其他民營企業(yè)幾乎“隱身”。房地產行業(yè)調整，也抑制相關上下游制造業(yè)需求和投資，尤其是房地產下游行業(yè)，例如塑料、玻璃、家具、家電等行業(yè)，隨著房地產行業(yè)的調整，其后期影響越來越明顯。數據顯示，1-10月民間投資下降0.5%，扣除房地產開發(fā)投資，民間投資同比增長9.1%。房企出險事件不斷影響下，除了少數有政府或國企背書的大企業(yè)獲得承諾或真金白銀的資金支持，多數民營企業(yè)很難獲得實質性的融資支撐，市場回暖基礎也不穩(wěn)固，投資能力和信心短期很難恢復。行業(yè)從加速回落到觸底反彈，再到回升企穩(wěn)，這一過程很可能再持續(xù)三年時間。未來“城中村改造”和保障房建設加快，對房地產投資將有一定程度支撐。

??月度數據方面，10月全國房地產開發(fā)投資8653億元，較上月減少16.5%，同比減少16.7%，單月同比跌幅有所收窄。未來幾個月受到季節(jié)性因素疊加影響，開發(fā)投資活動放緩，房地產投資修復基礎將進一步減弱。預計全年房地產開發(fā)投資降幅在9.5%左右

??從物業(yè)類別投資上看，住宅同比跌幅相對較小，跌幅較上月略有擴大；商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓同比跌幅上月有所收窄。住宅投資占總投資比重75.9%，與上月持平。

??從地區(qū)來看，各區(qū)域投資同比繼續(xù)負增長，東北和西部地區(qū)跌幅較大，整體跌幅較上月有所收窄；東部和中部地區(qū)跌幅相對較小，跌幅較上月略有擴大。開發(fā)企業(yè)在東部地區(qū)的投資比重為59.4%，較上月提升0.2個百分點。

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??房屋新開工規(guī)模持續(xù)低位

??1—10月，房地產開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積79177萬平方米，同比下降23.2%。其中，住宅新開工面積57659萬平方米，下降23.6%。房屋竣工面積55151萬平方米，增長19.0%。其中，住宅竣工面積40079萬平方米，增長19.3 %。

??1-10月，全國商品房新開工面積繼續(xù)低位運行，累計同比跌幅較上月縮小0.2個百分點，跌幅連續(xù)兩個月收窄；房屋竣工面積同比增速依然保持高位，在“保交付”相關政策支持下，今明兩年是竣工高峰期。10月新開工面積7054萬平方米，單月規(guī)模同、環(huán)比均有明顯跌幅。目前來看，在銷售市場回暖前新開工規(guī)模將持續(xù)低位徘徊，從銷售到投資拿地再傳導至新開工的企穩(wěn)回升需要更長的時間。除了銷售低迷和資金壓力持續(xù)影響新開速度節(jié)奏外，部分北部地區(qū)隨著天氣轉冷，受季節(jié)性因素影響，項目新開工放緩或停滯。

??從市場存量、消費者購房意愿及行業(yè)發(fā)展規(guī)律看，商品房新開工絕對量下降是大勢所趨。2022年下降40%，2023年繼續(xù)下降20%左右，2024年預計降幅收窄至10%左右，隨著政策調整到位，企業(yè)調整到位，資金緊張局面得到緩解，新開工增幅逐步走穩(wěn)，開工量則與市場需求量逐步拉平。

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??房地產開發(fā)企業(yè)資金面持續(xù)承壓

??1—10月，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金10734億元，同比下降13.8%。其中，國內貸款13117億元，下降11.0%；利用外資37億元，下降40.3%；自籌資金34781億元，下降21.4%；定金及預收款36596億元，下降10.4%；個人按揭貸款18506億元，下降7.6%。

??1—10月，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金跌幅持續(xù)擴大，跌勢有所放緩。所有資金來源中除利用外資外，企業(yè)自籌資金跌幅最大，整體跌幅較上月收窄0.4個百分點；受商品房銷售市場影響，定金及預收款、個人按揭貸款跌幅持續(xù)擴大，分別較上月擴大0.8個和0.7個百分點。定金及預收款和個人按揭貸款占全部資金的51.3%，較上月降低0.4個百分點；自籌資金占32.4%，較上月提升0.5個百分點。

??房地產企業(yè)國內貸款和自籌資金跌幅依然較高，反映出企業(yè)在融資方面仍面臨較大困境。近期部分頭部房企資金面出現風險，也加大了市場悲觀情緒。10月底召開的中央金融工作會議表示 “促進金融與房地產良性循環(huán)，健全房地產企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產企業(yè)合理融資需求”，將出臺更加完善的資金監(jiān)管政策保障購房者利益，同時也為企業(yè)融資帶來積極信號，“三道紅線”“房地產貸款集中度管理”相關規(guī)則或將進行調整，特別是針對民營房企的融資政策需要進一步落實。

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??商品住宅庫存去化周期增長

??10月末，商品房待售面積64835萬平方米，較上月增加298萬平方米。其中，住宅增加176萬平方米，辦公樓增加27萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房減少7萬平方米。

??銷售市場成交持續(xù)低迷，當前商品房待售面積的去化周期是7個月，較上月略有拉長，庫存去化壓力不見。與去年同期相比待售商品房依然保持較高增長，其中住宅待售面積上漲19.7%，與上月持平，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房同比漲幅分別較上月縮小1.4個和0.3個百分點。