??中房網(wǎng)訊 （蘇曉/文）盡管行業(yè)政策面持續(xù)寬松，但“銀十”樓市整體表現(xiàn)不及預(yù)期，復(fù)蘇動(dòng)能不足，企業(yè)整體去化壓力仍然較大。

??克而瑞研究中心發(fā)布的報(bào)告顯示，10月份TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4066.9億元，環(huán)比增長0.6%；同比降低27.5%，同比降幅仍保持在較高位。從1-10月累計(jì)業(yè)績看，達(dá)到45634.6億元，同比降低12.8%，年內(nèi)累計(jì)業(yè)績降幅繼續(xù)擴(kuò)大。

??銷售恢復(fù)表現(xiàn)遜色的同時(shí)，房企拿地更呈現(xiàn)謹(jǐn)慎、集中的態(tài)勢。截止10月末，仍有近五成百強(qiáng)房企2023年投資幾乎暫停，且從新增拿地金額TOP100房企來看，有近七成企業(yè)10月份未有新增土儲(chǔ)入賬。與此同時(shí)，拿地企業(yè)“國央企積極、城投托底、民企隱身”局面仍未轉(zhuǎn)變。

??近六成百強(qiáng)房企單月業(yè)績環(huán)比降低

??報(bào)告顯示，10月近六成百強(qiáng)房企單月業(yè)績環(huán)比降低。從同比情況看，目前規(guī)模房企整體仍陷負(fù)增長困局，單月和累計(jì)業(yè)績同比降低的企業(yè)數(shù)量均達(dá)到近八成。

??其中，20家百強(qiáng)房企環(huán)比降幅大于30%，40家環(huán)比降幅在0-30%之間。但同時(shí)也有一些企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)相對突出，如綠城中國、碧桂園、中國中鐵、路勁集團(tuán)、聯(lián)發(fā)集團(tuán)等，均實(shí)現(xiàn)了單月業(yè)績環(huán)比增長。

??另外，從企業(yè)銷售門檻值的變化來看，1-10月TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低4.2%至1391億元，TOP20門檻降低16.5%至525.5億元。TOP30和TOP50梯隊(duì)房企格局變動(dòng)加劇，門檻分別同比降低19.7%和17.5%至327.5億元和205.1億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則較去年同期降低11.2%至87.4億元。

??近七成房企投資暫停

??10月土地市場熱度整體低迷，僅個(gè)別地塊出現(xiàn)扎堆競拍的景象，體現(xiàn)在企業(yè)端，則是投資愈發(fā)分化和謹(jǐn)慎。

??從新增貨值百強(qiáng)的梯隊(duì)門檻值來看，截止10月末，新增貨值百強(qiáng)房企門檻值為55.7億元，與上月末相比僅增加了2.6億元，同比仍有23%的降幅；各梯隊(duì)的門檻值均同比下降，其中50強(qiáng)門檻值的降幅最大，降幅達(dá)到34%。

??總量方面，1-10月新增貨值、總價(jià)和建面百強(qiáng)的總額分別為25724億元、12314億元和10149萬平方米。其中，拿地金額同比下降14%，但同比降幅比上月縮小4個(gè)百分點(diǎn)。

??在集中度方面，10月末10強(qiáng)房企新增貨值占63%，較上月減少3個(gè)百分點(diǎn)，主要是由于個(gè)別位于10強(qiáng)以外房企本月新增拿地較多導(dǎo)致。整體來看，新增貨值高度集中的趨勢并未有改變，且后50強(qiáng)房企的新增貨值占比為6%，較上月繼續(xù)減少1個(gè)百分點(diǎn)。

??從各梯隊(duì)的拿地銷售比情況看，百強(qiáng)房企拿地銷售比持續(xù)保持低位。根據(jù)報(bào)告，1-10月百強(qiáng)房企拿地銷售比持續(xù)為0.19。分梯隊(duì)來看，10強(qiáng)房企1-10月累計(jì)拿地銷售比達(dá)到0.27，仍是各梯隊(duì)中最高，且大幅領(lǐng)先于其他梯隊(duì)；其次11-20強(qiáng)房企的拿地銷售比為0.19，較9月末提升0.05，漲幅較大，主要得益于該梯隊(duì)內(nèi)的中國鐵建、華發(fā)、金茂等在核心城土拍均有收獲。

??另據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測，截止10月末，仍有近五成百強(qiáng)房企2023年投資幾乎暫停，且多數(shù)集中于銷售50強(qiáng)之后。從單月來看，拿地金額TOP100房企中，有近七成企業(yè)10月份未有新增土儲(chǔ)入賬，整體延續(xù)了二季度末投資愈發(fā)趨緊的走勢。

??此外，拿地金額TOP100中，央國企拿地金額占比達(dá)到66%，民企僅有22%。從數(shù)量上看，城投上榜數(shù)量最多，占比達(dá)到四成。全年來看，“國央企積極、城投托底、民企隱身”局面仍未轉(zhuǎn)變。

??11月成交不容樂觀，放開土拍限價(jià)不會(huì)大幅刺激市場

??克而瑞研究中心指出，當(dāng)前市場信心跌至谷底，加之居民購買力不足，整體樓市還將面臨較長的調(diào)整期。預(yù)判11月，供應(yīng)或?qū)⒌臀换厣?，環(huán)比持增，成交則不容樂觀，熱點(diǎn)城市和熱銷項(xiàng)目個(gè)數(shù)都將持續(xù)減少。

??值得注意的是，在樓市刺激政策應(yīng)出盡出，限購、限貸、限售相繼續(xù)解除之后，土地市場政策近期也迎來了調(diào)整，內(nèi)容涉及建議取消土地拍賣中的地價(jià)限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0 限制等。克而瑞研究中心認(rèn)為，從政策本身來看，不會(huì)大幅刺激市場熱度提升，畢竟投資回暖更多需要視市場表現(xiàn)和企業(yè)的銷售、回款情況而定，預(yù)計(jì)接下來土地市場還會(huì)維持三季度的整體水平和熱度。

??不過，土地限價(jià)的放開，會(huì)加劇土地市場冷熱分化的局面，尤其是市場仍在筑底企穩(wěn)過程中，企業(yè)投資更加聚焦，優(yōu)質(zhì)地塊投資競爭度會(huì)加碼。

??與此同時(shí)，央國企+城投+少量優(yōu)質(zhì)民企格局不會(huì)轉(zhuǎn)變，一旦土地限價(jià)放開在多城執(zhí)行，央國企的優(yōu)勢將進(jìn)一步加大，但考慮到整體市場處在底部修復(fù)階段，企業(yè)投資繼續(xù)保持理性和謹(jǐn)慎態(tài)勢。