??隨著政策利好不斷落地，行業(yè)弱復(fù)蘇行情延續(xù)。

??從供應(yīng)端來看，市場呈現(xiàn)出“環(huán)比持增、同比回落”的特征。11月重點28城預(yù)計新增供應(yīng)環(huán)比增長22%，同比下降25%。

??這一特征同樣表現(xiàn)在不同能級城市層面，各線城市11月新增供應(yīng)表現(xiàn)出環(huán)比漲、同比降的特征，其中一線城市供應(yīng)環(huán)比漲幅最大，三線城市供應(yīng)同比降幅最為明顯。單從城市來看，上海、武漢兩城單月供應(yīng)規(guī)模破百萬方，房企推盤積極性比較高。

??11月供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，剛需、改善各占4成，主城區(qū)為主、近郊為輔。

??整體來看，供應(yīng)雖有所放量，但對成交帶動作用有限，熱點城市和熱點項目個數(shù)還將持續(xù)減少，成交環(huán)比或穩(wěn)中有降。

??隨著年末沖刺季來臨，疊加核心城市利好政策持續(xù)發(fā)酵，房企推盤積極性有所提升。

??據(jù)CRIC調(diào)研，11月28個重點城市預(yù)計新增商品住宅供應(yīng)面積1151萬平方米，環(huán)比增長22%，同比下降25%?；九c2023年月均水平持平。

??從累計供應(yīng)來看，前11月累計供應(yīng)面積將達到12986萬平方米，累計同比跌幅為10%。

??從各能級城市來看，一線城市供應(yīng)面積預(yù)計為268萬平方米，環(huán)比上漲38%，在各線城市中漲幅最大；二線城市穩(wěn)中有增，11月供應(yīng)環(huán)比預(yù)期增長17%，同比仍跌27%，累計同比微降6%；三四線整體供應(yīng)放量顯著，環(huán)比增長32%，僅次于一線，同比下降36%。

??各城市供應(yīng)規(guī)模表現(xiàn)不一。

??上海、武漢兩城11月供應(yīng)規(guī)模超100萬平方米，其中，上海供應(yīng)規(guī)模為118萬平方米，達到年內(nèi)次高；武漢單月供應(yīng)達104萬平方米，位列二線城市榜首，受市場穩(wěn)步修復(fù)影響，房企推盤積極性相對較高，11月環(huán)比翻番，同比漲幅也達16%。

??各城市環(huán)比漲多跌少，漲幅顯著的集中在青島、寧波、福州等弱二線城市。其中一線城市北京因上月基數(shù)較低，11月環(huán)比倍增，同比增幅也達83%，迎來了小幅放量期。二線城市中，寧波已經(jīng)歷了數(shù)月的供應(yīng)低迷期，2023年下半年單月供應(yīng)均不足20萬平方米。

??供應(yīng)下跌城市多為行情相對低迷的內(nèi)陸城市，比如濟南、南寧、長春等，“以銷定產(chǎn)”模式之下房企都在積極努力去庫存，推盤積極性并不高漲。

??三四線城市供應(yīng)積極性不高，根據(jù)CRIC調(diào)研的長、珠三角部分重點城市來看，無錫、徐州、泉州單月供應(yīng)規(guī)模均超過15萬平方米，徐州、泉州環(huán)比倍增主要源于基數(shù)較低，僅常州因行情低迷原因，房企推盤近乎停滯，單月供應(yīng)量僅7萬平方米，同環(huán)比齊跌。

??不過值得關(guān)注的是，三四線累計同比降幅仍高達42%，在不同能級中居首。

??從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來看，重點城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為45%、43%和12%，呈現(xiàn)出以剛需、改善二分天下的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

??內(nèi)陸弱二線城市剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比基本都在50%以上。以長春、鄭州、天津、南寧、濟南、昆明、青島、重慶、福州等為典型代表，剛需客群仍是成交主力。

??值得關(guān)注的是，改善盤熱銷的城市如深圳、寧波，在11月加強了剛需產(chǎn)品的供應(yīng)，供應(yīng)占比分別達到了71%和57%。

??上海剛需和改善占比可謂不分伯仲，均在4成左右。

??蘇州、西安、廈門、杭州、北京等“以銷定產(chǎn)”，以改善作為供應(yīng)主力，占比均在6成以上。

??從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項目區(qū)域分布來看，重點城市主城、近郊、遠郊占比結(jié)構(gòu)為45%、38%和17%，整體供應(yīng)重心仍集中在主城區(qū)，近郊次之。

??泉州、昆明、西安、重慶、福州、南寧、廈門、成都主城占比均在7成以上；濟南、漳州、長春、無錫、青島、上海、北京則以近郊項目為主，占比均在5成以上。

??少數(shù)城市諸如長沙、深圳還將持續(xù)加大遠郊區(qū)供貨量，預(yù)期也將造成庫存積壓。

??從調(diào)研情況來看，11月供應(yīng)將迎來小幅放量，但整體來看對成交帶動作用有限，熱點城市和熱點項目個數(shù)還將持續(xù)減少。

??一方面，各地新政利好頻繁疊加，對成交的提振效果邊際遞減，即便是北京、上海、杭州等城市次核心區(qū)也面臨項目去化的壓力。

??另一方面，當前政策落地效果良好的成都、西安，受供應(yīng)縮量+供需錯配雙重影響，成交也難有較大的釋放空間。

??此外，鄭州、重慶、天津、徐州等弱二線和廣大三四線以剛需客群為主導(dǎo)，新房以價換量難以撬動有效需求，部分剛需客戶消費降級，被全面分流至二手房市場，對新房成交支撐作用也在不斷減弱。