??一場前所未有的降價(jià)促銷戰(zhàn)，在武漢樓市彌漫。

??10月28日，在武漢市硚口區(qū)淮海路常碼頭地鐵口凱德淮海壹號(hào)營銷中心前，一個(gè)大紅色展板上的廣告語格外醒目：搶先購，房交會(huì)補(bǔ)貼最后一周，新品面世，限時(shí)補(bǔ)貼，4重好禮。

??10月25日，凱德淮海壹號(hào)就對(duì)外釋放出了降價(jià)促銷信息：約110平方米三房兩廳兩衛(wèi)，渠道專  供10套樓層任選，單價(jià)降至20999元/平方米，帶4000元/平方米國際一線大牌精裝。這與其原售價(jià)為25000元/平方米足足下調(diào)了近5000元/平方米。

??在武漢主城各大地產(chǎn)板塊，與凱德淮海壹號(hào)一樣降價(jià)跑量、爭搶客戶的樓盤眾多，如位于武漢市內(nèi)環(huán)硚口區(qū)寶豐路的航空路壹號(hào)價(jià)格更是跳水近萬元。特別是武漢市出臺(tái)“漢十條”后，武漢市主城二環(huán)內(nèi)的限購政策放開，在武漢房交會(huì)各項(xiàng)優(yōu)惠政策刺激下，武漢主城內(nèi)環(huán)與光谷主要板塊的各大樓盤紛紛加大了推銷力度，引發(fā)了一波又一波開盤熱潮，促使10月市場交易量回升。

??經(jīng)查詢武漢市住房保障和房屋管理局官網(wǎng)，10月31日，武漢新建商品房網(wǎng)簽備案924套，其中，新建商品住房為822套，創(chuàng)下近期單日商品住宅成交新高。全月新建商品住宅網(wǎng)簽12099套，環(huán)比上月6976套大漲73.44%；較本年1~9月月均值8942套增加3157套，增漲35.31%；較頂峰期3月的14643套減少2544套，降17.37%；較今年最低谷7月4881套，增加7218套，增漲147.88%。

??然而，10月武漢樓市熱點(diǎn)流量只是主城板塊與光谷區(qū)域點(diǎn)狀式的呈現(xiàn)，整體市場有分化加劇跡象。不僅如此，9月底之后，武漢漢口有十幾個(gè)新盤集中入市，加劇了市場競爭。

??有地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，武漢“漢十條”“房交會(huì)”等各項(xiàng)新政與優(yōu)惠措施，可以促進(jìn)猶豫的客戶成交，有“逼定”作用。目前，關(guān)鍵還是看樓盤的性價(jià)比，大家現(xiàn)在都在進(jìn)行著價(jià)格、產(chǎn)品力及區(qū)位配套全方位的比拼。

??另獲悉，為推進(jìn)市場全面復(fù)蘇，今年武漢市金秋房交會(huì)將延續(xù)至12月31日，對(duì)購房者的相關(guān)優(yōu)惠政策也同步延期執(zhí)行。武漢地產(chǎn)研究院院長殷躍建表示，目前，武漢房價(jià)開始調(diào)整回歸，如果房價(jià)收入比達(dá)到1:8左右，市場就開始恢復(fù)良性健康了，但要渡過調(diào)整的陣痛期，預(yù)計(jì)還需要一段時(shí)間。

??價(jià)格跳水，擊穿區(qū)域底線

??凱德淮海壹號(hào)項(xiàng)目推出降價(jià)促銷活動(dòng)后成交量有了明顯改善?！拔覀兺瞥鎏貎r(jià)房當(dāng)天，營銷中心擠滿了人，近10家自媒體大V前來現(xiàn)場直播，當(dāng)日10套特價(jià)房源就賣光了！”凱德淮海壹號(hào)項(xiàng)目營銷經(jīng)理汪先生說，項(xiàng)目在10月賣出了近20套房子。

??在凱德淮海壹號(hào)營銷中心可以看到，客戶三五成組的在看房選房，人氣尚可。

??但在10月之前，凱德淮海壹號(hào)銷售始終不理想。

??作為新加坡凱德集團(tuán)在武漢主城核心的又一力作，一推出就深受各方關(guān)注。該項(xiàng)目于今年5月開放樣板間、蓄客。5月29日，項(xiàng)目4#樓取得預(yù)售證；8月15日，項(xiàng)目1、2#樓新拿預(yù)售證，主推建筑面積約110~132平方米帶裝修高層，備案價(jià)格為30175元/平方米。

??然而，凱德淮海壹號(hào)卻高開低走。據(jù)武漢市住房保障與房屋管理局官網(wǎng)商品房項(xiàng)目查詢系統(tǒng)，截至10月，凱德淮海壹號(hào)僅售出13套?；蛞蚓W(wǎng)簽滯后，10月最新的銷售數(shù)據(jù)還沒有錄入，但數(shù)據(jù)表明其銷售業(yè)績不佳。

??凱德淮海壹號(hào)并非孤例，武漢樓市許多樓盤均去化艱難。

??5月份后，武漢市場銷量遭遇連月下滑。經(jīng)梳理武漢地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年1~9月全市共成交商品住宅80479套，相較于疫情之前2019年同期的146355套，下降45.01%；較2020年同期的90186套，下降10.76%；較2021年同期的147474套，下降45.43%；較2022年同期的85737套，下降6.13%。

??為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)下行，武漢市于9月1日實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”；9月18日，武漢又出臺(tái)了“漢十條”，以挽救市場頹勢；9月底，為進(jìn)一步刺激市場復(fù)蘇，武漢市還特舉辦金秋房交會(huì)，并出臺(tái)購房減免契稅等優(yōu)惠措施。

??然而，利好政策頻出后，中秋國慶雙節(jié)，武漢樓市表現(xiàn)仍然平淡，8天假期，商品住宅網(wǎng)簽僅1895套。

??有些樓盤因長期營銷不佳，面臨現(xiàn)金流失血，按照常規(guī)的策略銷售，很難獲得突破，開始嘗試大幅度價(jià)格跳水搶市場，甚至擊穿了板塊價(jià)格底線。

??10月8日，位于武漢市內(nèi)環(huán)硚口區(qū)寶豐路的航空路壹號(hào)價(jià)格跳水，以2.1萬元/平方米價(jià)格售賣2#部分房源。此前，該項(xiàng)目8#、9#備案均價(jià)3.4萬元/平方米，折后均價(jià)約3萬元/平方米。價(jià)格一次性跳水近萬元，降幅如此之大，引發(fā)前期業(yè)主維權(quán)，也受到市場各方的高度關(guān)注。

??“盡快銷售回血、?，F(xiàn)金流是首要！今年的10月太重要了，是決定年底至明年能否生存發(fā)展的關(guān)鍵。”武漢一位國企地產(chǎn)老總坦陳，雖然9月以來政策面利好頻出，但下滑的趨勢仍未扭轉(zhuǎn)，市場觀望情緒濃郁，再加上區(qū)域競爭慘烈等多重考量，市場仍然具有不確定性。

??集中入市，新老盤競爭激烈

??9月底之后，武漢市漢口主城有十幾個(gè)新盤集中入市，市場醞釀著一番激烈的“搏殺”。

??9月28日，武漢城建瑞安長江天地開盤，沿襲瑞安天地高品質(zhì)路線，受到高端改善置業(yè)者青睞，熱銷超10億元，率先打破樓市的沉寂。

??10月6日，武漢城建萬科云泊江岸開盤，當(dāng)日去化率達(dá)8成。項(xiàng)目開盤價(jià)約2.2萬元/平方米，這個(gè)價(jià)格定的很有技巧，它低于同區(qū)域精裝改善盤龍湖清能天曜，卻又與同期新盤武漢城建電建濱江云城持平；這樣，它可以與相同品質(zhì)存量盤拼價(jià)格，同時(shí)，與新盤竟比品質(zhì)，且均能勝于對(duì)手。10月，武漢城建萬科云泊江岸網(wǎng)簽備案超300套，成為全市銷冠熱盤。

??位于武漢內(nèi)環(huán)漢正街的武漢江城府也悄悄地加推了一棟新品，并大幅調(diào)低了價(jià)格，特惠起步價(jià)低至24500元/平方米。而此前，該項(xiàng)目備案價(jià)為4.2萬元/平方米，折后價(jià)格約3.5萬元/平方米。

??“項(xiàng)目調(diào)價(jià)后，客戶來訪量增大了很多，銷售員都接待不過來?！蔽錆h江城府營銷負(fù)責(zé)人說，不少客戶對(duì)價(jià)格比較敏感，具有撿便宜的心態(tài)。我們采取新產(chǎn)品加推+價(jià)格優(yōu)惠幅度較大+渠道分銷聚焦等多種疊加的效應(yīng)，成交有明顯提升，新推的一棟樓共316套房源，現(xiàn)在已經(jīng)賣了近200套，銷售金額超12億元?！?/p>

??“雖然降了價(jià)，但我們沒有降品質(zhì)，因?yàn)樗械囊?guī)劃設(shè)計(jì)、工程與品牌部品的招投標(biāo)建設(shè)等都是已經(jīng)基本完成了?！蔽錆h江城府開發(fā)商嘉里建設(shè)武漢公司總經(jīng)理張盛銀頗為無奈地說，武漢江城府于2018年拿地，此后遭遇三年疫情，拖延了開發(fā)周期，被卡在行業(yè)波動(dòng)下滑的這個(gè)節(jié)點(diǎn)上，非常不易，目前只能接受現(xiàn)實(shí)，順應(yīng)市場，因時(shí)而變。

??不難看出，武漢樓市仍處于筑底的陣痛之中。本輪房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整后，截至今年10月，房價(jià)已經(jīng)連續(xù)下滑了18個(gè)月。去年下半年后，極速下滑的市場，推動(dòng)武漢土地市場量縮價(jià)跌，不少新出讓地塊樓面價(jià)格比前兩年低了很多。

??以中建湖北文旅壹品公館為例，該項(xiàng)目前年拿地樓面地價(jià)24162.80元/平方米，與之相鄰的武漢城建天樾去年6月拿地樓面地價(jià)為16601元/平方米。目前，武漢城建天樾項(xiàng)目即將開盤，而中建湖北文旅壹品公館自年初開盤后，卻始終銷售不佳。

??記者通過市場渠道獲悉，近日，中建湖北文旅壹品公館推出3#樓房源，建筑面積約113~123平方米高層產(chǎn)品，售價(jià)僅約23000元~25000元/平方米。

??“這是貼身肉搏了！不得不割肉出貨，市場太‘卷’了。10月，賣得好、流量高的幾乎都是新盤，大部分存量盤整月能出20套都謝天謝地了！關(guān)鍵是新盤地價(jià)有優(yōu)勢，產(chǎn)品也新，老盤難以拼得過??！”一位不愿具名的房企負(fù)責(zé)人說，目前，價(jià)格不降到位就難以促成簽約，割肉也要賣，確實(shí)很無奈！

??9月18日，武漢出臺(tái)“漢十條”提出：加強(qiáng)精準(zhǔn)供地，鼓勵(lì)居住戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新。實(shí)施土地精準(zhǔn)投放，加快中心城區(qū)地段好、配套齊全的住宅凈地供應(yīng)，加快項(xiàng)目審批、開工建設(shè)、上市銷售。支持企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，優(yōu)化住宅陽臺(tái)進(jìn)深、面積比例控制要求等技術(shù)規(guī)范，推進(jìn)新型住宅設(shè)計(jì)創(chuàng)新。

??有專業(yè)人士擔(dān)憂，市場會(huì)按照“二八法則”進(jìn)一步分化，流量被更新的盤搶走，有一批老項(xiàng)目會(huì)滯銷，搶不到流量會(huì)隱現(xiàn)現(xiàn)金流問題。

??“這都是為過去走過的彎路買單?！币筌S建說，武漢市在2016年以來，高地價(jià)高成本不斷推高房價(jià)水平，地價(jià)上漲過快，地王頻現(xiàn)，住房定價(jià)按照成本導(dǎo)向，市場需求側(cè)被動(dòng)接受高房價(jià)，但不斷攀升的房價(jià)讓買賣雙方不易達(dá)成成交，風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)。好的市場應(yīng)是有需求側(cè)購買力支撐的，好房子也應(yīng)是市場買得起的房子，武漢的大部分購房群體是以剛需為主，房價(jià)應(yīng)該與收入、GDP等指標(biāo)相適應(yīng)。

??武漢10月商品住宅成交超1.2萬套，也引起了上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭的高度關(guān)注，他判斷，武漢本輪下行的最低點(diǎn)就是今年6~9月，未來武漢樓市量能會(huì)震蕩式反彈。至于房價(jià)的止跌，還得需要多長時(shí)間，要等成交量站上榮枯線3個(gè)月后再觀察。身為國家中心城市，武漢是一個(gè)對(duì)湖北省內(nèi)的吸附力很強(qiáng)的大都市，長期看還是有希望的。