??一面是監(jiān)管層不斷出手托舉房企融資，一面是大部分房企仍深陷銷售下滑和新增融資難的困局。

??10月27日，華發(fā)股份公告稱完成向特定對象發(fā)行6.35億股，實際募資凈額50.42億元將全部用于鄭州、南京等項目和補充流動資金。此前一天，金融街控股公告，于近日發(fā)行了2023年度第七期中期票據(jù)，發(fā)行金額10億元，發(fā)行利率3.7%。10月20日，招商蛇口披露完成7億元中期票據(jù)發(fā)行，利率3.1%。

??繼9月發(fā)布不超過35億元的定增說明后，中交地產(chǎn)于10月17日公告將發(fā)行規(guī)模不超過43億元的公司債券，募集資金擬用于償還到期公司債務(wù)和補充流動資金等用途。

??這是10月以來鮮有的幾筆房企融資公告，也從側(cè)面體現(xiàn)了房企在市場膠著之際的經(jīng)營之難。

??“目前高層傳遞的利好政策尚未有效傳導(dǎo)至市場層面，銀行端的融資沒有打開，境內(nèi)債也只有國企、央企能發(fā)出來?！蹦吵鲭U房企內(nèi)部人士透露，金融機構(gòu)對民營房企的認(rèn)定就是信用風(fēng)險太高，所以對民營房企的資金需求基本上就是“惜貸”，出險房企新增融資基本為零。

??體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，房地產(chǎn)行業(yè)整體融資面仍然疲軟。

??據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2023年前三季度，80家典型房企的融資總量為4708億元，同比下降25%。從融資量來看，房企境內(nèi)債權(quán)融資同比下降9%至3737億元，資產(chǎn)證券化同比下滑49%至495億元，境外債權(quán)融資同比下降72%為325億元。

??另外，剔除已經(jīng)提前贖回部分后到期的境內(nèi)外債券規(guī)模合計超5220億元，債券發(fā)行規(guī)模遠不及到期債務(wù)償還規(guī)模，且2023年第三季度相較于前二季度，融資總量環(huán)比和同比均呈加速下滑態(tài)勢。

??上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長丁祖昱認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)融資面仍處于筑底階段，對于多數(shù)民企而言，境內(nèi)銀行授信和債券增信還是偏向支持財務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房企。在行業(yè)風(fēng)險未完全出清、市場信心未完全恢復(fù)的背景下，多數(shù)民營房企融資難、融資貴的問題仍有待解決。

??“絕大部分房企經(jīng)營困難主要在于銷售乏力、融資不暢、監(jiān)管資金過嚴(yán)。”另一出險房企內(nèi)部人士告訴記者，“輸血”和“造血”能力都不足，直接導(dǎo)致企業(yè)遭遇現(xiàn)金流危機。當(dāng)前市場恢復(fù)和政策見效遠低于預(yù)期，企業(yè)依舊背負(fù)著層層債務(wù)壓力。

??從同策研究院追蹤情況來看，40家典型房企融資額連續(xù)4年大幅下滑，2023年前三季度同比去年下滑32%，同比2020年高峰時期大幅下滑57%。從披露公告的31家房企融資情況來看，2023年前三季度國企（13家）融資總額為1985.9億元，占比66%；民企（18家）融資總額為1005.14億元，占比34%。民營房企除了海外配股融資和信托貸款渠道稍多外，其他渠道均大幅低于國企。公司債層面，國企發(fā)債額是民企發(fā)債額的8倍，以往作為民企融資主要的輸血通道今年幾乎“斷流”。

??同策研究院研究員宋雪梅認(rèn)為，今年房地產(chǎn)行業(yè)的難，第一刀就在融資上。政策層面對出險房企的態(tài)度從“誰家的孩子誰抱走” 到“救援2023”，債權(quán)雙方從“極限拉扯”到“緩和妥協(xié)”，一系列寬松政策后，民營房企仍面臨現(xiàn)金流斷流、債務(wù)違約暴雷的風(fēng)險。而國企融資額“碾壓”民營房企，不同渠道都對央企國企開放“綠燈”。

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會在調(diào)研上海、鄭州、深圳幾地房地產(chǎn)風(fēng)險情況后的報告也指出，“三支箭”將開發(fā)企業(yè)納入支持范圍，但受益房企有限。

??“第一支箭信貸融資支持力度不及預(yù)期，授信房企主要是央企國企，混合所有制及民營房企很難獲得授信，或授信額度很少，商業(yè)銀行對房企整體呈現(xiàn)‘不愿貸、不敢貸、不能貸’的局面?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會認(rèn)為，第二支箭債券融資、第三支箭股權(quán)融資支持范圍有限，僅惠及個別房企。如新城控股目前在全國排名第十，尚未出險，但融資依然艱難，現(xiàn)金流很緊張。康橋集團在河南本土開發(fā)企業(yè)中排名第三，政府又協(xié)調(diào)地方銀行提供專項借款3億元，但實際只能用1.5億元，另一半被強制留用于支付其在該銀行貸款的利息。

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會采納的并非個案。

??從公開市場來看，除10月僅有幾家房企披露了發(fā)行公司債或中票的動態(tài)外，放到全年，民營房企中只有碧桂園、龍湖、新城控股、中駿集團、美的置業(yè)、旭輝控股、金輝控股等民企通過中債增擔(dān)保方式發(fā)行了中票。

??另外，再融資市場上保利發(fā)展、招商蛇口、中交地產(chǎn)、陸家嘴、華發(fā)股份、大名城、福星股份7家涉房企業(yè)定增計劃獲證監(jiān)會批準(zhǔn)，涉及募資金額約400億元。但是目前只有陸家嘴、招商蛇口、華發(fā)股份的定增落地，募集資金凈額分別為67.44億元、84.28億元、50.42億元，共計202.14億元，占獲批募資額50%。其余4家雖在年中獲批，但均停滯不前。新城控股、中南建設(shè)、榮盛發(fā)展等十余家房企定增計劃仍處在進展中，萬科、格力地產(chǎn)均終止或暫停A股定增事項。

??“從實際情況來看，雖然政策的持續(xù)利好為市場帶來寬松預(yù)期，但尚未能給房企帶來足夠多的融資現(xiàn)金流?！? 前述某出險房企內(nèi)部人士說，銀行擔(dān)心還款能力，債權(quán)人擔(dān)心在手資產(chǎn)價值，但集團還在加快推進資產(chǎn)處置、延長債務(wù)期限，包括爭取新的融資來源等減輕流動性壓力，爭取“活下去”。

??另有房企內(nèi)部人士向記者表示，沒有新增項目成為銀行授信落袋的最大卡點。目前授信額度的落地，需要通過新增建設(shè)項目進行申請。大多數(shù)民營房企在這兩年都沒有新拓儲，新增項目極少，很難通過新項目獲取增量融資。

??房地產(chǎn)市場信心依然脆弱，對于違約房企來說，推動債務(wù)重組是自救的重要方式之一。在這期間，有部分房企的債務(wù)重組出現(xiàn)了進展，但碧桂園、中駿等民營房企也踏入了債務(wù)重組的行列，金地則因管理層變動在資本市場遭遇大幅波動。

??好消息是，政策組合拳還在接踵而來。在“認(rèn)房不認(rèn)貸”、下調(diào)房貸利率等一系列需求端的利好政策之后，監(jiān)管層又在融資端釋放出了積極信號。近日，中國人民銀行行長潘功勝再次明確，要一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，并穩(wěn)妥化解大型房地產(chǎn)企業(yè)債券違約風(fēng)險。

??華泰證券認(rèn)為，部分龍頭房企遭遇階段性流動性壓力，使得房企融資環(huán)境進一步承壓。期待融資端支持政策能夠與地產(chǎn)需求端和其他一攬子經(jīng)濟政策協(xié)同，穩(wěn)定地產(chǎn)需求，進而緩解房企現(xiàn)金流壓力。

??業(yè)界也在普遍期待融資端的多重喜訊能徹底打開大部分房企的融資通道，“希望能向前邁出一步！”