??兩天前，萬科董事會主席郁亮發(fā)了一條朋友圈：

??“千呼萬喚始出來！如同二十多年前的按揭，成就了千家萬戶老百姓的置業(yè)安居夢想；今天的REITs，將幫助我們從房地產開發(fā)商轉型為不動產的經營服務商，也為投資者提供了更多的選擇，其深遠影響將隨時間而顯示出來?！?/p>

??與這段文字一起發(fā)布的一則消息是，萬科旗下印力集團實現(xiàn)了REITs（房地產信托投資基金）突破。

??實際上，不止萬科，10月26日，滬深交易所共受理了四單消費基礎設施公募REITs，分別為嘉實物美消費REIT、華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業(yè)資產REIT、中金印力消費REIT。

??此前，公募REITs的范圍僅覆蓋到倉儲物流、園區(qū)基礎設施、新型基礎設施和保障房等相關領域，而10月20日，證監(jiān)會發(fā)布《關于修改<公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）>第五十條的決定》，將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施。

??上述決定發(fā)布不到一周時間就有四單消費基礎設施公募REITs被受理，毫無疑問這在業(yè)內人士看來，為當前低迷的房地產行業(yè)注入了一劑強心針。

??仲量聯(lián)行評估咨詢服務部中國區(qū)總監(jiān)熊建平認為，對于C-REITs而言，商業(yè)地產公募REITs的上市是必經之路。交易所受理四單商業(yè)地產公募REITs申報標志著商業(yè)地產資本市場將引入新的源頭活水。

??“商業(yè)地產存量市場大，相比工業(yè)倉儲、產業(yè)園等物業(yè)類別更貼近個人投資者。短期來看，對于房地產行業(yè)中一大類商業(yè)地產來說無疑是打通‘投融建管退’全鏈條的重要一步，以促使房地產行業(yè)更好地擺脫之前重快速變現(xiàn)不重視長期運營的傳統(tǒng)盈利模式?！痹谛芙ㄆ娇磥?，對于房地產的投資開發(fā)不能大水漫灌，只有精心孵化、穩(wěn)定運營才能用好資本市場工具以實現(xiàn)產業(yè)價值提升。

??4家企業(yè)率先受益

??能夠成為首批發(fā)布的消費類基礎設施公募REITs，優(yōu)質的底層資產是基礎。

??例如，中金印力REIT的底層資產為杭州西溪印象城，位于杭州核心商圈——大城西板塊的黃金地段，運營時間超過10年，整體建筑面積為25萬平方米，367家商戶，是余杭區(qū)體量最大的購物中心，出租率高達99.2%。

??華夏華潤REIT底層資產為青島萬象城購物中心，由央企華潤置地旗下輕資產管理平臺華潤萬象生活運營，項目于2015年開業(yè)，是目前青島市規(guī)模大、品質高、覆蓋全域的城市級購物中心，商業(yè)建筑面積約30萬平方米，最新出租率超過98%。

??華夏金茂消費REIT的底層基礎設施資產為長沙金茂覽秀城，其位于中部地區(qū)首個國家級新區(qū)湖南湘江新區(qū)的城市中心梅溪湖板塊，是金茂首個城市級商業(yè)力作，建筑面積約10萬平方米，可租賃面積超6萬平方米。項目自2016年開始運營，收益總體穩(wěn)定。

??嘉實物美消費REIT的底層資產則位于北京市中心城區(qū)，包括大成項目、玉蜓橋項目、華天項目和德勝門項目，總建筑面積77894.28平方米。各項目主要經營品牌超市以及餐飲、理發(fā)、藥店等貼近社區(qū)生活的便民商業(yè)，民生屬性突出。該項目運營已超10年。

??值得注意的是看，嘉實物美消費REIT，也是本次四單消費基礎設施公募REITs中，唯一底層資產是“項目組團”形式，其他三支低層資產均為單體項目。

??在萬科方面看來，中金印力REIT如成功發(fā)行，將助力萬科的商業(yè)業(yè)務構建完整的“投、融、管、退”商業(yè)模式閉環(huán)，實現(xiàn)資產和資金更高效的運轉，在更低的財務負擔下實現(xiàn)業(yè)務的持續(xù)健康發(fā)展。

??中國金茂也在當日發(fā)文表示，發(fā)行消費基礎設施公募REITs也標志著中國金茂旗下優(yōu)質商業(yè)資產對接資本市場打開了全新路徑。隨著金茂商業(yè)版圖的持續(xù)擴張，未來，中國金茂將持續(xù)向公募REITs平臺裝入優(yōu)質資產，以資產盤活擴大有效投資，加速消費基礎設施建設，促進城市消費條件優(yōu)化、消費場景創(chuàng)新。以金融創(chuàng)新服務實體經濟發(fā)展，中國金茂將持續(xù)為城市消費發(fā)展賦能。

??為房地產發(fā)展提供解題新思路

??最近兩年，房地產行業(yè)經歷了前所未有的沖擊，以往的發(fā)展模式已不適應當下行業(yè)形勢。在經歷了深度調整之后，房企也已經形成共識，即尋找新的發(fā)展路徑。此次4單REITs若能成功發(fā)行，也將為行業(yè)后續(xù)轉型發(fā)展提供新的思路。

??熊建平稱，雖然現(xiàn)在受理的只有4單，但實際上儲備項目遠不止4單。

??“資本市場需要的是法律權屬清晰、運營穩(wěn)定、產品經得住檢驗的項目，發(fā)改委及證監(jiān)會出于保護廣大投資人的角度，對發(fā)行產品的審查尤為嚴格。央企、國企由于內部流程管理機制完善，在發(fā)行申報流程中很好的起到了示范性作用。同樣，對于民營房企而言，擬發(fā)行項目優(yōu)質、儲備項目跟得上發(fā)展，資本市場當然歡迎民營經濟?！毙芙ㄆ奖硎?。

??鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉也持有類似觀點。

??張宏偉認為，從消費基礎設施的概念來看，消費基礎設施通常指用于支持消費者進行各種消費活動的設施和系統(tǒng)，其中包括商業(yè)、交通、能源、教育、醫(yī)療保健等。例如，商業(yè)購物中心、農貿交易市場、城鄉(xiāng)物流網(wǎng)點和保障型民生社區(qū)服務設施等。

??這其中，一類是偏民生類的基礎設施，比如交通、能源、醫(yī)療等，這些基礎設施央企或地方城投、國企布局比較多，民營房企布局很少；另一類就是購物中心、農貿交易市場、物流園區(qū)等，這些無論是央企、國企還是民營房企都有布局，屬于大多數(shù)主流房企都有的業(yè)務；而保障房則屬于央企、國企布局的領域。

??“REITs通道打開后有助于盤活這些低回報長周期的基礎設施資產，盤活資金后可以用于基礎設施再投資，這樣一來，企業(yè)資金面盤活了，不再在基礎設施領域沉淀那么多資金。但是，對于不同類型房企來講，其短期內的作用有差異。”張宏偉認為，對于央企、國企來講，購物中心、農貿市場、物流園區(qū)等基礎設施通過REITs可以盤活資金，補充公司現(xiàn)金流，甚至可以用于公司相關項目的再投資，很明顯是屬于發(fā)展型的策略，也有助于繼續(xù)在非住宅領域的不動產進行深耕布局。但是，對于民營房企來講，即使是還沒有出險的民營房企，現(xiàn)在大多數(shù)企業(yè)都在對多元化企業(yè)進行收縮，不盈利的直接剝離或砍掉，盈利的多元化業(yè)務比如購物中心，短期內受制于公司資金面的狀況也不再進行重資產投資。

??因此，對于民營房企來講，現(xiàn)階段如果企業(yè)有購物中心、農貿市場、物流園區(qū)等基礎設施的優(yōu)質資產，可以通過REITs的通道退出，補充公司的現(xiàn)金流，為企業(yè)當前發(fā)展營造穩(wěn)定的環(huán)境顯得更加重要，REITs對于民營房企更多是“維穩(wěn)”的作用。