??10月26日，中金印力消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施 REIT （簡稱：中金印力REIT）在深交所發(fā)布招募說明書，成為第一批正式進(jìn)入公開發(fā)布階段的消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs之一。公告顯示，該REIT的資產(chǎn)方為萬科旗下印力集團(tuán)，底層資產(chǎn)為杭州西溪印象城。萬科董事會(huì)主席郁亮于近日的媒體交流會(huì)上表示，REITs對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的重要性，類似于按揭貸款之于住宅開發(fā)的重要性，能夠?qū)崿F(xiàn)商業(yè)模式的閉環(huán)。一旦完成REITs的環(huán)節(jié)打通，萬科將有望真正從開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)商。

??按照募集說明書，假設(shè)募集基金份額以標(biāo)的物業(yè)估值人民幣39.77億元為基礎(chǔ)，扣除基礎(chǔ)設(shè)施基金擬向外部貸款銀行借入、用于償還項(xiàng)目公司存量貸款的外部借款人民幣4億元，則基礎(chǔ)設(shè)施基金擬募集資金為人民幣35.77億元。

??業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，印力于消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)中拔得頭籌，反映了市場(chǎng)對(duì)其資產(chǎn)質(zhì)量和運(yùn)營能力的認(rèn)可。此次中金印力REIT的發(fā)布，將推動(dòng)萬科商業(yè)板塊建立存量資產(chǎn)與資本市場(chǎng)的連接，進(jìn)入資產(chǎn)良性循環(huán)的新發(fā)展階段。但更重要的是，對(duì)于業(yè)內(nèi)經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)布局最早、賽道最全的萬科而言，此次REITs發(fā)布只是起點(diǎn)，隨著公募REITs的持續(xù)發(fā)展，萬科經(jīng)營性業(yè)務(wù)的發(fā)展將迎來進(jìn)一步提速，為公司的長期價(jià)值增長提供更豐富的來源。

??根據(jù)公開信息，為推動(dòng)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展、充分挖掘國內(nèi)市場(chǎng)潛力、提升內(nèi)需對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用，今年3月，國家發(fā)改委正式將百貨商場(chǎng)、購物中心等消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)范圍。能夠成為首批發(fā)布的消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)是基礎(chǔ)。此次中金印力REIT的底層資產(chǎn)杭州西溪印象城，位于杭州核心商圈——大城西板塊的黃金地段，整體建筑面積 25萬平方米，367家商戶，是余杭區(qū)體量最大的購物中心。在長期的精益化運(yùn)營管理下，項(xiàng)目吸引了穩(wěn)定的客流和優(yōu)質(zhì)的商戶，實(shí)現(xiàn)了99.2%的出租率，為此次REIT發(fā)布貢獻(xiàn)了良好的預(yù)期收益。

??除了底層資產(chǎn)的質(zhì)量，決定REITs是否能成功發(fā)行且持續(xù)擴(kuò)募的關(guān)鍵，是資產(chǎn)方的運(yùn)營管理能力。此次中金印力REIT的資產(chǎn)方印力集團(tuán)，是萬科旗下的購物中心開發(fā)與運(yùn)營能力平臺(tái)，全國在管商業(yè)面積超過1200萬平方米，資產(chǎn)規(guī)模超過1000 億元，整體出租率達(dá)95%。根據(jù)公開信息，萬科在2016 年通過持有投資基金的權(quán)益成為印力集團(tuán)的重要股東，萬科對(duì)印力集團(tuán)從經(jīng)營管理、資產(chǎn)運(yùn)營等方面進(jìn)行全方位支持，并將部分商業(yè)項(xiàng)目委托至印力集團(tuán)運(yùn)營管理，截至目前，萬科委托印力管理的商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營坪效增幅超過20%。

??事實(shí)上，此次中金印力REIT如成功發(fā)行，將助力萬科的商業(yè)業(yè)務(wù)構(gòu)建完整的“投、融、管、退”商業(yè)模式閉環(huán)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)和資金更高效的運(yùn)轉(zhuǎn)，在更低的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)下實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的持續(xù)健康發(fā)展。百貨商場(chǎng)、購物中心等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，天然存在資金額高、投資回報(bào)周期長的特征，過去由于條件限制，缺少穩(wěn)定的市場(chǎng)退出機(jī)制，對(duì)持有此類資產(chǎn)的企業(yè)發(fā)展造成了顯著的掣肘。而REITs的落地將有助于改善這一狀態(tài)。舉例而言，全球知名的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營巨頭凱德集團(tuán)，正是通過私募基金+REITs的雙輪驅(qū)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)了真正意義上的“輕盈發(fā)展”，實(shí)現(xiàn)總資產(chǎn)規(guī)模增長3倍的同時(shí)，凈負(fù)債率卻同比下降了56%。對(duì)萬科而言，REITs一旦打通，也意味著能夠持續(xù)將合格的商業(yè)資產(chǎn)推向市場(chǎng)，回籠現(xiàn)金用于存量資產(chǎn)的盤活提效或新項(xiàng)目拓展，實(shí)現(xiàn)更良性的發(fā)展。

??更重要的是，伴隨REITs試點(diǎn)的逐步深入，萬科經(jīng)營性業(yè)務(wù)“布局早、賽道全”的優(yōu)勢(shì)將愈發(fā)顯現(xiàn)，為其長期價(jià)值增長提供更豐富的來源。作為最早啟動(dòng)轉(zhuǎn)型的房企，萬科自2014 年提出“城市建設(shè)服務(wù)商”戰(zhàn)略至今，除了商業(yè)業(yè)務(wù)外，在物流倉儲(chǔ)、長租公寓等賽道也已完成布局，并建立了行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。其中，萬科物流業(yè)務(wù)目前綜合實(shí)力位列行業(yè)第一梯隊(duì)，截至2023年上半年，累計(jì)開業(yè)項(xiàng)目可租賃建筑面積985.2萬平方米，并保持著行業(yè)領(lǐng)先的出租率，高標(biāo)庫穩(wěn)定期出租率85%，冷鏈穩(wěn)定期使用率79%。長租公寓業(yè)務(wù)也在規(guī)模和效率上保持行業(yè)第一，共運(yùn)營管理租賃住房22.5萬間，出租率達(dá)到95.9%。過去三年，萬科以REITs發(fā)行對(duì)資產(chǎn)的要求標(biāo)準(zhǔn)，持續(xù)提升旗下經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)質(zhì)量。印力此次披露了有50個(gè)項(xiàng)目已開業(yè)滿三年，均可作為潛在擴(kuò)募資產(chǎn)。伴隨公募REITs的持續(xù)發(fā)展，底層資產(chǎn)類型持續(xù)擴(kuò)容，市場(chǎng)交易規(guī)模和活躍度不斷上升，萬科的經(jīng)營性業(yè)務(wù)也將有望為公司貢獻(xiàn)新的價(jià)值增長點(diǎn)。

??值得注意的是，房地產(chǎn)行業(yè)近兩年經(jīng)歷了前所未有的沖擊，行業(yè)已無法再回到過去對(duì)住宅開發(fā)過于依賴的階段，活下來的企業(yè)都將需要尋找新的發(fā)展路徑。此次中金印力REIT如能率先成功發(fā)行，打通經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)生意流程的“最后一公里”，不僅將助力萬科的長期發(fā)展，對(duì)于正處在水深火熱的房地產(chǎn)企業(yè)而言，也將提供新的解題思路。