??當(dāng)前的樓市，一線城市任何一個(gè)動(dòng)作，都有可能成為全國(guó)風(fēng)向標(biāo)，尤其是上海和北京。

??在一線城市全面實(shí)行認(rèn)房不認(rèn)貸之后，市場(chǎng)對(duì)接下來政策走向充滿了期待。

??就在10月24日，上海迎來了特定區(qū)域的邊際放松。

??金山區(qū)發(fā)布人才安居新政，經(jīng)區(qū)人才管理部門認(rèn)定，同時(shí)符合單位條件、個(gè)人條件以及工作年限條件的非本市戶籍人才，按規(guī)定在滬繳納職工社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅3年及以上、且在本市無住房的，可購(gòu)買1套住房，同時(shí)購(gòu)房資格由居民家庭調(diào)整為個(gè)人。

??實(shí)際上，在上海政策空間仍有余量的情況下，本次調(diào)整體現(xiàn)了“因區(qū)施策”的原則，整體仍然偏謹(jǐn)慎保守，后續(xù)政策或?qū)⒊掷m(xù)從人口、特定區(qū)域入手邊際放松，重在扭轉(zhuǎn)預(yù)期。

??根據(jù)“i金山”發(fā)布的《金山區(qū)重點(diǎn)轉(zhuǎn)型區(qū)域人才購(gòu)房實(shí)施細(xì)則》，我們梳理發(fā)現(xiàn)，此次人才新政重點(diǎn)包括以下三方面內(nèi)容。

??1、優(yōu)化人才購(gòu)房準(zhǔn)入條件，限購(gòu)社保或個(gè)稅年限由5年縮短至3年。簡(jiǎn)單來說，就是在金山區(qū)簽訂二年及以上勞動(dòng)（聘用）合同且工作滿一年的非滬籍人才，繳納社?；騻€(gè)人所得稅3年以上，本市無住房的可購(gòu)買一套住房。調(diào)整之前，外地人社保和個(gè)稅年限要求是5年。整體而言，調(diào)整幅度比較保守。

??2、針對(duì)人才進(jìn)行定向?qū)捤桑覄澏ㄈ瞬刨?gòu)房實(shí)施范圍，局部放松限購(gòu)范圍。具體來看，包括濱海城區(qū)、高新社區(qū)以及亭楓社區(qū)三個(gè)重點(diǎn)區(qū)域，共計(jì)36.2平方公里。其中，濱海城區(qū)面積28.9平方公里，高新社區(qū)面積1.5平方公里；亭楓社區(qū)面積5.8平方公里。

??3、購(gòu)房資格由原來的以居民家庭為單位調(diào)整為個(gè)人。也就是說人才類購(gòu)房取消了單身限購(gòu)的條件。至此，上海終于撕開了外地單身限購(gòu)的一個(gè)口子。

??而且劃定的限購(gòu)范圍還可根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)優(yōu)化，體現(xiàn)出充分的政策自主權(quán)。

??金山區(qū)此次調(diào)整的意圖很明顯。歸納來講，一個(gè)是聚焦重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)、重大項(xiàng)目和社會(huì)事業(yè)等各類人才安居需求，推動(dòng)區(qū)域職住平衡；另一個(gè)是通過租購(gòu)并舉，滿足人才剛性住房需求，保持市場(chǎng)供需平衡。

??從房地產(chǎn)的角度來看，金山區(qū)屬于上海遠(yuǎn)郊，購(gòu)房需求外溢本身并不多，更多的是以內(nèi)生需求為主，而此次定向松綁之于整個(gè)上海而言，更多意味著非核心區(qū)持續(xù)寬松的信號(hào)意義。

??9月20日，廣州宣布多個(gè)非核心區(qū)域放開限購(gòu)，打響了一線城市放松限購(gòu)的“第一槍”，市場(chǎng)對(duì)北上深充滿了更多期待。

??10月24日，金山放松限購(gòu)，上海版“限購(gòu)松綁”政策為新房市場(chǎng)再添一把火。

??實(shí)際上，在金山區(qū)放松限購(gòu)之前，早在9月初，臨港已經(jīng)在因區(qū)施策上提供了可參考樣本。

??9月7日，臨港發(fā)布了定向放松限購(gòu)政策：在臨港重點(diǎn)支持單位工作的人才，原來工作6個(gè)月才能買房，現(xiàn)在只需要3個(gè)月。

??兩區(qū)域共同點(diǎn)在于，政策并未完全放開，只是針對(duì)特定人群縮短了時(shí)間限制等。

??此次松綁為什么是金山區(qū)，而不是五大新城？

??首先，從金山區(qū)的地理位置來看，已屬于郊環(huán)外。實(shí)際上，在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的情況下，上海遠(yuǎn)郊區(qū)樓市成交下行更甚，從環(huán)線來看，2023年前9月郊環(huán)外成交面積為138.15萬(wàn)平方米，較去年同期減少33.68%。而同期全市商品住宅成交面積較同期僅減少5.58%，市場(chǎng)分化嚴(yán)重。

??再來看金山區(qū)，前9月金山區(qū)成交面積為29.18萬(wàn)平方米，同比增加10%，月度平均成交3.2萬(wàn)平方米。

??從去化的角度來看，截至9月末，金山區(qū)庫(kù)存面積為84.43萬(wàn)平方米，去化周期達(dá)到24.9個(gè)月，在上海各區(qū)中去化壓力排在前三位。此次政策松綁，一定程度上可以緩解金山區(qū)庫(kù)存壓力。

??從“認(rèn)房不認(rèn)貸”以來，上海樓市政策落地相對(duì)較積極。

??2023年9月1日，上海房管局等四部門發(fā)布通知，執(zhí)行購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施。緊接著“存量房存款利率下調(diào)”“延長(zhǎng)公積金貸款年限”“優(yōu)化住房公積金個(gè)人住房貸款住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”的政策組合拳出臺(tái)。

??從政策效果來看，新政后勁略顯不足，區(qū)域分化依舊顯著。

??先來看新房，9月上海新建商品住宅成交面積為76.32萬(wàn)平方米，環(huán)比增加21.43%，但同比仍然下降39.88%。

??二手房市場(chǎng)方面，認(rèn)房不認(rèn)貸之后上海二手成交數(shù)據(jù)雖有所提升，9月二手房成交量1.53萬(wàn)套，環(huán)比8月上升11.5%。但需要注意的是，政策之后二手房掛牌量猛增，客戶拋售意愿增加，成交量實(shí)際是建立在大量掛牌的基礎(chǔ)上，實(shí)際影響力度并不如預(yù)期。

??在前一輪政策不及預(yù)期，且一線城市限購(gòu)松動(dòng)，同時(shí)尚有松綁空間的情況下，我們認(rèn)為一線城市非核心區(qū)域有放松限購(gòu)的可能，如上海五大新城等。

??金山區(qū)之后，五大新城限購(gòu)限貸政策能否松綁，成為上海政策和市場(chǎng)層面關(guān)注的焦點(diǎn)。

??整體而言，五大新城是上海落實(shí)分區(qū)的差異化調(diào)控的優(yōu)選項(xiàng)。

??一方面，五大新城作為上海近年來的重點(diǎn)，目的在于盤活遠(yuǎn)郊區(qū)域、減輕中心城區(qū)負(fù)荷；另一方面，上?！?035規(guī)劃”中，五大新城有明確的新增人口指標(biāo)，適時(shí)放松限購(gòu)從而導(dǎo)入人口也是必要措施。

??當(dāng)前市場(chǎng)核心一二線城市復(fù)蘇動(dòng)能在轉(zhuǎn)弱，且內(nèi)部也存在分化行情，調(diào)控確有進(jìn)一步松綁的必要，未來二線城市政策或?qū)⑦M(jìn)一步松綁甚至全面放開，一線城市調(diào)整精細(xì)化，局部或?qū)⑦m當(dāng)放寬限購(gòu)政策。

??在廣州、上海松動(dòng)之后，政策寬松已進(jìn)入加速落地階段，一線城市政策仍有進(jìn)一步優(yōu)化空間，未來有望按照“因區(qū)施策”原則，優(yōu)化限購(gòu)政策，非核心區(qū)域或有進(jìn)一步放寬的可能。