??出手“狠”“闊”，摘地后卻格外低調(diào)。

??10月20日上午，經(jīng)過(guò)11輪網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，保利（三亞）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“保利三亞公司”）以30億元最高報(bào)價(jià)，摘得三亞半嶺溫泉旅游度假區(qū)兩宗共計(jì)190余畝住宅類(lèi)地塊。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解到，從10月20日凌晨開(kāi)始至是日上午9時(shí)17分止，兩家競(jìng)買(mǎi)人輪流“加碼”，經(jīng)過(guò)11輪網(wǎng)上報(bào)價(jià)，保利三亞公司在這場(chǎng)“土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)”中勝出。值得注意的是，在最后一輪報(bào)價(jià)，保利三亞公司更是以近1億元的增價(jià)幅度“一錘定音”。

??記者梳理公開(kāi)資料了解到，今年以來(lái)，保利三亞公司或其關(guān)聯(lián)公司在三亞頻頻拿地，引發(fā)了外界的關(guān)注。6月中旬，保利三亞公司曾一次性報(bào)價(jià)12.43億元，將三亞海棠灣一宗約87畝的住宅用地收入囊中。

??外界不解的是，在樓市普遍低迷的大環(huán)境下，保利三亞公司為何要“反向”頻頻拿地呢？記者就此向該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行征詢，但尚未得到回應(yīng)。

??“這絕對(duì)算是三亞土地‘饕餮盛宴’的開(kāi)啟?！狈康禺a(chǎn)專(zhuān)家謝逸楓告訴記者，在樓市低迷的大環(huán)境下，作為央企的保利在三亞頻頻拿地，既有當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的特殊原因，也有企業(yè)在海南自貿(mào)港戰(zhàn)略布局的需要，還有樓市“抄底”的用意。

??30億元“搶地”

??10月20日凌晨，一場(chǎng)沒(méi)有硝煙的“土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)”，在網(wǎng)上交易系統(tǒng)平臺(tái)“開(kāi)戰(zhàn)”。

??記者了解到，是日凌晨零點(diǎn)17分，“25326043”用戶率先報(bào)價(jià)27.078億元。上午7點(diǎn)52分，“87891015”用戶增價(jià)20萬(wàn)元，報(bào)價(jià)27.08億元。之后，雙方緊追不放，以1萬(wàn)元至9999萬(wàn)元不等的增價(jià)幅度輪流報(bào)價(jià)。

??十回合之后，“87891015”用戶最終以30億元的最高價(jià)勝出。

??“87891015”用戶是誰(shuí)？它是本次土地掛牌出讓網(wǎng)上競(jìng)價(jià)的競(jìng)買(mǎi)人——保利三亞公司。

??值得注意的是，在整場(chǎng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)中，保利三亞公司先后兩次使出了“殺手锏”——單次報(bào)價(jià)增幅高達(dá)9999萬(wàn)元。

??為了能成功競(jìng)得兩宗住宅地塊的使用權(quán)，兩房企也是真拼了。

??據(jù)掛牌出讓公告顯示，這兩宗土地系三亞市吉陽(yáng)區(qū)半嶺溫泉旅游度假區(qū)控規(guī)BL-04-04和BL-04-08地塊，地塊面積分別為58042.62平方米（折合87畝）、68756.63平方米（折合103畝），兩地塊使用權(quán)面積合計(jì)126799.25平方米（即折合190余畝）。

??這兩宗地塊用途均為“二類(lèi)城鎮(zhèn)住宅用地”，其中“BL-04-08”地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)市場(chǎng)化商品住房項(xiàng)目，容積率為2.5；“BL-04-04”地塊則指定建設(shè)建安居房項(xiàng)目，容積率為3.0。該土地商品住宅和安居房混合比例為54.22%:45.78%。

??出讓公告還對(duì)該安居房項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行了明確約定，即銷(xiāo)售價(jià)格為1.41萬(wàn)元/平方米。

??記者了解到，這兩宗地塊掛牌出讓起始價(jià)為27.0779億元，最高限價(jià)38.5267億元，達(dá)到最高限價(jià)后將采取搖號(hào)方式確定最終競(jìng)得人。記者測(cè)算，以30億元最高報(bào)價(jià)、34.6萬(wàn)平方米規(guī)劃建筑面積，該兩宗地塊樓面地價(jià)達(dá)8670元/平方米。

??記者據(jù)了解，上述兩宗地塊原為半嶺溫泉旅游度假區(qū)預(yù)留發(fā)展用地。2018年9月，三亞市政府批復(fù)該兩宗地塊由二類(lèi)居住用地調(diào)整為旅館用地；今年8月，三亞市經(jīng)規(guī)劃修改后，將該兩宗地塊調(diào)整為二類(lèi)城鎮(zhèn)住宅用地。

??同行稱(chēng)保利拿地“生猛”

??這不是保利三亞公司第一次如此“生猛”拿地。據(jù)了解，今年以來(lái)，保利三亞公司或其關(guān)聯(lián)公司在三亞拿地動(dòng)作頻繁，引起了當(dāng)?shù)赝械母叨染琛?/p>

??“保利（三亞公司）太猛了，大小地塊通吃，同行的生存空間被嚴(yán)重?cái)D壓?！碑?dāng)?shù)匾环科筘?fù)責(zé)人半開(kāi)玩笑半認(rèn)真地向記者表示，拿地是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，“三亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)太激烈了，房企太卷了?！?/p>

??記者也通過(guò)公開(kāi)資料粗略統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，三亞市掛牌出讓且已成交的大小地塊（與房地產(chǎn)相關(guān)）近20宗，保利三亞公司或其關(guān)聯(lián)公司成功拿地至少有7宗。

??比如，今年6月中旬，位于三亞市海棠灣的一宗二類(lèi)城鎮(zhèn)住宅用地——HT09-13-02地塊掛牌出讓。該宗地塊使用權(quán)面積為57885.7平方米，起始價(jià)為12.0612億元。保利三亞公司以一次報(bào)價(jià)12.43億元而摘得該地塊，在行內(nèi)引起不小的轟動(dòng)。

??今年9月下旬，兩競(jìng)買(mǎi)人經(jīng)過(guò)32輪激烈角逐，保利三亞公司以4.33億元最高報(bào)價(jià)，摘得三亞崖州灣科技城（中心片區(qū)）一宗面積為27561.27平方米的二類(lèi)城鎮(zhèn)住宅用地。

??當(dāng)?shù)赝姓J(rèn)為，三亞保利公司拿地“生猛”，事后格外低調(diào)，很少主動(dòng)在媒體上做宣傳報(bào)道。在其官方微信公眾號(hào)等新媒體平臺(tái)，很少見(jiàn)到關(guān)于企業(yè)成功拿地的信息。

??近日，記者也就斥資30億元在三亞拿地一事，向保利三亞公司相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行征詢，截至目前尚未得到對(duì)方的回應(yīng)。

??但記者發(fā)現(xiàn)，相比之下，三亞保利公司在房屋銷(xiāo)售上卻并不低調(diào)。去年12月，記者就“三亞安居房項(xiàng)目廣告大戰(zhàn)”情況在當(dāng)?shù)夭稍L時(shí)見(jiàn)到，三亞市區(qū)主干道數(shù)個(gè)高高聳立的立柱廣告牌上，醒目印刷著“保利安居房，九折即可購(gòu)”“首期款僅需5%約6.4萬(wàn)元/套起，交齊20%房款2022年底可入住”等字樣的廣告推廣語(yǔ)。

??據(jù)保利三亞公司的官方新媒體稱(chēng)，今年是保利進(jìn)駐三亞的第十一年，從其在海南的項(xiàng)目來(lái)看，主要分布在?？?、三亞兩地，其中三亞項(xiàng)目近20個(gè)。

??專(zhuān)家：三亞“土地盛宴”開(kāi)啟

??在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)同行看來(lái)，在三亞，不僅僅是保利“很卷”，其他房企也在“內(nèi)卷”。

??今年9月6日，三亞市中心城區(qū)一宗面積約為38323平方米（約57.5畝）的二類(lèi)居住用地使用權(quán)掛牌出讓?zhuān)患颐麨椤昂＝椋ㄈ齺啠┲脴I(yè)有限公司”的房企，以16.6億多元的宗地最高限價(jià)拿下。經(jīng)測(cè)算，該宗地樓面地價(jià)高達(dá)17328元/平方米，被外界稱(chēng)之為三亞的“新地王”。

??最重要的是，上述“地王”在掛牌出讓前，就引起了眾多房企的關(guān)注。據(jù)了解，當(dāng)天5家房企參與報(bào)價(jià)競(jìng)買(mǎi)，經(jīng)過(guò)632輪報(bào)價(jià)后，最終被海建吉祥（三亞）置業(yè)有限公司最高限價(jià)拿下。

??“現(xiàn)在三亞很多地塊掛牌出讓?zhuān)O(shè)置競(jìng)買(mǎi)條件的第一個(gè)門(mén)檻，就是要求世界500強(qiáng)企業(yè)，或中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企?！比齺啴?dāng)?shù)匾环科筘?fù)責(zé)人告訴記者。

??中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓就此向記者表示，在如今土地市場(chǎng)低迷、樓市尚未復(fù)蘇回暖的情況下，保利在三亞持續(xù)發(fā)力拿地，該現(xiàn)象確實(shí)值得關(guān)注。他認(rèn)為，這其中至少有4個(gè)方面的原因。

??首先，海南自貿(mào)港的政策紅利不斷釋放，三亞又是海南南部的重點(diǎn)城市，未來(lái)5年或者10年的城市發(fā)展規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力，給了企業(yè)提前布局三亞的巨大信心。

??其次，企業(yè)在樓市低迷時(shí)期拿地，就相當(dāng)于“抄底”，對(duì)于保利這種資金實(shí)力強(qiáng)厚的央企而言，現(xiàn)在拿地就是等于“抄底”，等于“撿漏”。應(yīng)該講，這是一個(gè)土地“補(bǔ)倉(cāng)”的較好時(shí)機(jī)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要一定的周期，一旦樓市全面復(fù)蘇之后，那么房?jī)r(jià)可能會(huì)引來(lái)新一輪的上漲空間。

??再次，就保利而言，他們屬于“綠色類(lèi)”房企，目前受“三道紅線”房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的融資限制相對(duì)較少，且央企的融資渠道和融資手段非常豐富，基本上屬于“不差錢(qián)”的企業(yè)。

??謝逸楓認(rèn)為，最后一個(gè)原因就是，三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正處于觸底、反彈的階段，只要隨著樓市政策的調(diào)整力度不斷加大，三亞樓市的復(fù)蘇、反彈概率要比其他城市樓市的反彈概率更大。

??“開(kāi)發(fā)商在三亞搶地，這絕對(duì)算是三亞土地‘饕餮盛宴’的開(kāi)啟?！敝x逸楓稱(chēng)，還有一個(gè)重要原因，整個(gè)三亞市行政區(qū)域陸地面積并不大，未來(lái)土地資源變得越來(lái)越稀缺，刨除公共基礎(chǔ)設(shè)施和重點(diǎn)項(xiàng)目用地，留給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的用地并不多了。

??中原地產(chǎn)海南區(qū)域總經(jīng)理謝莉也向記者表示，今年隨著疫情政策放開(kāi)后，土地市場(chǎng)也結(jié)束了2022年短暫的停滯期，從大經(jīng)濟(jì)環(huán)境看，全國(guó)經(jīng)濟(jì)有望全面復(fù)蘇，加上房地產(chǎn)利好政策頻出，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)向好趨勢(shì)，繼而激發(fā)房企拿地積極性。

??近年來(lái)樓市兩級(jí)分化明顯，對(duì)于房企而言，聚焦核心城市的戰(zhàn)略才能更穩(wěn)健地把握住市場(chǎng)機(jī)會(huì)?！叭齺?、?？谙騺?lái)是海南土地市場(chǎng)供求的核心熱門(mén)城市，各大品牌房企在海南拿地時(shí)，優(yōu)選三亞、?？??！敝x莉稱(chēng)，2023年度，三亞多宗熱門(mén)地塊為核心地段純商品住宅用地，附加條件較少，地塊優(yōu)質(zhì)稀缺，相比今年?？谕恋厥袌?chǎng)則稍顯遜色，這也成為今年各大房企扎堆三亞的側(cè)面因素。