??這兩天，上海樓市比較熱鬧。

??先是金山區(qū)樓市松綁，緊接著第三批集中供地迎來收官，并且上?？們r(jià)地王TOP3在本輪被刷新。

??先來看第三輪集中供地的幾個(gè)重點(diǎn)：

??1、土地規(guī)則迎來大調(diào)整：核心區(qū)地塊重啟“招掛復(fù)合”，增設(shè)競(jìng)報(bào)“高品質(zhì)建設(shè)”環(huán)節(jié)，且明確最低裝修價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

??2、平均溢價(jià)率走低，但仍有47%地塊觸頂搖號(hào)成交，冷熱分化的格局與新房市場(chǎng)相似。

??3、國(guó)央企“包場(chǎng)”搖號(hào)地塊，民企在總價(jià)較高的一線城市存在感進(jìn)一步削弱。

??第三批集中供地17宗地塊總成交金額675.7億元，至此，2023年上海前三輪集中供地涉宅土地總成交金額達(dá)1838億元，位居全國(guó)  第一。

??整體來看，上海土拍仍然堅(jiān)挺，這進(jìn)一步說明，一線城市仍是房企投資的重點(diǎn)。

??在當(dāng)前市場(chǎng)情況下，土拍規(guī)則升級(jí)的城市并不多，上海算一個(gè)。

??第三批集中供地土拍規(guī)則很明顯的變化是，地塊報(bào)價(jià)至最高限價(jià)后，需先進(jìn)行“綠色建筑及超低能耗建筑”和“公租房比例”的競(jìng)拍，兩者均拍至最高限制后才進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，且明確裝修價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)房企高質(zhì)量建設(shè)。

??相較于此前最高限價(jià)后直接搖號(hào)，新增的兩個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)于房企自身提出了更高的能力要求、運(yùn)營(yíng)要求。

??這也意味著，土拍除了考驗(yàn)房企資金能力以外，開始從更多維度進(jìn)行篩選。

??規(guī)則的調(diào)整對(duì)增加了后期項(xiàng)目建造、運(yùn)營(yíng)成本，但也提升了央國(guó)企投資的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

??從參拍房企也可以看出，央國(guó)企在上海依然強(qiáng)勢(shì)，比如保利在17宗地中參與了10宗競(jìng)拍，象嶼和招商也參與了9宗。

??雖然國(guó)央企積極參拍，但從地塊的角度來看，本輪地塊參與熱度不及第二批次，第二批次掛牌的24宗地塊中有9宗的參拍房企數(shù)量達(dá)到10家以上，而本批次的地塊參拍房企基本都在10家以下，僅有青浦趙巷地塊參拍房企超過20家。

??上海第三批集中供地在10月份共進(jìn)行了兩輪，兩輪共成交17宗地塊，總成交金額675.7億元，平均溢價(jià)率分別為6.67%和2.34%。

??一個(gè)明顯的變化是，溢價(jià)率回落幅度較大，土拍熱度不及今年的前幾輪，其中第三批第二輪土拍溢價(jià)率與2022年第三批次相當(dāng)。

??主要原因在于，本輪集中供地中徐匯龍華地塊起拍價(jià)240億元、寶山地塊是大型TOD綜合地塊，兩宗地塊總價(jià)較高、用途復(fù)雜，拿地門檻較高，底價(jià)成交對(duì)整體的溢價(jià)率也有影響。

??雖然平均溢價(jià)率回落，但是17宗地塊中共有8宗觸頂（搖號(hào)）成交，占比達(dá)到47%。

??這組數(shù)據(jù)更能體現(xiàn)出房企拿地的熱情。畢竟，在土拍規(guī)則升級(jí)的情況下，增加競(jìng)品質(zhì)和公租房比例，還能有接近半數(shù)地塊觸頂搖號(hào)，十分難得。

??另外，溢價(jià)成交的地塊比例也達(dá)到了18%。底價(jià)成交的地塊比例為35%，這些地塊基本上位于青浦、浦東和金山的偏遠(yuǎn)區(qū)位。

??整體來看，上海三批次土拍市場(chǎng)熱度平穩(wěn)，與新房市場(chǎng)相似，冷熱分化的格局顯著。

??從第三批次集中供地成交情況來看，17宗地塊中有12宗被國(guó)央企（包括聯(lián)合體）競(jìng)得，央國(guó)企拿地的比例已達(dá)到七成。

??其中，中海以240億元底價(jià)競(jìng)得本輪總價(jià)最貴的徐匯龍華地塊，也成功刷新上海總價(jià)地王TOP3，招商、華潤(rùn)拿地總價(jià)分別達(dá)到101.6億元和70億元，拿地金額排行靠前的房企均為國(guó)央企，體現(xiàn)了國(guó)央企雄厚的資金實(shí)力。

??另外5宗也被城投公司拿下。其中，除了新長(zhǎng)寧集團(tuán)搖中長(zhǎng)寧區(qū)程家橋地塊、同濟(jì)房地產(chǎn)以總價(jià)11.1億元、溢價(jià)率2.12%競(jìng)得青浦朱家角地塊以外，其余均為托底拿地。

??民企在總價(jià)較高的一線城市存在感持續(xù)削弱。

??截止目前，上海三次集中供地共成交了60宗含宅用地，其中央國(guó)企占比達(dá)到七成。

??具體企業(yè)來看，保利、招商今年在上海新增拿地已經(jīng)達(dá)到了5宗，實(shí)現(xiàn)了在上海的大幅度補(bǔ)倉(cāng)。其次象嶼、建發(fā)也各自增儲(chǔ)4宗；綠城、中國(guó)鐵建、華發(fā)和華潤(rùn)則均有3宗地塊的收獲。

??單個(gè)企業(yè)成交地塊數(shù)量似乎并不能說明問題，但把上述幾家企業(yè)競(jìng)得的地塊加起來，已經(jīng)達(dá)到了上海今年出讓的含宅用地幅數(shù)的一半。

??這也預(yù)示著，未來上海市場(chǎng)集中度還將持續(xù)走高。

??上海仍是房企投資的焦點(diǎn)。

??當(dāng)前上海土拍市場(chǎng)幾乎是央國(guó)企的“主場(chǎng)”，民企在總價(jià)較高的一線城市存在感持續(xù)削弱，未來新房市場(chǎng)的集中度仍會(huì)持續(xù)走高。

??房企在資金有限的壓力之下，押寶核心城市優(yōu)質(zhì)地塊將成為常態(tài)，未來土拍熱度指標(biāo)將逐步與新房市場(chǎng)趨同。