??繼認(rèn)房不認(rèn)貸、放松限購(gòu)政策后，廣州又在醞釀一個(gè)穩(wěn)樓市的大招。

??10月24日，廣州市規(guī)劃委員會(huì)會(huì)議審議通過了《廣州市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（2021~2035年）》《廣州市城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃（2021~2035年）》（以下簡(jiǎn)稱《專項(xiàng)規(guī)劃》），其中便提到“探索房票安置政策機(jī)制”。

??2個(gè)月前，一份名為《廣州市城中村改造房票安置實(shí)施辦法（建議稿）》（以下簡(jiǎn)稱《建議稿》）的文件就已流出，對(duì)房票安置的適用范圍、補(bǔ)償規(guī)則、核發(fā)、使用與結(jié)算等作了詳細(xì)規(guī)定，并透露實(shí)施房票安置后，城中村改造項(xiàng)目原則上不再新建安置房。

??10月25日，廣州某區(qū)城市更新局的工作人員對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，房票安置是廣州市規(guī)劃和自然資源局在牽頭的工作，區(qū)一級(jí)尚未有明確的部署。一位知情人士則透露：“可能會(huì)先找試點(diǎn)區(qū)，對(duì)政府主導(dǎo)型的城中村項(xiàng)目實(shí)施房票安置?！?/p>

??合富研究院將房票安置解讀為定向制造和輸送購(gòu)房需求，認(rèn)為村民多了一種拆遷補(bǔ)償?shù)倪x擇，改造企業(yè)的資金壓力有所緩解，區(qū)域樓市也有望加速去庫(kù)存。

??廣州首提“房票安置”

??根據(jù)《專項(xiàng)規(guī)劃》，廣州規(guī)劃至2025年，累計(jì)推進(jìn)城市更新約130平方公里（含城中村改造70平方公里），至2035年累計(jì)推進(jìn)城市更新約300平方公里（含城中村改造155平方公里），通過微改造、混合改造、全面改造多種方式并舉，推動(dòng)低效存量土地的盤活再利用。并明確至2035年擬推進(jìn)的舊村莊舊城鎮(zhèn)全面改造與混合改造項(xiàng)目291個(gè)，其中，舊村莊全面改造項(xiàng)目252個(gè)（含城中村項(xiàng)目150個(gè)）、舊村莊混合改造項(xiàng)目24個(gè)（含城中村項(xiàng)目15個(gè)）。

??值得關(guān)注的是，《專項(xiàng)規(guī)劃》提出優(yōu)化成本核算與征拆標(biāo)準(zhǔn)，探索房票安置政策機(jī)制，拓寬城中村改造資金支持渠道等策略，破解城中村改造難題，提升改造效率。

??《專項(xiàng)規(guī)劃》被認(rèn)為是指導(dǎo)廣州市面向2035年城市更新、城中村改造工作的重要綱領(lǐng)性規(guī)劃。此前，廣州城中村改造的補(bǔ)償方式主要以回遷房補(bǔ)償為主，現(xiàn)金補(bǔ)償為輔，房票安置是第一次出現(xiàn)在官方文件中。而從《建議稿》的內(nèi)容來看，廣州已經(jīng)做好了推行房票安置的相關(guān)政策準(zhǔn)備。

??所謂的房票安置，就是征收人將計(jì)劃安置的房屋轉(zhuǎn)化為貨幣，以房票形式出具給被征收人，由被征收人自行向參與房票安置工作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)買商品房（住宅、商業(yè)、商辦、工業(yè)和車位）的一種房屋安置方式。政府收儲(chǔ)、統(tǒng)籌做地和“三舊”改造等不同模式下的廣州城中村改造項(xiàng)目均可采用這種安置方式，但房票使用期限最長(zhǎng)不超過24個(gè)月，且原則上要在本轄區(qū)內(nèi)統(tǒng)籌兌換安置。

??參與房票安置工作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由廣州市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門發(fā)布信息，按照企業(yè)自愿參與原則公開進(jìn)行征集，鼓勵(lì)央企、國(guó)企和有實(shí)力的民企積極參與。

??在結(jié)算方面，廣州的政府部門以分期支付的方式與開發(fā)商結(jié)算房票資金，被征收人完成房票購(gòu)房后支付票面金額的10%，城中村土地拆遷平整后支付票面金額的20%，城中村土地出讓（劃撥）后支付票面金額的70%。

??為了鼓勵(lì)村民采用房票安置，廣州給出了不少優(yōu)惠政策，包括給予2%至5%的政策性獎(jiǎng)勵(lì)和3個(gè)月的臨遷費(fèi)，享受稅收減免優(yōu)惠，使用房票所購(gòu)買的商品住房不計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù)，超過使用期限可兌換現(xiàn)金，名下已有一套商品房的村民還可將房票轉(zhuǎn)讓給符合條件的第三方等。

??降企業(yè)資金壓力  提振新房銷售

??合富研究院在一份專題報(bào)告中表示，雖然廣州的房票安置現(xiàn)階段只是一個(gè)建議稿，但對(duì)目前的舊改形勢(shì)來說，是一大突破?；剡w房的建設(shè)周期一般為3年至5年，而房票的有效期為2年，村民完全可以通過房票購(gòu)買商品房，從而更快獲得安置，也避免了項(xiàng)目爛尾的可能。而商品房的建設(shè)質(zhì)量、物業(yè)管理、甚至地段都優(yōu)于回遷房，村民得以選擇更優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)物業(yè)。

??此外，廣州老城區(qū)的部分舊改項(xiàng)目，由于規(guī)劃限制等問題無法實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平衡，以往只能采用難度較大的異地安置方式，而有了房票安置，這個(gè)問題便可以得到很好解決。開發(fā)主體也能從中受益，包括降低拆遷難度，減輕現(xiàn)金流壓力等。

??房票安置對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)亦有積極影響，一方面被集中釋放的定向購(gòu)房需求，可以幫助去新房庫(kù)存。另一方面，城中村改造項(xiàng)目不再新建安置房的話，住宅的總體供應(yīng)量便會(huì)有所下降，長(zhǎng)期來看，有助于穩(wěn)定區(qū)域的住宅供應(yīng)量和樓價(jià)預(yù)期。以黃埔區(qū)為例，根據(jù)合富研究院的測(cè)算，該區(qū)66個(gè)舊村改造項(xiàng)目，規(guī)劃的住宅面積超過6000萬平方米，按照每年平均300萬平方米的商品房銷售面積計(jì)算，光是融資區(qū)商品房的去化時(shí)間就超過了10年，如果包含回遷房入市和其他商品房上市的情況，去化時(shí)間則會(huì)更長(zhǎng)。在一定程度上，房票安置能發(fā)揮平衡供需的作用。

??不過，房票安置要大面積推行也面臨一些挑戰(zhàn)?！皬母犊畹姆绞絹砜?，房票安置的付款節(jié)奏是比較慢的，70%是在土地出讓后才支付的，萬一地賣不出去，是不是就不付款了呢？”廣東華憲潤(rùn)科律師事務(wù)所主任、律房律地首席專家龔軍偉表示，這樣的付款節(jié)奏，意味著接受房票的項(xiàng)目要承擔(dān)較大的資金壓力，因此市場(chǎng)的接受度還有待觀察。

??一位房企高管告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，目前廣州在推進(jìn)的城中村改造項(xiàng)目，復(fù)建區(qū)的面積都是足夠村民回遷的，而回遷房跟商品房的價(jià)值也有一定差別，不是所有村民都有能力購(gòu)買價(jià)格更高的商品房，“比如說我們有個(gè)項(xiàng)目，棄產(chǎn)補(bǔ)償是1.5萬元/平方米，附近的商品房是4萬元/平方米左右，至少貴一倍?！绊?xiàng)目里還有不少舊房子都是40平方米至50平方米的，“目前市場(chǎng)上很少有面積這么小的新房，要買新房就得補(bǔ)錢，他們又沒有錢。所以我們專門設(shè)計(jì)了一棟小戶型的樓房來安置他們?！?/p>

??綜合上述各種因素，該高管認(rèn)為，更有利于房票安置推廣的應(yīng)該是政府收儲(chǔ)或者做地的項(xiàng)目。

??所謂做地，是指在政府指定范圍內(nèi)，由政府認(rèn)定的國(guó)有企業(yè)籌集資金，配合屬地政府實(shí)施征收補(bǔ)償安置工作，實(shí)施道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等配套設(shè)施建設(shè)后將土地統(tǒng)一交由政府收儲(chǔ)。

??今年3月份，廣州發(fā)布了做地的十條措施和工作方案，并認(rèn)定了7家全資國(guó)企為做地主體，將資金需求大、推進(jìn)難度高的前期做地工作交給這些企業(yè)負(fù)責(zé)。做地試點(diǎn)的4個(gè)片區(qū)總建筑面積達(dá)1469萬平方米，涉及城中村11條，建筑面積1385萬平方米。而房票安置被認(rèn)為是做地的一個(gè)重要鏈條，有助于解決主體的資金難題。