??2023年至今，政策利好頻出，尤其是7月末政治局會議定調(diào)行業(yè)新形勢以來，政策端積極信號不斷釋放。

??從目前來看，政策主要優(yōu)化方向從降首付、降利率、認房不認貸，到目前重點一二線城市已開始陸續(xù)限購松綁。

??2023年10月30日至31日，中央金融工作會議在北京舉行。對房地產(chǎn)領(lǐng)域，會議提出，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。強調(diào)，要完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

??2023年以來，先后有多個部門陸續(xù)強調(diào)，要促進金融與房地產(chǎn)正常循環(huán)、落實“金融16條”等。但從效果來看，直到目前，融資開閘仍僅限于優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企，整體行業(yè)面融資仍未有全面回暖。

??此次中央金融工作會議強調(diào)要對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求一視同仁，未來可能會對白名單外房企有一定的利好，但最終仍需看政策落地效果。

??我們認為，從目前來看，雖然各地新政利好頻繁疊加，但即便是北京、上海、杭州等城市次核心區(qū)項目去化亦開始承壓。對企業(yè)而言，關(guān)鍵其實還是在于市場能否回暖，若樓市銷售仍未轉(zhuǎn)好，企業(yè)仍將艱難。

??2023年10月30日至31日，中央金融工作會議在北京舉行。

??作為中國金融領(lǐng)域最高規(guī)格的會議，在金融監(jiān)管、市場體系、防范風(fēng)險等領(lǐng)域的政策部署對我國中長期金融業(yè)發(fā)展具有重大指導(dǎo)意義。本次會議對房地產(chǎn)金融相關(guān)工作指明了新的發(fā)展方向。

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??健全主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管

??會議強調(diào)，要促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理。

??近年來，在房住不炒、行業(yè)降杠桿的主基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控持續(xù)，企業(yè)信用風(fēng)險加速發(fā)酵。部分房企前期追求規(guī)模擴張，高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負債運營。隨著市場進入盤整期，市場下行疊加疫情等不利因素的影響，企業(yè)銷售增速放緩、去化回款受阻，企業(yè)負面信用事件頻發(fā)。

??此次強調(diào)健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，主要目的還是為了確保房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險不再擴大。

??2

??融資需求“一視同仁”

??此次會議強調(diào)，要一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

??這是首次出現(xiàn)這樣的表述。在此之前，2022年11月23日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》中表述為：對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。

??從2023年前三季度的融資情況來看，前三季度，80家典型房企的融資總量為4708億元，同比下降25%；其中2023年第三季度相較于前二季度，融資總量環(huán)比及同比均呈現(xiàn)加速下滑趨勢。雖然自2022年四季度以來政策放松，但融資開閘僅限于優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企，整體行業(yè)面融資面仍然處于筑底階段，多數(shù)民營房企尤其是出險房企融資難的問題依然突出。

??此次強調(diào)要對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求一視同仁，或在一頓程度上對部分白名單之外的房企有一定的利好，但關(guān)鍵還在于落地實施。其中需要注意的是，對于部分已經(jīng)出險房企的融資需求如何處理。

??3

??支持“三大工程”建設(shè)

??會議指出，要因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

??按照目前對“三大工程”的定義，主要包括保障性住房規(guī)劃建設(shè)、城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。這也將是未來行業(yè)發(fā)展的新方向。

??2023年至今，政策利好頻出，尤其是7月24日政治局會議定調(diào)行業(yè)供需關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，成為今年以來政策分水嶺，中央政策力度逐漸由“托而不舉”逐漸轉(zhuǎn)向“托舉并用”。

??盤點政策內(nèi)容可以發(fā)現(xiàn)，中央政策主要涉及金融支持政策，在居民信貸端以及房企融資利好，地方政策內(nèi)容則覆蓋“四限”、公積金和財稅托市六個方面。

??具體來看，居民信貸端支持持續(xù)加碼，具體包括五大內(nèi)容：1、落地“認房不認貸”，支持合理住房需求。2、調(diào)降首付比例下限，打開限購城市降首付空間。3、動態(tài)調(diào)節(jié)首套房貸利率下限，調(diào)降二套房房貸利率下限。4、落實存量房貸降息，減輕居民負債壓力。5、降準降息穩(wěn)經(jīng)濟，房地產(chǎn)供需兩端同步受益。

??房企融資端主要涉及“金融16條”適用期限延期、民營經(jīng)濟31條、明確房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制等。

??地方政策方面，松綁力度自三季度開始提速，據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計，三季度有133個省市218次放松房地產(chǎn)政策，力度明顯增強。9月之后，核心城市迎來雙限解禁潮，到目前重點一二線城市已開始陸續(xù)限購松綁。

??然而，從市場表現(xiàn)來看，雖然各地新政利好頻繁疊加，但對成交的提振效果邊際遞減。

??依據(jù)10月各地新政落地效果情況，大體可以將典型城市分為以下三類：

??一是以杭州、成都為典型代表，隨著新政落地，短期內(nèi)成交、去化均有不同程度的回升，杭州10月一圈層去化率回升至93%，成都10月一圈層中高新南區(qū)網(wǎng)簽量同環(huán)比漲幅均高于其他區(qū)。

??二是短期集中放量后，呈現(xiàn)“前高后低”走勢，諸如天津、合肥、昆明、南寧等，新政對成交的提振快速遞減。

??三是政策“失效型”城市，以長春、福州、濟南、青島、常州等弱二三線城市為主，市場信心缺失，成交尚在筑底階段。

??從11月的情況來看，據(jù)CRIC調(diào)研，2023年11月28個重點城市預(yù)計新增商品住宅供應(yīng)面積1151萬平方米，環(huán)比增長22%，同比下降25%，前11月累計供應(yīng)面積將達到12986萬平方米，累計同比跌幅為10%。隨著年末沖刺季來臨，疊加核心城市利好政策持續(xù)發(fā)酵，房企推盤積極性穩(wěn)步提升。

??但結(jié)合當下各城市的成交特征，我們認為，11月成交不容樂觀，環(huán)比或?qū)⒎€(wěn)中有降，同比增幅也將持續(xù)收窄，不同城市分化行情預(yù)期還將延續(xù)。

??這主要是因為，一方面，前11月供應(yīng)累計降幅進一步擴大至10%，供給對成交的約束作用更加明顯。另外一方面，10月多數(shù)城市諸如廣州、天津、合肥、南京等項目來訪、認購在國慶假期后均呈現(xiàn)回落行情。

??接下來不同城市的分化行情大體可以分為以下幾類：

??第一類為北京、上海、杭州為代表的核心一二線城市，若無切中痛點的政策利好加持，成交增長動能或?qū)⒊掷m(xù)放緩。從目前京滬杭市場表現(xiàn)來看，隨著“認房不認貸”、限購局部松綁等新政落地，短期內(nèi)刺激了一波存量需求釋放，但是政策邊際效應(yīng)遞減，上海外環(huán)線熱區(qū)/新城軌交項目熱度下滑明顯，平均去化率已降至45%，杭州限購松綁則主要分流了二、三圈層客戶，區(qū)域分化越加明顯。雖然三城高端購買力基礎(chǔ)雄厚，但是二手房價下行，成交慘淡的行情也使得改善置換鏈條受阻，觀望情緒加劇，后續(xù)若無密集利好政策加持，實則很難對成交產(chǎn)生穩(wěn)固支撐。

??第二類為短期內(nèi)熱度較高的成都、西安等城市，成交或?qū)⑥D(zhuǎn)降，供給約束將更為顯著。以成都為例，預(yù)計11月新開或加推項目約34個，供應(yīng)量持續(xù)低位水平，對中短期成交有制約作用；從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，雖7成位于一圈層，但熱盤較少，加之一圈層庫存相對較低，且多為普通順銷項目房源，難對市場熱度有明顯助力。西安則因9、10月集中供應(yīng)，市場需求提前消耗，加上后續(xù)市場新增供應(yīng)節(jié)奏放緩，對成交刺激力度減弱，后市主要以去庫存為主。

??第三類為南京、武漢等短期內(nèi)穩(wěn)步修復(fù)，人口、購買力尚有支撐的二線城市，11月成交或?qū)⒀永m(xù)小幅微增態(tài)勢。主要是基于一方面供應(yīng)放量且結(jié)構(gòu)尚佳，南京加強了主城區(qū)改善產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)占比，武漢則主要以主城剛需為供應(yīng)主力，適銷對路樓盤入市會帶動居民購房熱情；另一方面，年末將至，房企也會加強營銷力度，對于武漢而言，目前只要有次核心區(qū)低于市場價的高性價比樓盤入市，還是可以撬動剛需購房需求的，因而對于11月成交大概率延續(xù)高位。

??第四類為天津、鄭州、重慶等以剛需客群為主導(dǎo)，市場仍處筑底階段。對于這類城市而言，雖然整體購房基數(shù)較大，但是剛需客群購買力降級嚴重，加之新政后已然釋放了部分前期積壓需求，疊加二手房掛牌量增價跌分流客戶，11月成交難有亮眼表現(xiàn)。

??總體來看，政策利好對成交的提振效果正邊際遞減。

??一方面，當前政策落地效果良好的成都、西安，受供應(yīng)縮量+供需錯配雙重影響，成交難有較大的釋放空間。

??另外一方面，鄭州、重慶、天津、徐州等弱二線和廣大三四線以剛需客群為主導(dǎo)，新房以價換量難以撬動有效需求，部分剛需客戶消費降級，被全面分流至二手房市場，對新房成交支撐作用也在不斷減弱。

??可以預(yù)見，11月熱點城市和熱點項目個數(shù)還將持續(xù)減少。

??這主要還是因為當前市場信心跌至谷底，加之居民購買力不足，整體樓市仍將面臨較長的調(diào)整期。