??10月30日至31日，中央金融工作會(huì)議在北京舉行。這是繼今年3月份，組建中央金融委員會(huì)，不再保留國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)后，中央金融工作會(huì)議首次進(jìn)入公眾視野。

??會(huì)議指出，金融領(lǐng)域各種矛盾和問(wèn)題相互交織、相互影響，有的還很突出，經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)隱患仍然較多，金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)效不高，金融亂象和腐敗問(wèn)題屢禁不止，金融監(jiān)管和治理能力薄弱。金融系統(tǒng)要切實(shí)提高政治站位，下決心從根本上解決這些問(wèn)題。

??中央金融工作會(huì)議的前身是“全國(guó)金融工作會(huì)議”，自1997年起已召開(kāi)5次，約5年一次。名稱(chēng)從“全國(guó)”到“中央”，與今年新組建的中央金融委員會(huì)、中央金融工作委員會(huì)有關(guān)。

??值得注意的是，此次會(huì)議罕見(jiàn)地對(duì)房地產(chǎn)工作作出部署。會(huì)議提出，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

??此次金融工作會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)的表態(tài)，體現(xiàn)出防風(fēng)險(xiǎn)、滿足老百姓住房需求與支持房地產(chǎn)新模式轉(zhuǎn)型的統(tǒng)一。

??在此前5次全國(guó)金融工作會(huì)議中，只有2012年1月6日召開(kāi)的第四次全國(guó)金融工作會(huì)議提到過(guò)房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容，且寥寥數(shù)語(yǔ)。當(dāng)時(shí)的措辭是“要優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)國(guó)家重點(diǎn)在建續(xù)建項(xiàng)目和保障性住房建設(shè)”。

??“過(guò)去房地產(chǎn)處于上升期，地價(jià)和房?jī)r(jià)等資產(chǎn)價(jià)格對(duì)金融安全的敞口覆蓋是比較完備的?，F(xiàn)在形勢(shì)是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始爆發(fā)，并以系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)角度沖擊金融安全，房地產(chǎn)不良貸款率連續(xù)攀升，且隨著供給端開(kāi)發(fā)商債務(wù)違約及需求端商品房銷(xiāo)售下滑，導(dǎo)致的資金鏈緊張對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的影響正在全面顯現(xiàn)。金融體系必須全面應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的沖擊。” 廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀道。

??對(duì)房企資金監(jiān)管上升到首位

??目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依然嚴(yán)峻，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行，這是此次會(huì)議召開(kāi)的大背景。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1～9月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降9.1%，已持續(xù)17個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)；商品房銷(xiāo)售面積同比下降7.5%，跌幅持續(xù)5個(gè)月擴(kuò)大；商品房待售面積6.45億平方米，同比增長(zhǎng)18.3%，持續(xù)25個(gè)月攀升。

??與此同時(shí)，自2021年下半年以來(lái)，出險(xiǎn)房企數(shù)量不斷增加，并逐漸波及未出險(xiǎn)房企，甚至頭部房企。當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)仍未脫離危機(jī)模式，部分大型出險(xiǎn)房企仍在債務(wù)違約邊緣掙扎。

??如何防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)，成為此次中央金融工作會(huì)議的重點(diǎn)議題。其中兩個(gè)重點(diǎn)工作，一是應(yīng)對(duì)地方融資平臺(tái)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，具體要求為“建立防范化解地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，建立同高質(zhì)量發(fā)展相適應(yīng)的政府債務(wù)管理機(jī)制，優(yōu)化中央和地方政府債務(wù)結(jié)構(gòu)”。

??近期各地方政府大規(guī)模發(fā)行地方特殊債券，通過(guò)發(fā)新債還舊債等方式來(lái)化解短期內(nèi)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就是一個(gè)明顯的動(dòng)作。

??二是應(yīng)對(duì)地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，包括出險(xiǎn)房企化險(xiǎn)，具體部署為“健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理”。

??值得注意的是，“健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管”此類(lèi)表述，過(guò)去是沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)的，信號(hào)意義極強(qiáng)。據(jù)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家解讀，主體監(jiān)管即夯實(shí)企業(yè)主體責(zé)任，以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)為手段，對(duì)該主體全口徑、全渠道融資進(jìn)行監(jiān)管；資金監(jiān)管，即對(duì)資金從金融機(jī)構(gòu)流出到進(jìn)入企業(yè)，以及企業(yè)后續(xù)資金流轉(zhuǎn)，進(jìn)行穿透式監(jiān)管，確保資金符合最初設(shè)定用途。宏觀審慎管理，即采取宏觀、逆周期、跨市場(chǎng)的策略，重點(diǎn)以防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)為主要目標(biāo)。

??“目的就是確保項(xiàng)目資金封閉運(yùn)行，避免挪為他用，確保保交樓順利進(jìn)行；同時(shí)，通過(guò)地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，確保房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不再擴(kuò)大，不再有房企出險(xiǎn)。未來(lái)預(yù)計(jì)通過(guò)平準(zhǔn)基金、資產(chǎn)重組、AMC不良處置和保交樓基金、回購(gòu)爛尾樓改為保障房等多種方式化解出險(xiǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，重塑需求端和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展信心?！辩R鑒咨詢(xún)創(chuàng)始人張宏偉表示。

??此次會(huì)議還提出，“一視同仁，滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資”。這并不是一種新提法，但在中央金融工作會(huì)議層面作出此種定調(diào)，還是首次。

??從當(dāng)前數(shù)據(jù)來(lái)看，房企公開(kāi)市場(chǎng)直接融資環(huán)境仍然是收緊的。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年前三季度，80家典型房企融資總量為4708億元，同比下降25%。其中，境內(nèi)債權(quán)融資同比下降9%，資產(chǎn)證券化同比下滑49%，境外債權(quán)融資同比下降72%。

??從披露公告的31家房企融資情況來(lái)看，前三季度國(guó)企（13家）融資總額為1985.9億元，占比66%；民企（18家）融資總額為1005.14億元，占比34%。

??“尤其對(duì)于已出險(xiǎn)的民營(yíng)房企而言，很難說(shuō)真正做到一視同仁獲得融資。目前民營(yíng)房企已經(jīng)沒(méi)有什么可抵押物，也沒(méi)有資本市場(chǎng)信用。如何解決已出險(xiǎn)房企公開(kāi)市場(chǎng)融資難題，考驗(yàn)未來(lái)融資政策執(zhí)行能力。”一位企業(yè)人士稱(chēng)。

??發(fā)力三大工程建設(shè)

??此次會(huì)議強(qiáng)調(diào)，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

??這意味著，下一步，剛性、改善性住房和保障性住房等“三大工程”建設(shè)將成為房地產(chǎn)金融主要支持方向。

??“因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求”是一以貫之的政策姿態(tài)，金融對(duì)其支持力度，不會(huì)有改變。此次再度強(qiáng)調(diào)，或意味著下一輪集中“救市”政策還會(huì)落地，尤其是針對(duì)有改善型需求支撐的一線和強(qiáng)二線城市，這部分住房需求要率先激活，其他城市才能有輪動(dòng)復(fù)蘇的機(jī)會(huì)。

??按照目前“三大工程”定義，包括保障性住房規(guī)劃建設(shè)、城中村改造、平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。這三大工程也是今年歷次重要會(huì)議上多次強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)領(lǐng)域，代表著房地產(chǎn)新發(fā)展模式的方向。

??今年8月25日，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，審議通過(guò)《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確提出，要做好保障性住房的規(guī)劃設(shè)計(jì)，用改革創(chuàng)新辦法推進(jìn)建設(shè)，確保住房建設(shè)質(zhì)量，同時(shí)注重加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)供給。這是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式的重要舉措。

??按照政策部署，保障房建設(shè)重點(diǎn)是人口凈流入的超大特大城市，以及建城區(qū)常住人口在300萬(wàn)以上的城市，包括深圳、上海、廣州、北京、東莞、成都、蘇州、佛山、杭州、鄭州等35個(gè)城市。

??值得注意的是，歷次全國(guó)金融工作會(huì)議召開(kāi)后，股市表現(xiàn)都不錯(cuò)。第一次會(huì)議后，上證指數(shù)從1197點(diǎn)漲到最高1422點(diǎn)，漲幅19%，歷時(shí)7個(gè)月；第二次會(huì)議后，上證指數(shù)從1500點(diǎn)漲到1691點(diǎn)，漲幅13%，歷時(shí)1.5個(gè)月；第三次會(huì)議后，上證指數(shù)從2790點(diǎn)漲到2994點(diǎn)，漲幅7.3%；第四次會(huì)議后，上證指數(shù)從2150點(diǎn)漲到2478點(diǎn)，漲幅15%，歷時(shí)2個(gè)月；第五次會(huì)議后，上證指數(shù)從3220點(diǎn)漲到3445點(diǎn)，漲幅7%，歷時(shí)4個(gè)月。

??而此次中央金融工作會(huì)議召開(kāi)兩日內(nèi)，股市尚未見(jiàn)起色。