??樓市持續(xù)筑底，即使是傳統(tǒng)旺季的10月份也依舊成色不足。

??10月31日，多家房地產(chǎn)研究機構(gòu)發(fā)布了房企銷售數(shù)據(jù)。根據(jù)機構(gòu)發(fā)布的《2023年1~10月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜》來看，10月單月銷售額同比下降33.5%，環(huán)比下降7.5%；從累計業(yè)績來看，TOP100房企前10月銷售總額為52977億元，同比下降13.1%，降幅相比上月擴大2.8個百分點。

??其中，銷售額超千億元房企14家，較去年同期減少2家；百億元房企100家，較去年同期持平。TOP100房企權(quán)益銷售額為36181.6億元，權(quán)益銷售面積為21297.6萬平方米。

??慘淡的市場行情中，房企拿地更為謹慎且更為聚焦，僅熱點城市或核心區(qū)域地塊土地拍賣熱度較高。

??百強房企業(yè)績繼續(xù)縮水

??整個10月份，TOP100房企單月實現(xiàn)銷售操盤金額4476億元，環(huán)比降低7.5%，降幅高于往年平均，同比降幅較9月擴大9.4個百分點至33.5%。累計業(yè)績來看，百強房企1月~10月銷售操盤金額的同比降幅達13.1%，年內(nèi)累計業(yè)績降幅繼續(xù)擴大。

??從各大陣營房企數(shù)量來看，今年前10月，銷售額超千億元房企有14家，較去年同期減少 2家；銷售額在500億元~1000億元間房企有12家，較去年同期減少7家；超百億元房企100家，較去年同期持平。

??從銷售榜單看，前三強分別是保利發(fā)展、萬科、中海地產(chǎn)，前10月銷售額分別為3681.5億元、3116億元和2642.3億元。排在第四名的華潤置地，前10個月銷售額2618.2億元；第五名是招商蛇口，共實現(xiàn)銷售額2473億元。

??去年1~10月銷售榜TOP5強分別是碧桂園、保利發(fā)展、萬科、中海地產(chǎn)、華潤置地。經(jīng)過一年市場調(diào)整，保利發(fā)展已經(jīng)以565.5億元的優(yōu)勢領先第二名，穩(wěn)居行業(yè)榜首；華潤置地已超過中海地產(chǎn)，躋身第四名；碧桂園已經(jīng)退出銷售TOP5強陣營。

??在保利發(fā)展2022年度工作會議上，董事長劉平曾提出升級版目標——“進三爭一”，并表示2023年公司將繼續(xù)不斷做強做大自身，將按照既定戰(zhàn)略，把握市場機會。如今，保利發(fā)展顯然已經(jīng)實現(xiàn)其提出的“進三爭一”的目標。

??盡管從銷售金額方面看，碧桂園已經(jīng)退出銷售TOP5強陣營，但在銷售面積方面碧桂園仍“一騎絕塵”。

??今年1~10月，碧桂園全口徑銷售面積達2374.7萬平方米，超過第二名保利發(fā)展484.5萬平方米；權(quán)益銷售面積1971.6萬平方米，超過第二名萬科511.6萬平方米。

??不過，與去年同期相比，碧桂園全口徑銷售面積和權(quán)益銷售面積均出現(xiàn)大幅下滑，這也導致碧桂園在全口徑銷售額和權(quán)益銷售額榜單中從去年1~10月的榜首到今年同期跌出前五。

??對此，業(yè)內(nèi)普遍認為，這與碧桂園長期以來重倉三四線城市策略有關(guān)。碧桂園也開始轉(zhuǎn)換策略。2022年業(yè)績會上，碧桂園董事會主席楊惠妍表示，在布局上從原先偏重三四線城市轉(zhuǎn)向一二線城市和三四線城市“五五開”的布局。

??慘淡的市場行情中，房企拿地更為謹慎且更為聚焦，僅熱點城市或核心區(qū)域地塊土拍熱度較高。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，今年前三個季度，地方國資拿地金額占比僅為13%，較2022年全年下降29個百分點，民企拿地占比在兩成左右，仍處于低位。

??樓市交易呈現(xiàn)下降態(tài)勢

??8月底以來監(jiān)管部門及地方頻繁出臺政策利好，多數(shù)城市限制性政策已基本放開，北上廣深等多地落實首套房“認房不認貸”，為市場注入信心。

??10月，明確大城市推動規(guī)劃建設保障性住房，城中村改造明確三類推進方式。同時，各地優(yōu)化政策進一步落地推進，但政策效果持續(xù)性不足，全國房地產(chǎn)市場整體依然面臨一定壓力。

??克而瑞研究中心認為，目前，樓市復蘇動能不足、企業(yè)仍需加強供應和營銷力度以提振成交去化。10月近6成百強房企單月業(yè)績環(huán)比降低，近半數(shù)百強房企同環(huán)比雙降。有20家百強房企的單月業(yè)績環(huán)比降幅大于30%，40家的環(huán)比降幅在0～30%之間。

??機構(gòu)認為，“認房不認貸”政策落地后，10月多地市場情緒回落，政策效果持續(xù)性不足，房價普跌、一線城市政策優(yōu)化預期等因素依然制約著購房需求釋放節(jié)奏。

??供給端來看，10月份，企業(yè)推盤意愿回落。據(jù)中指院統(tǒng)計，10月份，重點100城新房成交面積同比下降約10%，降幅較9月收窄；重點50城批準上市面積環(huán)比下降超50%，同比下降超四成，供應規(guī)模處在低位。

??克而瑞研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，10月供應顯著縮量，重點30城供應環(huán)比下降45%，前10月累計同比下降8%。成交環(huán)比上漲9%，同比減少4%，累計同比增幅收窄0.65個百分點至1.58%。

??分能級來看，一線城市平穩(wěn)運行，9月小幅放量后10月再度回落，但仍好于7～8月水平；二三線城市成交環(huán)比持增，但可持續(xù)性不足。

??對此，克而瑞研究中心認為，四季度房地產(chǎn)下行壓力依然存在，供應或?qū)⒌臀换厣山粍t不容樂觀，熱點城市和熱銷項目個數(shù)都將持續(xù)減少。