??10月27日，南京市發(fā)布國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告（2023年寧出第16、17號(hào)），共推出了11幅地塊，同時(shí)，該批次地塊的競(jìng)買規(guī)則也做出了相應(yīng)調(diào)整，與以往出讓地塊相比，地塊出讓要求刪去了“當(dāng)?shù)貕K競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，仍有兩家或兩家以上單位有競(jìng)買意向的，停止競(jìng)價(jià)，改為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)確定競(jìng)得人，所有接受最高限價(jià)的競(jìng)買人均可參加搖號(hào)，競(jìng)得價(jià)為最高限價(jià)加一個(gè)加價(jià)幅度”的相關(guān)表述。

??10月30日，[2023]長(zhǎng)沙市063號(hào)地塊掛牌公告，明確“本次國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓按符合要求的價(jià)高者得的原則確定競(jìng)得人，并且住宅未設(shè)最高銷售均價(jià)。”

??自此，繼成都、合肥、廈門(mén)、濟(jì)南、青島等地之后，全國(guó)至少有7個(gè)熱點(diǎn)城市的土地拍賣規(guī)則有所調(diào)整，部分待出讓地塊已不再限制土地上限價(jià)格，重回價(jià)高者得。

??機(jī)構(gòu)總監(jiān)陳文靜分析指出，成熟區(qū)域地價(jià)限制取消之后，優(yōu)質(zhì)地塊地價(jià)或有所上漲，進(jìn)而帶動(dòng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲預(yù)期，對(duì)當(dāng)前“穩(wěn)房?jī)r(jià)”“穩(wěn)預(yù)期”亦將產(chǎn)生積極帶動(dòng)。

??不設(shè)最高限價(jià)

??此前，自然資源部已向各省市自然資源主管部門(mén)下發(fā)文件，內(nèi)容包含：建議取消土地拍賣中的地價(jià)限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等。

??各省市也已快速跟進(jìn)，濟(jì)南、合肥、廈門(mén)、成都等熱門(mén)城市的土地拍賣規(guī)則已有所調(diào)整，部分待出讓地塊不再限制土地上限價(jià)格，重回價(jià)高者得。

??業(yè)內(nèi)人士表示，在當(dāng)前的供求關(guān)系之下，只有土地市場(chǎng)可能重新回到市場(chǎng)定價(jià)階段，在優(yōu)質(zhì)地塊的帶動(dòng)之下，土地市場(chǎng)熱度才有進(jìn)一步提升的可能。

??10月27日，南京共成交12幅涉宅用地，僅河西南G55一幅地塊觸頂搖號(hào)，其余地塊底價(jià)成交。同日，南京掛牌9幅涉宅用地，不再限制最高限價(jià)。南京“觸頂搖號(hào)”政策正式告別歷史舞臺(tái)，在這樣的背景下，對(duì)土地拍賣規(guī)則進(jìn)行調(diào)整是順應(yīng)市場(chǎng)變化的。未來(lái)關(guān)注度較高的優(yōu)質(zhì)土地有望拍出更高地價(jià)，或?qū)⒁酝恋責(zé)釒?dòng)樓市熱。

??在土地拍賣市場(chǎng)熱度有所下降之時(shí)，安徽省合肥市、福建省廈門(mén)市等房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市土地拍賣規(guī)則迎來(lái)調(diào)整，不再限制地價(jià)。

??58安居客房產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張波表示，在多數(shù)城市土地市場(chǎng)低迷的情況之下，取消土地拍賣中的地價(jià)限制措施的城市也會(huì)越來(lái)越多。

??張波表示，取消土地限價(jià)是市場(chǎng)化的回歸，這一政策的初衷是為了抑制土地市場(chǎng)過(guò)熱，如今這一限制性政策已經(jīng)不適用于當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境。

??此次政策調(diào)整，也是長(zhǎng)沙緊密跟進(jìn)近期自然資源部關(guān)于建議取消土地拍賣中的地價(jià)限制的回應(yīng)。目前，濟(jì)南、合肥、廈門(mén)、成都、青島、南京等地已取消地價(jià)上限。

??業(yè)內(nèi)人士分析，取消地價(jià)上限和住宅未設(shè)具體限價(jià)的政策，將有助于進(jìn)一步激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力，提高土地使用效率，同時(shí)也將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系產(chǎn)生一定影響。

??張波表示，在房住不炒的基礎(chǔ)上，更多讓市場(chǎng)機(jī)制來(lái)主導(dǎo)未來(lái)房?jī)r(jià)的變化，房?jī)r(jià)的分化可能會(huì)在更多城市和區(qū)域得到更為明顯體現(xiàn)。

??板塊分化進(jìn)一步加劇

??克而瑞南京分析師劉秋怡向記者表示，房企拿地策略高度趨同，投資心態(tài)謹(jǐn)慎，均看好城市核心板塊優(yōu)質(zhì)區(qū)位地塊。

??從當(dāng)前的土地市場(chǎng)來(lái)看，房企對(duì)于高素質(zhì)的地塊的需求依然強(qiáng)烈，限價(jià)取消后，勢(shì)必會(huì)造成冷熱不均的情況的加劇，即核心地塊依舊會(huì)引來(lái)眾多房企的哄搶，其他地塊則以底價(jià)成交為主。對(duì)于一些優(yōu)質(zhì)地塊而言，取消土地最高交易限價(jià)后，將不再熔斷搖號(hào)，樓面價(jià)會(huì)拍得更高，可能會(huì)使得部分區(qū)域的房?jī)r(jià)有所上漲。而其他主城區(qū)非核心板塊的地塊則更可能無(wú)人問(wèn)津。

??從最近土地成交情況看，不少城市近期的土地拍賣熱度亦有所回落。

??以蘇州市為例，10月18日，蘇州市舉行2023年第六批次集中供地。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，此輪土地拍賣共推出12宗地塊，除一宗地塊延期出讓外，其余地塊中僅有1宗觸及封頂價(jià)、2宗溢價(jià)成交，其余8宗地塊均為底價(jià)成交。

??10月27日，杭州集中土地拍賣，熱度創(chuàng)下集中供地以來(lái)的新低，整體溢價(jià)率僅有0.82%。除1宗地塊搖號(hào)成交外，其余地塊均以底價(jià)成交，在今年已經(jīng)進(jìn)行的12輪次集中土地拍賣中處于歷史最低位。

??在10月27日，在南京第七批次集中土地拍賣中，僅有一宗地塊觸頂搖號(hào)，其余均為底價(jià)成交，并且均被城投托底，土地市場(chǎng)依然涼意彌漫。

??目前看來(lái)，除個(gè)別城市個(gè)別地塊出現(xiàn)溢價(jià)外，多數(shù)城市的地方平臺(tái)或者是國(guó)企托底拿地的情況仍然嚴(yán)重，底價(jià)拿地依舊是主流。

??目前，開(kāi)發(fā)商的拿地思路已經(jīng)從原先高規(guī)劃板塊，轉(zhuǎn)而選擇高確定性板塊的區(qū)域，對(duì)于二級(jí)市場(chǎng)流速相對(duì)較慢的區(qū)域，開(kāi)發(fā)商拿地則相對(duì)較為謹(jǐn)慎。

??劉秋怡表示，對(duì)于資金實(shí)力強(qiáng)的房企，土地拍賣規(guī)則調(diào)整后，憑實(shí)力拿地的機(jī)會(huì)更大了。“原先，幾十家房企爭(zhēng)搶一塊地的概率是一樣的，限價(jià)放開(kāi)之后，企業(yè)會(huì)結(jié)合自身情況，將優(yōu)先資源集中到確定強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)地塊上，而不是像以前那樣“多點(diǎn)開(kāi)花”，小房企撿漏的情況也將不再發(fā)生?！?/p>

??“房企拿地除了盈利空間以外，更加看重項(xiàng)目未來(lái)的去化難度，核心稀缺資源的熱度依然居高不下，位置相對(duì)較偏的地塊即使盈利較佳，但大概率難逃被托底的命運(yùn)?！边@主要是受大市場(chǎng)環(huán)境的影響，樓市成交規(guī)模逐漸收縮是大概率事件，尤其是遠(yuǎn)郊剛需項(xiàng)目，去化流速明顯放慢，因此房企參拍積極性明顯下滑。

??總之，隨著限價(jià)的取消，將極大刺激房企的拿地?zé)崆?，未?lái)核心區(qū)地價(jià)或?qū)⑺⑿?，土地拍賣將重回“地王頻出”的時(shí)代。