??管理部門(mén)扶持大房企化解困難的決心和態(tài)度堅(jiān)定。

??據(jù)多家房企消息，11月7日下午，中國(guó)人民銀行、住建部、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召集數(shù)家房企座談，了解行業(yè)資金狀況和房地產(chǎn)企業(yè)融資需求。參會(huì)企業(yè)包括萬(wàn)科、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)和金地集團(tuán)等。

??很明顯，此次參會(huì)企業(yè)中沒(méi)有出險(xiǎn)房企，且多為大型頭部房企。但頭部房企就絕對(duì)安全嗎？

??事實(shí)上，無(wú)論是民企標(biāo)桿龍湖集團(tuán)，還是混合所有制房企龍頭萬(wàn)科，甚至是央企龍頭保利發(fā)展等，都遭遇了“做空”勢(shì)力狙擊。今年9月份，穆迪將評(píng)級(jí)下調(diào)范圍從民企擴(kuò)大到國(guó)企、央企，萬(wàn)科、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)均在列。

??10月下旬以來(lái)，萬(wàn)科多只存續(xù)美元債價(jià)格持續(xù)下跌，多只債券到期收益率較票面利率大幅偏離；萬(wàn)科股價(jià)亦持續(xù)下跌，最大跌幅超過(guò)40%。由于債券收益率與債券價(jià)格成反比，從而引發(fā)萬(wàn)科償付能力是否出現(xiàn)問(wèn)題的猜測(cè)。

??11月6日下午，萬(wàn)科就經(jīng)營(yíng)情況及近期萬(wàn)科二級(jí)市場(chǎng)債券價(jià)格波動(dòng)事宜，召集金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行線(xiàn)上交流。深圳市國(guó)資委代表為其站臺(tái)，并立場(chǎng)鮮明地力挺萬(wàn)科。

??“萬(wàn)科是深圳國(guó)資體系重要成員，具備足夠的安全性，并未出現(xiàn)傳言所說(shuō)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)。如有需要或遭遇極端情況，我們有充分信心、足夠的資金資源和工具，通過(guò)一切可能的市場(chǎng)化、法制化手段幫助萬(wàn)科積極應(yīng)對(duì)?！鄙钲谑袊?guó)資委有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)表示。

??這些鮮明的表態(tài)和多項(xiàng)具體舉措，給處于恐慌情緒中的房地產(chǎn)及資本市場(chǎng)吃下一顆“定心丸”。這次會(huì)議后，萬(wàn)科股價(jià)和債券價(jià)格大漲。

??去年8月份，龍湖集團(tuán)曾遭遇破產(chǎn)傳言和機(jī)構(gòu)做空。龍湖采取的措施是管理層迅速召開(kāi)會(huì)議“反擊”，以55億港元新股增發(fā)、35億港元銀團(tuán)貸款等實(shí)質(zhì)舉措，穩(wěn)定了市場(chǎng)信心。

??此次四部門(mén)召集房企開(kāi)會(huì)講了什么？消息稱(chēng)，有企業(yè)希望放松預(yù)售資金監(jiān)管；有企業(yè)提出，增加經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款額度，得到其他企業(yè)廣泛響應(yīng)；亦有企業(yè)表達(dá)，融資困難已經(jīng)不是主要矛盾，更應(yīng)聚集經(jīng)營(yíng)的恢復(fù)。

??在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的大環(huán)境下，龍頭房企的經(jīng)營(yíng)面也很難談得上樂(lè)觀。今年前10個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額4.56萬(wàn)億元，同比下滑12.8%。在銷(xiāo)售十強(qiáng)中，萬(wàn)科、碧桂園、金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、綠城中國(guó)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)均同比下滑，其中碧桂園下滑幅度達(dá)49.3%，萬(wàn)科銷(xiāo)售額同比下滑8.5%。

??“管理層主要還是擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)蔓延至穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的房企，甚至是一些國(guó)企央企，也就是防范風(fēng)險(xiǎn)無(wú)限制擴(kuò)大，這是管理層強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)。但目前存在一定困局，要解決企業(yè)問(wèn)題就要增加信貸資金投放、放寬預(yù)售資金監(jiān)管，但這與金融機(jī)構(gòu)訴求以及地方政府保交樓、防范爛尾風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)是存在沖突的。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

??在房地產(chǎn)從舊模式轉(zhuǎn)向新模式過(guò)程中，為避免巨大風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)售資金監(jiān)管全面嚴(yán)格，企業(yè)想放松預(yù)售資金監(jiān)管的訴求，本質(zhì)上很難得到響應(yīng)。這個(gè)問(wèn)題是目前所有房地產(chǎn)企業(yè)的困惑，而不是某一家的困惑。

??怎么救市場(chǎng)、救企業(yè)？

??11月8日，在2023金融街論壇年會(huì)開(kāi)幕式上，央行行長(zhǎng)潘功勝表示，經(jīng)過(guò)20多年長(zhǎng)周期繁榮，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)行重大轉(zhuǎn)型并尋找新的均衡點(diǎn)。

??下一步，中國(guó)人民銀行將積極配合行業(yè)主管部門(mén)和地方政府，做好金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)保持房地產(chǎn)信貸、債券等重點(diǎn)融資渠道穩(wěn)定，一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。為保障性住房等“三大工程”建設(shè)提供中長(zhǎng)期低成本資金支持，完善住房租賃金融政策體系，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

??“一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”的提法，其實(shí)在2022年11月中國(guó)人民銀行、原銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（即“金融16條”）中就有強(qiáng)調(diào)。但一年多來(lái)，落地執(zhí)效果并不佳。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，典型房企10月融資總量環(huán)比減少超4成，同比減少超5成，創(chuàng)2020年以來(lái)新低。“金融機(jī)構(gòu)對(duì)民營(yíng)房企的融資態(tài)度仍是區(qū)別對(duì)待?！币晃幻駹I(yíng)房企人士稱(chēng)。

??一方面，金融機(jī)構(gòu)出于防范風(fēng)險(xiǎn)考量；另一方面與資產(chǎn)價(jià)格下跌、市場(chǎng)情緒悲觀有關(guān)?！耙灰曂蕸](méi)有問(wèn)題，但融資標(biāo)準(zhǔn)不會(huì)變，比如對(duì)房企的資信要求有無(wú)擔(dān)保、抵押物價(jià)值如何，有多少民營(yíng)房企能滿(mǎn)足要求？風(fēng)險(xiǎn)承受能力強(qiáng)的銀行可能會(huì)放松放貸門(mén)檻?！币晃汇y行信貸部門(mén)人士稱(chēng)。

??眼下，央行正持續(xù)加力推動(dòng)“第二支箭”（民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具）發(fā)揮效用。

??近期“第二支箭”將支持新城控股、美的置業(yè)、卓越商管等民營(yíng)房企發(fā)行債券融資，其中部分項(xiàng)目募集資金將用于保交樓、償還境外債務(wù)、推進(jìn)城中村改造和城市更新項(xiàng)目。同時(shí)，龍湖集團(tuán)、金輝集團(tuán)、華宇地產(chǎn)、新希望地產(chǎn)等民營(yíng)房企債券發(fā)行項(xiàng)目亦在穩(wěn)步推進(jìn)中。