??公募REITs發(fā)展迎來新突破。

??近日，首批消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs已獲交易所受理，這是商業(yè)地產(chǎn)被納入公募REITs以來第一批申報的4只消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。

??要知道，在消費(fèi)類公募REITs推出之前，公募REITs的適用范圍與大部分房企的業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)并不大。直到今年3月份，發(fā)改委將商業(yè)地產(chǎn)納入公募REITs適用范圍，房企才有了參與感。

??但想要順利發(fā)行消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，也并不是一件易事。

??消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs對于房企的商業(yè)地產(chǎn)資質(zhì)、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行經(jīng)驗有較高的要求。這也意味著，商業(yè)運(yùn)營規(guī)模較大、擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)較多的企業(yè)更有可能發(fā)行消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。

??我國公募REITs發(fā)展趨近成熟。

??2020年4月，我國境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)正式開啟，并經(jīng)歷了三次重大改動。推行之初，適用范圍主要聚焦于各類基礎(chǔ)設(shè)施以及產(chǎn)業(yè)園等項目；至2021年6月，保障性租賃住房公募REITs首次納入試點(diǎn)，并擴(kuò)容至發(fā)電和旅游設(shè)施等。

??2023年3月公募REITs再次擴(kuò)容。發(fā)改委宣布將優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

??據(jù)CRIC統(tǒng)計，截至2023年10月底，我國已經(jīng)上市的公募REITs產(chǎn)品共有29只，首次公開發(fā)行規(guī)模為954.53億元。在29只公募REITs中，已經(jīng)有2只完成了首批擴(kuò)募，凈認(rèn)購金額為50.64億元，算上擴(kuò)募金額后我國公募REITs的總規(guī)模就已經(jīng)突破千億元。

??其中，高速公路和產(chǎn)業(yè)園發(fā)行數(shù)量最多，分別為8只和9只，發(fā)電和倉儲物流發(fā)行數(shù)量緊隨其后。

??在消費(fèi)類公募REITs推出之前，公募REITs的適用范圍與大部分房企的業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)并不大。業(yè)務(wù)相關(guān)度較高的租賃住房領(lǐng)域中也僅有華潤發(fā)行了1只公募REITs，同時擬上市的7只公募REITs基本是城投公司或金融機(jī)構(gòu)發(fā)行。

??隨著2023年3月發(fā)改委宣布商業(yè)地產(chǎn)將被納入公募REITs適用范圍，包括萬科、合生、龍湖等房企對于發(fā)行消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs也做出了積極的表態(tài)。

??一直到10月20日，證監(jiān)會正式宣布公募REITs試點(diǎn)拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。隨后僅過了6天，華潤、萬科、金茂及物美集團(tuán)就進(jìn)行了申報工作。作為首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，這4只產(chǎn)品是否能夠成功發(fā)行受到了行業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注。

??作為消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的“第一槍”，為了獲得資本市場的青睞，四家企業(yè)都拿出了優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)組合。

??四家企業(yè)的底層資產(chǎn)有三個方面特征：一個是核心城市的優(yōu)質(zhì)地段，第二個是運(yùn)營效率高、出租率在90%以上，第三個是盈利狀況良好。 

??具體從募集說明書來看，華潤相關(guān)資產(chǎn)項目為青島華潤萬象城，該項目位于青島市核心商圈之一的香港中路商圈，地理位置較為優(yōu)越，2023年中期的出租率為98.49%；萬科旗下印力的底層資產(chǎn)為杭州西溪印象城，毗鄰西溪濕地，是杭州城西單體總建筑面積最大的TOD購物中心，出租率達(dá)到了99.2%；金茂的相關(guān)資產(chǎn)為長沙金茂覽秀城，毗鄰長沙國際文化藝術(shù)中心，是金茂商業(yè)的第一個覽秀城項目，出租率為98.36%。

??再來看物美集團(tuán)，與房企拿出的大規(guī)模綜合體項目不同，物美打包了位于北京的4個小型項目的組合，單個項目的平均商業(yè)建面不超過2萬平方米，綜合出租率也僅為88.71%，但勝在經(jīng)營狀況良好。

??如果該筆公募REITs成功上市且后續(xù)經(jīng)營足夠穩(wěn)定，打包“小而美”項目作為公募REITs底層資產(chǎn)的方式，或?qū)⒊蔀椴糠址科蟮膮⒖及咐?

??打好消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs“第一槍”，對企業(yè)接下來的發(fā)行也有很重要的意義。

??一方面能夠有效盤活旗下存量商業(yè)項目，打通重資產(chǎn)商業(yè)的退出路徑，提升購物中心的運(yùn)營效率；另一方面則是在融資環(huán)境收緊的背景下，公募REITs能夠?qū)⒘鲃有暂^低的不動產(chǎn)項目轉(zhuǎn)換為金融產(chǎn)品份額，從而降低企業(yè)負(fù)債水平，打通新的融資渠道。

??除此之外，由于華潤、萬科等企業(yè)旗下仍有大量的商業(yè)資產(chǎn)，因此在獲得成功發(fā)行的經(jīng)驗之后，不僅能夠?qū)⑵煜沦Y產(chǎn)持續(xù)擴(kuò)募到現(xiàn)有基金，甚至還能進(jìn)行第二支、第三支基金的發(fā)行工作。

??值得注意的是，若想成功發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，還有一些限制性條件。

??比如項目發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)為持有消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、開展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)利用回收資金加大便民商業(yè)、智慧商圈、數(shù)字化轉(zhuǎn)型投資力度，更好滿足居民消費(fèi)需求。嚴(yán)禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開發(fā)項目變相融資。

??由此來看，一些城市級或者定位高端的購物中心暫不在消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs范疇內(nèi)；此外回收資金不得為商品住宅開發(fā)項目變相融資，對于出險企業(yè)的資金支持相對有限。

??那么哪些企業(yè)機(jī)會更大呢？未來，有兩類房企大概率有機(jī)會率先入場。

??一類是已明確表態(tài)將發(fā)行REITs的企業(yè)，比如百聯(lián)、天虹、合生和龍湖等。

??雖然這些企業(yè)并沒有在第一批進(jìn)行申報，但是有較大可能已經(jīng)在對公募REITs 的發(fā)行進(jìn)行準(zhǔn)備，有可能在之后的第二批、第三批投入市場。

??第二類是已經(jīng)發(fā)行過商業(yè)物業(yè)CMBS或者類REITs產(chǎn)品的房企，大概率會成為下一批消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)行人。據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計，截至2023年10月底至少有15家房企發(fā)行過商業(yè)物業(yè)CMBS或者類REITs產(chǎn)品。

??短期內(nèi)是否能夠發(fā)行公募REITs，還要結(jié)合企業(yè)近期的商業(yè)經(jīng)營情況和財務(wù)狀況。

??長期來看，商業(yè)運(yùn)營規(guī)模較大、擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)較多的企業(yè)更有可能發(fā)行消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，能夠參與公募REITs市場的房企可能會越來越多。

??在房企各渠道融資受限的情況下，公募REITs迎來多重利好，有運(yùn)營實力的房企迎來新的融資突破口。

??通過發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，房企可以實現(xiàn)由重轉(zhuǎn)輕的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，同時進(jìn)一步增強(qiáng)資本實力，此類房企應(yīng)積極準(zhǔn)備并孵化潛在商業(yè)項目，同時也要持續(xù)提升商業(yè)項目的回報率，實現(xiàn)資本增值變現(xiàn)。