??中房網(wǎng)訊 （蘇曉/文） 進(jìn)入四季度以來，房企“錢緊”的狀況愈發(fā)加劇。

??根據(jù)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)在2023年11月和12月合計(jì)到期債券余額為1165.3億元，其中海外債占比為23.4%，信用債為76.6%。

??一方面是房企大規(guī)模債券即將到期，另一方面融資情況也不容樂觀。

??克而瑞最新數(shù)據(jù)顯示，80家典型房企在10月的融資總量為213.6億元，環(huán)比減少41.5%，同比減少51.9%，單月融資規(guī)模創(chuàng)下了2020年以來的新低。從全年累計(jì)數(shù)據(jù)來看，1-10月80家典型房企的累計(jì)融資總量為5127.58億元，同比減少23.48%。

??債務(wù)承壓、融資低迷，再加上房地產(chǎn)銷售仍未全面復(fù)蘇，房企所受的流動(dòng)性壓力越來越大。

??民營(yíng)房企融資仍較艱難

??今年以來，監(jiān)管層對(duì)房企融資一直都保持著支持態(tài)度。不過就目前實(shí)際情況來看，民營(yíng)房企的融資情況似乎仍較為艱難。

??同策研究院數(shù)據(jù)顯示，其追蹤的40家典型房企融資額連續(xù)4年大幅下滑，2023年前三季度同比下滑32%，比2020年高峰時(shí)期更是大幅下降57%。從披露公告的31家房企融資情況來看，2023年前三季度國(guó)企（13家）融資總額為1985.9億元，占比66%；民企（18家）融資總額為1005.14億元，占比僅為34%。

??從發(fā)債情況來看，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年前三季度國(guó)企、央企的發(fā)債量為2263億元，同比僅下滑了7%。民營(yíng)企業(yè)發(fā)債量為316億元，同比大幅下降72%。

??在克而瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱看來，目前房地產(chǎn)行業(yè)融資面仍處于筑底階段，對(duì)于多數(shù)民企而言，境內(nèi)銀行授信和債券增信還是偏向支持財(cái)務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房企。在行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)未完全出清、市場(chǎng)信心未完全恢復(fù)的背景下，多數(shù)民營(yíng)房企融資難、融資貴的問題仍有待解決。

??某出險(xiǎn)房企內(nèi)部人士此前曾直言，除了依賴銷售回款外，公司已經(jīng)沒有其他融資渠道，融資基本處于完全停滯狀態(tài)，且沒有好轉(zhuǎn)跡象。當(dāng)下苦撐的民企或是已出險(xiǎn)的民企融資極度困難，除非有極其優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或者中債擔(dān)保，否則融資落地基本無可能。事實(shí)上，此前金融機(jī)構(gòu)對(duì)民營(yíng)房企的認(rèn)定基本都打上了“信用高風(fēng)險(xiǎn)”的標(biāo)簽，出險(xiǎn)房企新增融資基本為零。

??另一方面，據(jù)了解，目前授信額度的落地，基本都需要通過新增建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行申請(qǐng)。但行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)以來，大多數(shù)民營(yíng)房企都大幅縮減了土地獲取，導(dǎo)致新增項(xiàng)目極少，也很難通過新項(xiàng)目獲取增量融資。

??市場(chǎng)頻傳積極信號(hào)

??盡管房企資金壓力加劇，尤其是民營(yíng)房企融資陷入低谷，但近期市場(chǎng)也傳來幾個(gè)重要的積極信號(hào)。

??近期，萬科、華潤(rùn)、金茂等首批消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs已獲受理，這是商業(yè)地產(chǎn)被納入公募REITs以來第一批申報(bào)的消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。

??實(shí)際上，在消費(fèi)類公募REITs推出之前，公募REITs的適用范圍與大部分房企的業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)并不大。直到今年3月份，發(fā)改委將商業(yè)地產(chǎn)納入公募REITs適用范圍，房企才可以參與進(jìn)來。

??而10月底召開的中央金融工作會(huì)議更是提出，要一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

??中央金融工作會(huì)議剛剛結(jié)束，人民銀行就積極落實(shí)中央金融工作會(huì)議指示精神，持續(xù)加力推動(dòng)“第二支箭”支持民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)債券融資。有消息稱，“第二支箭”將支持新城控股、美的置業(yè)、卓越商管等民營(yíng)房企發(fā)行債券融資，同時(shí)龍湖、金輝、華宇、新希望地產(chǎn)等民營(yíng)房企債券發(fā)行項(xiàng)目正在穩(wěn)步推進(jìn)中。

??同時(shí)，人民銀行、住建部、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會(huì)聯(lián)合也在11月7日召集數(shù)家房企進(jìn)行座談會(huì)，了解行業(yè)資金狀況和企業(yè)融資需求，與會(huì)房企有萬科、保利、華潤(rùn)、中海、龍湖和金地等。

??相關(guān)部門表示，下一步將繼續(xù)堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，全面落實(shí)中央金融工作會(huì)議的有關(guān)要求，持續(xù)加大對(duì)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的支持力度，滿足企業(yè)的合理融資需求。

??11月8日，人民銀行行長(zhǎng)、國(guó)家外匯局局長(zhǎng)潘功勝重申，將積極配合行業(yè)主管部門和地方政府，做好金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作，弱化房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)水平，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)外溢。引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)保持房地產(chǎn)信貸、債券等重點(diǎn)融資渠道穩(wěn)定，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

??業(yè)內(nèi)人士也普遍認(rèn)為，未來有望看到民營(yíng)房企的融資渠道在上述多重積極信號(hào)下被打開，從而提振市場(chǎng)信心，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)。