??導(dǎo)語(yǔ)

??預(yù)判11月，我們認(rèn)為，供應(yīng)或?qū)⒌臀换厣?，環(huán)比持增，成交則不容樂(lè)觀，熱點(diǎn)城市和熱銷項(xiàng)目個(gè)數(shù)都將持續(xù)減少。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??10月供應(yīng)顯著縮量，成交在各地新政發(fā)酵下延續(xù)增勢(shì)：重點(diǎn)30城供應(yīng)環(huán)比下降45%，前10月累計(jì)同比下降8%。成交環(huán)比上漲9%，同比減少4%，累計(jì)同比增幅收窄至1.58%。一線熱度回落但仍好于三季度月均水平。二三線環(huán)比上升13%，成都、西安、武漢等成交均突破100萬(wàn)平方米且環(huán)比漲幅超5成以上。二手房成交同比增22%韌性仍好于新房。但土地成交規(guī)模量跌價(jià)增，溢價(jià)率僅3.4%創(chuàng)年內(nèi)新低。

??01新增供應(yīng)

??同環(huán)比分別降20%、45%
京蓉漢等縮量超5成

??10月，供應(yīng)仍處低位運(yùn)行，30個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)998萬(wàn)平方米，環(huán)比下降45%，同比下降20%，依舊是近5年同期最低。

??一線僅上海供應(yīng)保持相對(duì)高位，其余3城腰斬式回落。4個(gè)一線城市整體預(yù)計(jì)供應(yīng)面積195萬(wàn)平方米，環(huán)比下降45%，同比下降2%。北京供應(yīng)急劇縮水，本月僅熙華臺(tái)、招商璽等個(gè)位數(shù)項(xiàng)目取證，供應(yīng)同、環(huán)比皆降8成以上。廣州、深圳環(huán)比腰斬，比如廣州在經(jīng)歷8-9月供應(yīng)潮之后，市場(chǎng)上貨量充裕，房企以消化庫(kù)存為主基調(diào)，再補(bǔ)貨積極性不高。上海維持一月一批次的集中推盤節(jié)奏，供應(yīng)仍保持相對(duì)高位。

??二三線城市供應(yīng)明顯縮量。26個(gè)重點(diǎn)二三線城市合計(jì)供應(yīng)804萬(wàn)平方米，環(huán)比下降44%，同比下降23%。環(huán)比來(lái)看，8成以上城市供應(yīng)規(guī)模下滑，尤其是成都、武漢、西安等“供應(yīng)大戶”跌幅達(dá)6成，拉低整體供應(yīng)水平，僅寧波、無(wú)錫、常州等3城環(huán)比有所增長(zhǎng)。同比來(lái)看，也只有天津、蘇州等6城供應(yīng)規(guī)模高于去年同期，杭州、長(zhǎng)沙等強(qiáng)二線城市供應(yīng)同比均接近腰斬。

??02 新房成交降價(jià)+備案推升成交環(huán)增9%
但多城下半月快速轉(zhuǎn)降

??“銀十”延續(xù)穩(wěn)步修復(fù)行情，成交持增，但主要是受到前期網(wǎng)簽集中備案影響。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，10月30個(gè)重點(diǎn)城市成交面積為1383萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)9%，同比下降4%。前10月累計(jì)同比微增1.58%，增幅較上月持續(xù)收窄0.65個(gè)百分點(diǎn)。

??一線城市熱度回落。北京受限于供應(yīng)，成交環(huán)比下降11%，同比降幅在4成以上；上海本月迎來(lái)十批次集中供應(yīng)，但是樓盤日光現(xiàn)象減少，外圍競(jìng)爭(zhēng)加劇，成交略顯低迷，環(huán)比下降31%，累計(jì)同比降幅達(dá)6%。廣州持穩(wěn)，本月成交與上月基本持平；深圳階段性回升，10月環(huán)比上漲34%，寶安區(qū)、光明區(qū)部分項(xiàng)目延續(xù)低價(jià)策略，加速跑量。

??二三線城市成交環(huán)比持增，但可持續(xù)性不足。事實(shí)上，武漢、鄭州、西安等城市10月成交顯著放量，均創(chuàng)下半年來(lái)新高。武漢主要得益于二三四環(huán)線高性價(jià)比項(xiàng)目以低價(jià)入市，西安則因政策利好，主城區(qū)120-140平產(chǎn)品成交占比持續(xù)上升，鄭州成交熱點(diǎn)則集中于三四環(huán)間剛需/剛改產(chǎn)品。

??依據(jù)各地新政落地效果情況，大體可以將典型城市分為以下三類：一是以杭州、成都為典型代表，隨著新政落地，短期內(nèi)成交、去化均有不同程度的回升，杭州10月一圈層去化率回升至93%，成都10月一圈層中高新南區(qū)網(wǎng)簽量同環(huán)比漲幅均高于其他區(qū)。二是短期集中放量后，10月上下旬呈現(xiàn)“前高后低”走勢(shì)，諸如天津、合肥、昆明、南寧等，新政對(duì)成交的提振快速遞減。三是政策“失效型”城市，以長(zhǎng)春、福州、濟(jì)南、青島、常州等弱二三線城市為主，市場(chǎng)信心缺失，成交尚在筑底階段。

??03 項(xiàng)目去化

??平均去化率降7pcts至30%
來(lái)訪去化轉(zhuǎn)化等回落至新政前

??據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，重點(diǎn)城市10月平均開(kāi)盤去化率為30%，較上月下降7個(gè)百分點(diǎn)。雖然本月仍是寬松政策持續(xù)釋放利好期，成交持增，但項(xiàng)目微觀數(shù)據(jù)來(lái)看，政策對(duì)市場(chǎng)提振作用邊際效應(yīng)遞減。目前來(lái)看，10月各城市去化率環(huán)比跌多漲少，下跌城市主要分為兩類：一是前期熱點(diǎn)恒熱的北京、上海等，二手房房?jī)r(jià)持降，利好預(yù)期不再，也使得改善觀望情緒加劇，上海去化率環(huán)比降幅高達(dá)18個(gè)百分點(diǎn)；二是短期內(nèi)熱度回升的寧波、天津、鄭州等，回暖動(dòng)力略顯不足，本月去化率由升轉(zhuǎn)降。而多數(shù)去化率上漲城市諸如武漢、佛山、蘇州等主要源于房企提質(zhì)縮量的推盤策略，帶動(dòng)城市去化率穩(wěn)中有增，以武漢為例，二三環(huán)和三四環(huán)高性價(jià)比新盤集中入市，打破定價(jià)體系低價(jià)入市實(shí)現(xiàn)熱銷。

??04 庫(kù)存30城環(huán)降3.9%
消化周期普遍縮短但仍有23城超警戒線

??10月，重點(diǎn)城市供應(yīng)大幅縮量，而成交總體持穩(wěn)，致使庫(kù)存規(guī)模明顯收縮。具體來(lái)說(shuō)，30個(gè)監(jiān)測(cè)城市整體供求比由上月的1.42降至0.72，7成以上城市供求比降至1以下，受此影響，30個(gè)重點(diǎn)城市庫(kù)存面積明顯下降，環(huán)比下降3.9%。由于庫(kù)存規(guī)模收縮而成交持穩(wěn)，近8成城市消化周期較上月有所縮短，不過(guò)即便如此，仍然有23個(gè)城市消化周期超過(guò)18個(gè)月的警戒線，去庫(kù)存壓力猶存。

??05 二手住房成交環(huán)增1%、同增22%
蓉杭領(lǐng)漲、北京沖高回落

??10月，17個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積預(yù)計(jì)為615萬(wàn)平方米，環(huán)比微增1%，同比增長(zhǎng)22%。前10月，二手房累計(jì)成交6994萬(wàn)平方米，累計(jì)同比增長(zhǎng)33%。預(yù)判后市，季節(jié)性轉(zhuǎn)淡加上政策放松效應(yīng)漸弱，11月二手房成交或?qū)⒕S穩(wěn)或穩(wěn)中微降。環(huán)比來(lái)看，6成以上城市成交回升，特別是成都、杭州，成交環(huán)比增長(zhǎng)20%以上，領(lǐng)漲各重點(diǎn)城市，但我們也留意到，這些城市二手房掛牌量同步快速增長(zhǎng)，并且掛牌房源中，降價(jià)房源比例遠(yuǎn)超漲價(jià)房源，表明市場(chǎng)預(yù)期仍然不樂(lè)觀，成交走強(qiáng)的可持續(xù)性存疑。而北京等城市市場(chǎng)熱度、成交規(guī)模回到新政前，一部分積壓的置換需求在認(rèn)房不認(rèn)貸施行之初即9月釋放，帶動(dòng)成交走高，但9月下旬以來(lái)，二手房帶看、成交等數(shù)據(jù)便現(xiàn)回落之勢(shì)，降價(jià)等房源增多強(qiáng)化了市場(chǎng)觀望情緒，10月市場(chǎng)熱度逐漸回到新政前水平，全月成交環(huán)比下跌3成，規(guī)?；境制接?月。同比來(lái)看，7成以上城市成交規(guī)模高于去年同期，特別是深圳、成都、杭州等，增幅超過(guò)40%，不過(guò)北京、廈門、東莞成交仍然不及去年同期。

??06 土地市場(chǎng)溢價(jià)率創(chuàng)年內(nèi)新低
標(biāo)桿城市杭州熱度亦降至歷史低位

??截止10月25日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交7423萬(wàn)平方米，環(huán)比上月同期略有上升，同比下降24%，同比降幅與上月基本持平。熱度方面，由于優(yōu)質(zhì)地塊占比略有減少，月份平均溢價(jià)率3.4%，較上月下滑1.2個(gè)百分點(diǎn)，為2023年以來(lái)新低。月末進(jìn)行集中土拍的杭州掛牌的4宗地僅1宗搖號(hào)，其余三宗底價(jià)，整體溢價(jià)率僅有0.82%，降至集中供地以來(lái)新低；南京表現(xiàn)也不佳，除綠城搖中的河西G55地塊外，其余11宗地塊均被城投托底。熱度明顯低于同期進(jìn)行集中土拍的成都（7宗地塊中有4宗地塊搖號(hào)成交）。

??各能級(jí)城市表現(xiàn)各不相同，一線城市成交規(guī)模和成交金額環(huán)比大漲，二三線城市成交規(guī)模和成交金額同環(huán)比均降。

??CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截止10月25日，受滬、廣等城市集中土拍的影響，一線城市本月共成交土地增至434萬(wàn)平方米，環(huán)比大漲138%；成交金額908億元，環(huán)比大漲129%。具體城市來(lái)看，本月進(jìn)行多批次集中土拍的上海成交建面最高，達(dá)271萬(wàn)平方米，其中17宗涉宅地塊總成交金額675.7億元，平均溢價(jià)率分僅有3.56%，較前幾批次有所降低，但仍有8宗地塊進(jìn)入搖號(hào)階段。廣州成交建面居于第二位，涉及6宗涉宅地和1宗商辦地塊。北京成交了6宗地，4宗地底價(jià)或超低溢價(jià)成交，深圳本月零成交。

??二線城市的成交規(guī)模同環(huán)比均降。具體來(lái)看，至25日二線城市成交建面僅1161萬(wàn)平方米，環(huán)比大降20%；同比降幅更為突出，高達(dá)57%。受成交建面收縮的影響，成交金額亦明顯下降，環(huán)比下降了55%至516億元，同比降幅更是超六成。由于高價(jià)地占比較上月略有減少，樓板價(jià)環(huán)比上月略有下降，降至4447元/平方米。具體到城市來(lái)看，僅有西安和濟(jì)南兩個(gè)城市成交建面超過(guò)百萬(wàn)平方米。值得注意的是，杭州本月集中土拍熱度降至歷史最低，掛牌4宗僅1宗觸及最高限價(jià)搖號(hào)成交，其余三宗底價(jià)成交，整體溢價(jià)率僅有0.82%。

??三四線城市則表現(xiàn)為量跌價(jià)漲。截止10月25日，總成交建面5829萬(wàn)平方米，環(huán)比下降了13%，同比大降49%。在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，徐州、金華、揚(yáng)州和無(wú)錫四個(gè)城市成交規(guī)模超過(guò)100萬(wàn)平方米。從區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角三四線城市依舊是成交主力；熱度來(lái)看，徐州、金華、無(wú)錫、南通、常州、江陰、宿遷等長(zhǎng)三角均以底價(jià)成交為主，市場(chǎng)熱度降至低位。

??07 綜觀11月預(yù)期供應(yīng)微增但成交謹(jǐn)慎樂(lè)觀
滬蓉等熱點(diǎn)城市亦承壓

??總體來(lái)看，10月供應(yīng)低迷，環(huán)比下降近乎“腰斬”，成交迎來(lái)了集中放量，主要受到前期新政持續(xù)發(fā)酵影響。不過(guò)值得關(guān)注的是，10月下旬以來(lái)，重點(diǎn)城市諸如廣州、南京、天津、武漢等項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)又復(fù)歸新政前水平。

??預(yù)判11月，我們認(rèn)為，供應(yīng)或?qū)⒌臀换厣h(huán)比持增，成交則不容樂(lè)觀，熱點(diǎn)城市和熱銷項(xiàng)目個(gè)數(shù)都將持續(xù)減少：首先，滬杭蓉等供給主導(dǎo)型城市預(yù)期市場(chǎng)保持穩(wěn)健運(yùn)行，但限購(gòu)局部松綁等短期利好新政僅能帶動(dòng)一部分前期積壓的剛需剛改需求入市，持續(xù)性存疑；其次，短期內(nèi)市場(chǎng)升溫的天津、鄭州等復(fù)蘇動(dòng)力略顯不足，高庫(kù)存問(wèn)題難解，成交或?qū)⒃俅斡缮D(zhuǎn)降。最后，弱二線和廣大三四線城市，諸如南寧、昆明、福州、無(wú)錫、常州等，市場(chǎng)修復(fù)仍有待核心城市的熱度傳導(dǎo)，當(dāng)前市場(chǎng)信心跌至谷底，加之居民購(gòu)買力不足，整體樓市還將面臨較長(zhǎng)的調(diào)整期。