??導(dǎo)語(yǔ)

??城中村改造對(duì)地產(chǎn)銷售拉動(dòng)遠(yuǎn)遜色于棚改，房企兩類途徑方式參與。

??◎  文 / 楊科偉、俞倩倩、李詩(shī)昀

??專題視點(diǎn)

??7月以來，“城中村改造”提速，不僅迎來頂層政策落地，并在中央會(huì)議上多次被提及，預(yù)期未來將成為城市更新與城市發(fā)展的重點(diǎn)抓手。事實(shí)上，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)也面臨深度調(diào)整期，逐步從增量房向存量房時(shí)代過渡，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)改革的重點(diǎn)將主要集中在補(bǔ)全住房保障體系、發(fā)展租房市場(chǎng)和共有產(chǎn)權(quán)住房。城中村改造作為城市更新的重要部分，通過增加保障性住房供應(yīng)，可以改善市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)和提升居住質(zhì)量；將在房地產(chǎn)新發(fā)展模式建設(shè)中發(fā)揮重要作用，并通過與保障性租賃住房結(jié)合，盤活低效使用的資源，完善住房的多層次供應(yīng)體系。

??PART.01

??4月底政治局會(huì)議首提超大特大城市城中村改造，已入庫(kù)項(xiàng)目162個(gè)（略）

??PART.02
城中村改造不同于棚改，改造范圍、模式、資金來源等四方面有差異（本節(jié)有刪減）

??1、改造范圍：棚改面向全國(guó)、高庫(kù)存三四線受益，城中村改造主力22個(gè)超特大城市

??城中村改造的主要面向城區(qū)人口超過1000萬人的超大城市和城區(qū)人口超過500萬人的特大城市。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，我國(guó)總共有7個(gè)超大城市，即上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津，還有15個(gè)特大城市，分別是武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽(yáng)、青島、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連、蘇州。

??而上一輪的棚戶區(qū)改造面向全國(guó)所有城市，特別是去化長(zhǎng)期承壓的廣大三四線城市，受益于棚改貨幣化安置實(shí)現(xiàn)庫(kù)存消化。比如濟(jì)寧、阜陽(yáng)等2015-2018年間，年均棚改開工5萬套以上，商丘、駐馬店等個(gè)別年份開工10萬套以上，極大帶動(dòng)樓市去庫(kù)存。

??2、參與主體：棚改政府主導(dǎo)、地方國(guó)企主力實(shí)施，城中村改造市場(chǎng)化運(yùn)作為主（略）

??3、資金來源：棚改依托政策性金融支持，城中村改造社會(huì)資本參與比例提高（略）

??4、改造及補(bǔ)償模式：棚改大拆大建+貨幣化安置，城改“留改拆增”并舉結(jié)合保障房

??棚戶區(qū)改造主要采取全面拆除+貨幣化補(bǔ)償為主的改造補(bǔ)償模式。政府主導(dǎo)大規(guī)模征拆，并向被征拆片區(qū)居民發(fā)放貨幣補(bǔ)償，居民購(gòu)置商品房帶動(dòng)房企銷售回款，房企購(gòu)地繳納土地出讓金，最終形成資金閉環(huán)。

??但大拆大建的棚改貨幣化模式難以適配新發(fā)展階段，一是該模式存在明顯的“后遺癥”，短期內(nèi)快速釋放甚至透支大量潛在購(gòu)房需求，變相帶動(dòng)房?jī)r(jià)地價(jià)滾雪球上漲，加劇房地產(chǎn)泡沫，二是貨幣補(bǔ)償安置可能進(jìn)一步加劇財(cái)政壓力和地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

??2021年8月，住建部發(fā)布城市更新“四道紅線”，即對(duì)城市更新過程中拆除、增減、易地安置等比例做出約束，比如拆除建筑面積比例不得大于現(xiàn)狀總面積的20%，增建面積不得大于拆除面積的2倍。

??2023年10月，住建部表示，超大特大城市城中村改造將分三類推進(jìn)實(shí)施。一類是符合條件的實(shí)施拆除新建，另一類是開展經(jīng)常性整治提升，第三類是介于兩者之間的實(shí)施拆整結(jié)合。城中村改造將與保障性住房建設(shè)相結(jié)合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑規(guī)模，原則上應(yīng)當(dāng)按一定比例建設(shè)保障性住房。

??可以預(yù)見的是，城中村改造將堅(jiān)持“留改拆增”并舉，防止沿用過渡房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)模式，搞大拆大建。即便是拆除新建的部分項(xiàng)目，出于財(cái)政壓力的考慮，也大概率采用房票和實(shí)物安置，更少采用貨幣安置作為補(bǔ)償手段。另外，與棚改掛鉤商品房市場(chǎng)化體系相異，城中村改造將成為住房保障體系建設(shè)的重要一環(huán)，成為保障房供給的有益補(bǔ)充，典型案例如深圳統(tǒng)租房。

??PART.03
三種方法測(cè)算城中村建設(shè)面積和對(duì)地產(chǎn)銷售貢獻(xiàn)度（本節(jié)有刪減）

??城中村中主要分為兩類人口：居住在自建房中的當(dāng)?shù)鼐用褚约白赓U的外地居民。我們選取了21個(gè)大中城市2020年人口普查分縣資料，假定以下前提條件：（1）各城市家庭戶結(jié)構(gòu)與人口結(jié)構(gòu)相同；（2）所有自建住房均位于城中村中；（3）租賃自建房的外地居民忽略不計(jì)。則：

??各城市城中村人口=城區(qū)常住人口*該城市自建家庭戶占比

??考慮到城中村居住環(huán)境較差，人均承租能力較弱，因此我們假設(shè)（4）城中村的人均住房面積為該城市人均住房面積的 50%。則：

??各城市城中村建筑面積=該城市城中村人口*該城市人均住房面積*50%

??1、城中村人口約1188-3841萬人，城中村建設(shè)面積約2.21-7.43億平

??為了更好地測(cè)算各城市城中村人口數(shù)量和城中村建筑面積，我們將按照三個(gè)維度測(cè)算了自建房比例，分別為（1）行政區(qū)全域；（2）主城區(qū)（剔除下轄縣市）；（3）房?jī)r(jià)高于城市均價(jià)行政區(qū)。

??若按照行政區(qū)全域，22個(gè)超大特大城市的城中村人口共計(jì)3841 萬人，而城中村建筑面積共計(jì) 7.43 億平方米。城中村人口最高的三個(gè)城市分別為重慶市（589萬人）、成都市（270萬人）、西安市（225 萬人），而城中村建筑面積最大的三個(gè)城市分別為重慶市（1.23億平方米）、成都市（0.56 億平方米）、西安市（0.51億平方米）。

??若按照主城區(qū)（剔除下轄縣市），22個(gè)超大特大城市的城中村人口共計(jì)1958 萬人，而城中村建筑面積共計(jì)3.68億平方米。城中村人口最高的三個(gè)城市分別為重慶市（300萬人）、廣州市（175萬人）、北京市（148 萬人），而城中村建筑面積最大的三個(gè)城市分別為重慶市（0.63億平方米）、佛山市（0.29 億平方米）、廣州市（0.26 億平方米）。

??若按照房?jī)r(jià)高于城市均價(jià)行政區(qū)，22個(gè)超大特大城市的城中村人口共計(jì)1188 萬人，而城中村建筑面積共計(jì)2.21億平方米。城中村人口最高的三個(gè)城市分別為西安市（357萬人）、佛山市（142 萬人）、廣州市（118萬人），而城中村建筑面積最大的三個(gè)城市分別為西安市（0.8億平方米）、佛山市（0.26億平方米）、廣州市（0.18億平方米）。具體測(cè)算情況如下圖所示：

??2、城中村改造對(duì)地產(chǎn)銷售貢獻(xiàn)度約1%-3%，大幅縮短周期和提高拆舊比也僅3%-11%（本節(jié)有刪減）

??63 號(hào)文規(guī)定拆舊比不高于 20%，拆建比不高于 2。我們假設(shè)拆建比固定為 2 倍，如果改造周期為 7 年，拆舊比為 20%，三種測(cè)算方法下，

??22 個(gè)城市城中村改造帶來的每年新建商品房建筑面積分別為4249 萬平方米、2101萬平方米和1265萬平方米，按 2022 年我國(guó)全年商品房銷售面積 13.6億方計(jì)算，分別占全國(guó)商品房銷售面積的3.13%、1.55%和0.93%。需要注意的是，如果城中村改造以房屋或房票安置為主，對(duì)商品房銷售面積的拉動(dòng)要低于上述測(cè)算水平。

??若拆舊比限制松動(dòng)，同時(shí)縮短改造周期，對(duì)新房銷售的拉動(dòng)將大幅提升。若拆舊比提升至 50%，而改造周期縮短至 5 年，22個(gè)城市城中村改造帶來的每年新建商品房建筑面積占全國(guó)商品房銷售面積的比例將分別達(dá)到為10.95%、5.41%和3.26%。

??PART.04
??城改模式案例
市場(chǎng)化主體可以代持運(yùn)營(yíng)+資金投入積極參與城中村改造（本節(jié)有刪減）

??1、改造模式：愿景、萬科等積極參與深圳元芬村、玉田村統(tǒng)租改建長(zhǎng)租公寓

??深圳統(tǒng)租房是城中村改造與建設(shè)保障性住房相結(jié)合的產(chǎn)物，指的是政府或授權(quán)企業(yè)統(tǒng)一收儲(chǔ)城中村房源，進(jìn)行改造后統(tǒng)一出租。統(tǒng)租改造模式既能煥新城中村面貌，又能為房東提供長(zhǎng)期穩(wěn)定租金收益，還能實(shí)現(xiàn)政府保障性租賃住房供應(yīng)目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)了多方共贏。

??2018年，深圳愿景微棠商業(yè)管理有限公司與元芬新村股份有限公司達(dá)成戰(zhàn)略合作，通過整村統(tǒng)租并改造為長(zhǎng)租公寓的形式實(shí)施城中村改造。元芬村位于龍華區(qū)大浪街道西南部，周邊產(chǎn)業(yè)密集，有大量居住和消費(fèi)人口。安居微棠從整村規(guī)劃、安全系統(tǒng)提升、基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)充、外立面美化、室內(nèi)空間改造、室內(nèi)外公區(qū)配套等方面進(jìn)行了全面改造升級(jí)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全村樓房總棟數(shù)共259棟，有三分之一以上棟數(shù)業(yè)主與微棠完成簽約改造。

??調(diào)整空間布局和小幅漲租是統(tǒng)租房覆蓋改造成本及實(shí)現(xiàn)盈利的重要手段。以元芬村項(xiàng)目為例，一般單個(gè)宅基地每層空間在改造后會(huì)被劃分為8個(gè)單間出租，每個(gè)單間租金在1300-1600元/月不等，而改造前每層房間數(shù)約為4-6個(gè)，根據(jù)房型面積不同租金在1500-2200元/月左右。對(duì)比相似面積房型房源，微棠公寓較元芬村其他零散房源在租金上也有一定溢價(jià)空間。

??2017年6月，深圳萬科發(fā)起“萬村計(jì)劃”，開創(chuàng)性地提出“綜合整治+內(nèi)務(wù)運(yùn)營(yíng)”新思路作為城中村治理提升新模式，探索城中村改造路徑。玉田村便是萬科參與城中村改造并納入保障性租賃住房的一個(gè)示范項(xiàng)目。玉田村位于福田區(qū)南園街道，共計(jì)114棟，建筑面積約12萬平方米，村內(nèi)房屋大多建設(shè)于上世紀(jì)90年代，建筑老舊，消防隱患高，樓宇排布缺乏規(guī)劃且建筑密度極高。2017年9月，深圳萬科與福田區(qū)南園街道玉田村就物業(yè)托管簽約。玉田村將旗下物業(yè)統(tǒng)一出租給萬科，在經(jīng)過統(tǒng)一改造，并對(duì)“城中村”的基礎(chǔ)設(shè)施、生活環(huán)境全面提升后，萬科將植入物業(yè)管理、長(zhǎng)租公寓、社區(qū)商業(yè)等運(yùn)營(yíng)內(nèi)容。經(jīng)過改造，總經(jīng)營(yíng)面積約3.8萬平方米，房源總數(shù)1271套，總樓棟數(shù)41棟。

??2023年2月，深圳人才安居集團(tuán)旗下的深圳市安居微棠住房租賃投資控股有限公司正式揭牌，該公司注冊(cè)資本20億，由市人才安居集團(tuán)持股51%、原大股東愿景明創(chuàng)持股49%。人才安居集團(tuán)表示，目前已摸排167個(gè)城中村、3萬個(gè)樓棟、超3000萬平方米潛力改造空間，將在各區(qū)快速打造1到2個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目，確保全年籌集超過3萬套。

??盡管統(tǒng)租房模式有諸多優(yōu)勢(shì)，但在租客安置、盈利能力等方面還是受到了爭(zhēng)議和質(zhì)疑。一方面，部分改造成本不可避免地轉(zhuǎn)化為上漲的租金，轉(zhuǎn)嫁到租客身上，變相擠出低收入租賃人群，另一方面，在高成本統(tǒng)收房源的同時(shí)，改造后房租上漲的比例受到管制，意味著統(tǒng)租房必然面對(duì)盈利難題。正因?yàn)榇?，今?月白芒村的綜合整治項(xiàng)目被叫停，統(tǒng)租房制度仍有待進(jìn)一步完善。

??2、資金來源：光明地產(chǎn)自籌資金、上海城市更新基金等民間資本多元參與（略）

??PART.05
??綜論
城中村改造對(duì)地產(chǎn)銷售拉動(dòng)遠(yuǎn)遜色于棚改，房企兩類途徑方式參與

??綜上，我們對(duì)比了當(dāng)前城中村改造和此前棚改貨幣化安置，可以看出城中村改造并非簡(jiǎn)單的棚改2.0，二者在改造范圍、參與主體、資金來源、改造及補(bǔ)償方式層面都有明顯區(qū)別?？梢钥闯?，（1）中央對(duì)于城中村改造的資金支持力度是明顯弱于棚改貨幣化安置的，更多是鼓勵(lì)民間資本積極參與；（2）由此前的大拆大建變?yōu)椤八牡兰t線”，即對(duì)城市更新過程中拆除、增減、易地安置等比例做出約束，要求城市更新堅(jiān)持“留改拆”并舉，防止沿用過渡房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)模式。（3）改造范圍主要集中在當(dāng)前20多個(gè)超大特大城市，而不是棚改貨幣化安置以廣大三四線作為主力軍。

??這些都使得城中村改造對(duì)于地產(chǎn)銷售的拉動(dòng)作用會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于棚改貨幣化安置，據(jù)CRIC測(cè)算，樂觀預(yù)期，以行政區(qū)區(qū)域自建房比例測(cè)算，22個(gè)超大特大城市的城中村人口共計(jì)3841 萬人，而城中村建筑面積共計(jì) 7.43 億平方米。我們假設(shè)拆建比固定為 2 倍，如果改造周期為 7 年，拆舊比為 20%， 22 個(gè)城市城中村改造帶來的每年新建商品房建筑面積分別為4249 萬平方米，僅占2022年全國(guó)商品房銷售面積的3.13%。而假設(shè)每套棚改貨幣化安置對(duì)應(yīng)購(gòu)置85平方米的住房，2014年-2017年，累計(jì)帶動(dòng)7.5億平住宅去庫(kù)存，總計(jì)銷售貢獻(xiàn)率約15%，城中村改造難以企及。

??不過城中村改造仍是房地產(chǎn)行業(yè)向新模式轉(zhuǎn)型的必要一環(huán)，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化水平逐步提升，對(duì)于超大特大城市也將帶來深遠(yuǎn)影響，土地利用效率有望提升，同時(shí)滿足城市居民提升居住環(huán)境、完善配套等需求。而對(duì)于市場(chǎng)化主體房企而言也意味著新的機(jī)會(huì)，可以從兩種途徑積極參與：

??一是輸出專業(yè)能力，代建或是代持運(yùn)營(yíng)方面。會(huì)利好以下三類企業(yè)：一類是地方國(guó)企或央企，憑借背景優(yōu)勢(shì)和政企關(guān)系可以更廣泛、及時(shí)地獲得城中村改造信息，重點(diǎn)部署、搶占先機(jī)。一類是深耕一二線城市企業(yè)，對(duì)于高能及城市規(guī)劃、產(chǎn)品已有一定的研究和實(shí)踐，發(fā)揮深耕優(yōu)勢(shì)可以更順利切入。還有一類是運(yùn)營(yíng)管理能力強(qiáng)、城市更新經(jīng)驗(yàn)豐富的企業(yè)，“城中村”改造硬實(shí)力還要靠“本地化”和“專業(yè)性”，運(yùn)營(yíng)管理能力強(qiáng)、城市更新經(jīng)驗(yàn)豐富的企業(yè)能夠更大程度保障項(xiàng)目效率和質(zhì)量，也將是政府優(yōu)先考慮合作方。

??二是以自有資金投入，或是積極參與城市更新基金。房企主導(dǎo)城中村改造有利于降低地方政府的資金壓力，對(duì)房企來說，通過一二級(jí)聯(lián)動(dòng)參與城中村改造可以較低的價(jià)格鎖定大量地塊，有利于增厚土儲(chǔ)和擴(kuò)張未來收益空間。但是，由于城中村項(xiàng)目體量大、利益關(guān)系復(fù)雜，項(xiàng)目規(guī)劃-審批-拆遷-開發(fā)的周期很長(zhǎng)，房企面臨的時(shí)間成本和資金成本很高，因而單純以自有資金投入適用性較低，更多采取參與城市更新基金方式，譬如成為Pre-REITs投資，前端項(xiàng)目獲取階段，基金作為融資工具；待項(xiàng)目建成、進(jìn)入培育期后，可以選擇將其出售給自管的核心型基金，將存量資產(chǎn)出表以便于表外孵化，起到優(yōu)化報(bào)表的作用。