??2023年2月20日下午，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制工作視頻調(diào)度會議。會議強(qiáng)調(diào)，各地要高度重視城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制有關(guān)工作，精準(zhǔn)提出房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”，推動協(xié)調(diào)機(jī)制持續(xù)取得實(shí)效。

??據(jù)披露，截至2月20日，已有57個城市162個項(xiàng)目獲得銀行融資共294.3億元，較春節(jié)假期前增加113億元。

??我們認(rèn)為，房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單對融資落地至關(guān)重要。金融支持政策還需加速落地，這樣才能對房企形成有力的支撐，同時還需確保基層金融機(jī)構(gòu)（部門）能夠“安全”執(zhí)行。

??2024年1月12日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，從建立融資協(xié)調(diào)機(jī)制、篩選確定支持對象、滿足合理融資需求、做好融資保障四方面展開，精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。

??要求各地級及以上城市建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，及時研判本地房地產(chǎn)市場形勢和房地產(chǎn)融資需求，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)融資中存在的困難和問題。提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，向本行政區(qū)域內(nèi)金融機(jī)構(gòu)推送。

??該名單被業(yè)內(nèi)稱為地產(chǎn)項(xiàng)目融資“白名單”。

??在該通知發(fā)布后不久，1月26日，住建部召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會，加快推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效，共有35個重點(diǎn)城市參加。

??在當(dāng)時，26個省份170個城市建立了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，提出了第一批房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”并推送給商業(yè)銀行，共涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目3218個。

??2月20日下午，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制工作視頻調(diào)度會議，部黨組成員、副部長董建國主持調(diào)度會并作出工作部署。各省、自治區(qū)和50個重點(diǎn)城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)同志參加。

??會議強(qiáng)調(diào)，自1月份城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制工作部署以來，各地和相關(guān)金融機(jī)構(gòu)緊鑼密鼓抓好落實(shí)，不少城市春節(jié)假期仍在推進(jìn)工作，協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效持續(xù)取得新進(jìn)展。

??截至2月20日，全國29個省份214個城市已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，分批提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”并推送給商業(yè)銀行，共涉及5349個項(xiàng)目；已有57個城市162個項(xiàng)目獲得銀行融資共294.3億元，較春節(jié)假期前增加113億元。

??另據(jù)中國銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵儲銀行和部分股份制銀行有關(guān)數(shù)據(jù)，已對“白名單”項(xiàng)目審批貸款1236億元，正在根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度需要陸續(xù)發(fā)放貸款。

??相比之前的會議，此次視頻調(diào)度會議提出了要在開展工作時要形成“兩個閉環(huán)”的要求。

??一是要形成“推送——反饋”的工作閉環(huán)。城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制根據(jù)條件篩選項(xiàng)目并推送給商業(yè)銀行，各商業(yè)銀行按照規(guī)程審查后放貸，對不予放貸的項(xiàng)目向金融監(jiān)管部門報送“無法貸款的原因”，由城市政府及時協(xié)調(diào)解決，形成“白名單”項(xiàng)目從推送到反饋的工作閉環(huán)。

??二是要形成“發(fā)放——使用——償還”的管理閉環(huán)，確保資金全部用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，嚴(yán)防資金被挪用于購地、償還債務(wù)或其他投資。

??事實(shí)上，2023年以來，政府頻頻推出房企融資的支持性政策，對于房企的境內(nèi)外貸款、債券、增發(fā)配股以及IPO等多方面融資都進(jìn)行了支持。同時也加大了對于存量資產(chǎn)盤活的支持，包括允許基金投資存量住宅以及市場化租賃住房項(xiàng)目、鼓勵房企發(fā)行CMBS、ABS等資產(chǎn)支持證券等。

??雖然政策頻出，但房企融資整體仍然較為低迷。據(jù)不完全統(tǒng)計，2023年80家典型房企累計融資總量為5752.28億元，同比減少30.38%；從單月情況來看，也僅有3月份的融資規(guī)模達(dá)到了2022年的月平均值，單月融資規(guī)模也屢創(chuàng)新低。

??究其緣由，主要還是由于政策的落地難度以及市場信心不足等原因。

??自2023年11月開始，各地密集召開銀企座談會，被市場視作是銀行業(yè)落實(shí)中央金融工作會議，以及三部門聯(lián)合召開的金融機(jī)構(gòu)座談會的重要措施，但從2023年上半年六大行的財報來看，目前房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不良貸款率仍遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。

??以工商銀行及建設(shè)銀行為例，雖然歷年房地產(chǎn)業(yè)貸款規(guī)模均有增長，但占總公司類貸款的占比卻不斷下降，工商銀行從2020年的7.2%下降至2023年上半年的5.3%，建設(shè)銀行則從4.11%下降至3.61%。同時，房地產(chǎn)貸款中不良貸款率卻不斷攀升，工商銀行從2022年的2.32%快速上升至6.68%；建設(shè)銀行則從1.31%上升至4.76%。

??由此可見，若對銀行按照硬性指標(biāo)加大對房地產(chǎn)貸款的投放，可能出現(xiàn)不良貸款率繼續(xù)上升，每年計提的資產(chǎn)減值侵蝕企業(yè)利潤的情況，甚至可能會將當(dāng)前地產(chǎn)存在的風(fēng)險傳遞給銀行體系。

??這也是為何各大銀行對于房地產(chǎn)業(yè)貸款的態(tài)度仍為謹(jǐn)慎的原因。

??此次，視頻調(diào)度會議強(qiáng)調(diào)要形成“兩個閉環(huán)”的要求。一邊是根據(jù)條件篩選符合條件的項(xiàng)目，另外一邊則是按照規(guī)程審查，若不予放貸則需向相關(guān)部門報送原因，由城市政府及時協(xié)調(diào)解決，最終形成閉環(huán)。同時在各部門的通力合作下，也能更好的防止資金被挪用，可為一舉多得。

??一直以來，銀行發(fā)放貸款主要依據(jù)擔(dān)保物價值。如工商銀行年報披露，會基于對交易對手的信用風(fēng)險評估決定需要取得的擔(dān)保物金額及類型。辦理貸款抵質(zhì)押擔(dān)保時，優(yōu)先選取價值相對穩(wěn)定、變現(xiàn)能力較強(qiáng)的擔(dān)保物，一般不接受不易變現(xiàn)、不易辦理登記手續(xù)或價格波動較大的擔(dān)保物。這也造成了當(dāng)前一些資不抵債的出險房企，或擁有較少抵押貸款標(biāo)的的房企，在市場化機(jī)制下不太可能取得銀行貸款。

??雖然在住建部及國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》中強(qiáng)調(diào)“協(xié)調(diào)機(jī)制根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)情況及項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用、財務(wù)等情況，按照公平公正原則，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，向本行政區(qū)域內(nèi)金融機(jī)構(gòu)推送。同時，對存在重大違法違規(guī)行為、逃廢金融債務(wù)等問題的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目，要提示金融機(jī)構(gòu)審慎開展授信。”

??但2024年1月24日，中國人民銀行辦公廳、金融監(jiān)管總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》中還是重申了商業(yè)銀行要按照市場化、法治化原則，依法合規(guī)開展經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)。對規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，除發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于與物業(yè)本身相關(guān)的經(jīng)營性資金需求、置換建設(shè)購置物業(yè)形成的貸款和股東借款等外，還可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團(tuán)控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開市場債券。商業(yè)性房地產(chǎn)包括但不限于商業(yè)綜合體、購物中心、商務(wù)中心、寫字樓、酒店、文旅地產(chǎn)項(xiàng)目等，不包括商品住房、租賃住房。經(jīng)營性物業(yè)貸款額度原則上不得超過承貸物業(yè)評估價值的70%。

??從短期來看，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險仍在出清的過程中，對于商業(yè)銀行而言在具體實(shí)操中就不可避免要進(jìn)行風(fēng)險管控，預(yù)計銀行對于此類貸款投放仍保持相對謹(jǐn)慎。

??我們認(rèn)為，房地產(chǎn)金融政策最終還是在于落地，雖然去年至今各地密集召開銀企座談會，但對商業(yè)銀行而言如何能夠“安全”的執(zhí)行金融政策才是問題的關(guān)鍵。

??可以預(yù)測的是，2024年的工作重點(diǎn)，首先是保持存量貸款的穩(wěn)定增長，目的是配合“保交樓”相關(guān)工作。而增量資金或更多投放于“三大工程”領(lǐng)域，引導(dǎo)行業(yè)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。相關(guān)房企，尤其是民營房企，應(yīng)當(dāng)提前做好企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，主動轉(zhuǎn)型以契合行業(yè)的新發(fā)展形勢。