??2.62萬元就能在北京“買房”了！雖然只有2%。

??2月15日23時17分，北京市網(wǎng)上司法拍賣市場上，迎來了一宗房產(chǎn)拍賣最后時刻的競拍。這是一套位于北京市門頭溝區(qū)東老店的房源，令人驚奇的是此次競拍的只有2%房產(chǎn)份額。

??阿里拍賣平臺顯示，該房產(chǎn)是商品房，規(guī)劃用途為住宅，建筑面積為59.11平方米，以2%份額計算，買家將享有該房產(chǎn)1.18平方米建筑面積的所有權(quán)。

??“房屋按份額出售在國內(nèi)比較罕見，尤其是在北京這樣的一線城市。”北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師表示，但在一些特殊情況下，比如房屋共有人之間因為繼承、離婚或其它原因無法達(dá)成一致意見時，可能會出現(xiàn)按份額出售房產(chǎn)的情況。

??至于買家競拍后將獲得哪些權(quán)利，2月19日，記者分別致電北京朝陽區(qū)雙花園南里片區(qū)雙井派出所和門頭溝東老店所屬片區(qū)三家店派出所戶籍科，工作人員均稱2%產(chǎn)權(quán)可以落戶，但須確認(rèn)此房屋無他人落戶，且需要與98%產(chǎn)權(quán)人來派出所寫同意書。

??阿里拍賣工作人員則表示，局外人拍下這套房子2%的份額，主要能享受的是未來房子漲價增值部分，其他意義不大。

??2%份額如何劃定？

??公告顯示，這套被拍賣的房產(chǎn)為北京市門頭溝區(qū)東老店5號樓5層503號，兩室一衛(wèi)南北通透，由北京市平谷區(qū)人民法院查封并發(fā)起拍賣。目前房產(chǎn)無抵押，也沒有租賃申報。

??房子之所以流入法拍市場，是因中國郵政儲蓄銀行股份有限公司北京平谷支行與曹興春金融借款合同糾紛一案，被執(zhí)行人未履行生效法律文書確定的義務(wù)，法院依法查封了被執(zhí)行人名下房屋。

??至于拍賣份額，阿里拍賣平臺工作人員表示，平臺上小份額拍賣房產(chǎn)的案例很少，一般這種小份額拍賣是法院根據(jù)案件情況發(fā)拍，依據(jù)被執(zhí)行人名下房產(chǎn)比例或案件執(zhí)行額度發(fā)起相應(yīng)份額競拍。

??這一說法得到了北京市昌平區(qū)人民法院趙法官認(rèn)同。據(jù)他透露，當(dāng)前其正在著手拍賣北京市朝陽區(qū)雙花園南里二區(qū)一處房產(chǎn)，競拍份額只有房產(chǎn)的1%。該房產(chǎn)建筑面積113平方米，1%份額為1.13平方米，起拍價8萬元。

??對于拍賣1%份額，趙法官解釋稱，該房產(chǎn)有3個產(chǎn)權(quán)人，為一家三口，因被執(zhí)行人名下只有1%房產(chǎn)份額，所以只能按其所屬份額發(fā)起拍賣。

??至于權(quán)益體現(xiàn)，趙法官稱，房屋還有其他產(chǎn)權(quán)人，因而房子無法完全交付，但房本上會寫上名字，并注明產(chǎn)權(quán)比例。對于使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)權(quán)益，須與其他產(chǎn)權(quán)人協(xié)商。

??那么，北京門頭溝東老店這套房產(chǎn)2%份額可以帶來哪些權(quán)益呢？王玉臣解釋稱，擁有房屋2%的份額意味著在法律上擁有該房產(chǎn)2%的所有權(quán)，通常包括了使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)和繼承權(quán)。

??能否落戶上學(xué)？

??這1.18平方米的用途也引發(fā)了大眾猜想。

??有網(wǎng)友認(rèn)為，不排除有錢拍著玩的嫌疑。但王玉臣認(rèn)為，可能是想用于落戶或給孩子上學(xué)，抑或是基于投資、拿到份額后變現(xiàn)。

??對于落戶說法，北京金訴律師事務(wù)所創(chuàng)始合伙人王佳紅表示，房屋按份額出售是否能落戶，主要取決于具體的地方政策和規(guī)定。國內(nèi)房屋的所有權(quán)和使用權(quán)是可以分開的，也就是說，你可以擁有房屋的一部分所有權(quán)，但這并不意味著你就有權(quán)在這個房屋所在地落戶。

??王佳紅分析，一般來說，落戶需要滿足一定的條件，比如在當(dāng)?shù)赜蟹€(wěn)定的工作、有一定的社保繳納年限等。就北京目前的規(guī)定來說，如果你具備了北京落戶的其他條件，需要將戶口落到某一處時，通常是需要提供產(chǎn)權(quán)證明的，而這個產(chǎn)權(quán)證明公安機關(guān)一般都要求有全部的所有權(quán)。

??“有的區(qū)域只有所有權(quán)還是不夠的，還需要證明你是實際居住人（或不能有相反證據(jù)證明你無實際居住權(quán)），而不是有產(chǎn)權(quán)但無實際居住權(quán)?！蓖跫鸭t補充道。

??2月19日，記者分別致電北京朝陽區(qū)雙花園南里片區(qū)雙井派出所和北京門頭溝東老店所屬片區(qū)3家店派出所戶籍科，其工作人員稱2%產(chǎn)權(quán)可以落戶，但須確認(rèn)此房屋無他人落戶，且需要與98%產(chǎn)權(quán)人來派出所寫同意書。

??不過鑒于該情況為法拍房，上述工作人員表示，如此小比例的產(chǎn)權(quán)，若非直系親屬關(guān)系，98%產(chǎn)權(quán)人基本不會允許對方入住并落戶。

??對于入學(xué)問題，記者咨詢了一位從事二手房交易多年的房產(chǎn)顧問，對方表示根據(jù)北京目前的相關(guān)政策想要進(jìn)入好學(xué)區(qū)，需要父母和子女的戶口都在該房產(chǎn)內(nèi)。如果僅持有2%的房產(chǎn)份額，意味著需要跟另外的房產(chǎn)共有產(chǎn)權(quán)人協(xié)商落戶、就學(xué)及其他權(quán)益，不確定性極大。

??阿里拍賣的工作人員也表示，局外人拍下這套房子2%份額，主要能享受的是未來房子漲價增值部分，其他意義不大。

??競拍前做好風(fēng)險評估

??值得注意的是，北京門頭溝東老店這套房產(chǎn)2%份額在最終成交前，已經(jīng)歷過3次拍賣。

??首次拍賣的起拍價為3.28萬元，雖然有買家以起拍價拍下，但最終悔拍，之后兩次均以流拍告終，直至司法變賣階段以2.62萬元的價格成交。這一過程反映了市場對于這種非傳統(tǒng)房產(chǎn)交易方式的謹(jǐn)慎態(tài)度，以及變賣過程中的不確定性。

??王玉臣表示，按份額購買房產(chǎn)在法律上是允許的，但在實際生活中可能會帶來一系列的復(fù)雜問題，特別是在與共有人的關(guān)系處理上。

??“后續(xù)如果出現(xiàn)糾紛，比如共有人之間對房產(chǎn)的使用、改造或出售等問題無法達(dá)成一致，可能需要通過訴訟等法律途徑解決。在這種情況下，相對省心的做法就是某一方以市場價贖回其他共有人的份額。”王玉臣說，買家應(yīng)當(dāng)充分評估可能的風(fēng)險和后續(xù)可能出現(xiàn)的問題。

??一位不良資產(chǎn)處置從業(yè)人員表示，法拍房除產(chǎn)權(quán)、戶口、稅費常規(guī)問題外，還有騰退、是否為兇宅、能否貸款、原業(yè)主的債務(wù)和悔拍風(fēng)險，一旦出現(xiàn)悔拍法院會沒收凍結(jié)的保證金，這筆資金會沖抵債務(wù)人債務(wù)、再次拍賣的費用、補足再次拍賣金額低于悔拍金額的差額，而且再次拍賣后成交金額低于悔拍金額的，差額部分保證金不足抵扣的，法院有權(quán)要求悔拍人補足差額。

??“競拍前對掛牌的房產(chǎn)信息一定要認(rèn)真仔細(xì)查看，也要和負(fù)責(zé)拍賣的法官和人員充分溝通，戶口等問題要到當(dāng)?shù)嘏沙鏊藢?，并且現(xiàn)場對房產(chǎn)進(jìn)行確認(rèn)和了解?！蓖跤癯继嵝?，還可以通過中國裁判文書網(wǎng)和最高院的執(zhí)行信息網(wǎng)查詢原房主的相關(guān)裁判文書和執(zhí)行信息，以及是否有關(guān)于這個房子的糾紛或者其他問題。