??2月19日，記者路過上海六百百貨時(shí)，仍有市民在商店門口駐足查看昨天張貼的閉店公告。

??前一日，上海六百正式閉店，停止?fàn)I業(yè)后將啟動(dòng)建筑整體拆除及重建工程。

??作為一家歷史悠久的商場(chǎng)，上海六百承載著一代上海人的記憶。因物品齊全、價(jià)格實(shí)惠，上海六百曾是徐家匯商圈代表性的綜合百貨，也是徐家匯商圈的起點(diǎn)。上世紀(jì)八九十年代，隨著軌交1號(hào)線的建設(shè)，徐家匯商圈以上海六百為起點(diǎn)，慢慢崛起了東方商廈、太平洋百貨、美羅城、港匯廣場(chǎng)等一系列商業(yè)地標(biāo)，徐家匯商圈由此成型。

??據(jù)“上海徐匯”報(bào)道，上世紀(jì)90年代中后期，商品同質(zhì)化傾向愈發(fā)明顯，上海六百處于“太平洋百貨”和“東方商廈”等合資、外資商企的包夾之中，在充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研后，上海六百又采取了明智的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)策略，充分發(fā)揮“軟百貨”的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，滿足顧客“商品細(xì)分化”的購(gòu)物需求。

??2010年起，受線上零售等其他綜合類購(gòu)物中心業(yè)態(tài)的影響，各大商場(chǎng)開始陸續(xù)改造升級(jí)。此前，美羅城、港匯等購(gòu)物中心已先行改造完畢，內(nèi)部業(yè)態(tài)進(jìn)行了調(diào)整。

??上海六百的閉店也并不意外。記者在走訪中注意到，上海六百的經(jīng)營(yíng)界面較為老舊，層高低矮。一至六層為鞋帽服裝，僅有底層一小部分存在一家咖啡店，購(gòu)物群體主要以中老年人為主。

??58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，只有購(gòu)物的單體百貨形式顯然已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)下的趨勢(shì)，老的百貨商場(chǎng)從硬件來(lái)看，大都跟不上時(shí)代的發(fā)展，幾十年前的建筑設(shè)施在上世紀(jì)看起來(lái)還是非常摩登，但現(xiàn)在完全不適合主力人群的需求，停車場(chǎng)設(shè)計(jì)不足且停車不方便，室內(nèi)層高低而面積狹小，硬件層面就對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)物體驗(yàn)形成很大影響 。

??此外，從軟件來(lái)看，服務(wù)的業(yè)態(tài)也呈現(xiàn)老化。傳統(tǒng)百貨店主力客群目前來(lái)看還是30~50歲左右的中年人，不同于上世紀(jì)50、60年代出生的人群，這批“70、80后”對(duì)于百貨業(yè)態(tài)的購(gòu)物有著更多深層次需求，不但要能滿足美妝、服飾、餐飲等體驗(yàn)性消費(fèi)，而且對(duì)于品牌有更高要求，但受老百貨硬件水平限制，很多主力客群中意的品牌并沒有入駐，導(dǎo)致消費(fèi)需求并不能被很好滿足。

??改造升級(jí)已不可避免。

??此次，拆除后的上海六百將花費(fèi)耗資7億元在原址上進(jìn)行重建，轉(zhuǎn)型為主打首店和體驗(yàn)式經(jīng)濟(jì)的綜合類購(gòu)物中心。重建后的上海六百，建筑高度將由原先的22.6米調(diào)整為50米，地上將建10層，地下將建3層。

??據(jù)上海六百的商場(chǎng)負(fù)責(zé)人介紹，改建后的上海六百層高將由原先的平均3米提升至5~6米，大大改善購(gòu)物空間。

??在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，百貨店陷入困境并不是個(gè)例，而是業(yè)態(tài)本身需要改變，傳統(tǒng)商業(yè)需要尋找與社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)的商業(yè)模式。

??去年，伴隨了上海人30年的上海太平洋百貨于2023年8月底落幕，同屬徐家匯商圈的東方商廈也將拆除重建，匯聯(lián)商廈也迎來(lái)清倉(cāng)改造。位于上海虹橋路的“家樂?！薄⒘柙坡返摹拔譅柆敗薄㈠\繡路的“華潤(rùn)萬(wàn)家”關(guān)門則拉開了一大批大賣場(chǎng)關(guān)門歇業(yè)的序幕，全國(guó)各地的百貨店與大賣場(chǎng)包括步步高、大潤(rùn)發(fā)、人人樂、伊勢(shì)丹、洋華堂等國(guó)內(nèi)外零售巨頭紛紛關(guān)店已不是新聞。

??商業(yè)研究機(jī)構(gòu)RET睿意德顯示，即使在區(qū)域市場(chǎng)具備一定優(yōu)勢(shì)的購(gòu)物中心，每五到七年就需要進(jìn)行大規(guī)模的翻新改造，以適應(yīng)重大消費(fèi)趨勢(shì)的變化，保持項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。、

??商業(yè)地產(chǎn)專家范宜昌教授向記者表示，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，商業(yè)升級(jí)和調(diào)整從來(lái)都是一個(gè)不變的命題，調(diào)整改造是保持商業(yè)項(xiàng)目最佳經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要措施?！吧虡I(yè)地產(chǎn)調(diào)整的終極目的是租金收益的提升，同時(shí)商業(yè)品質(zhì)的提升也是資產(chǎn)增值的重要體現(xiàn)?！?/p>

??據(jù)悉，目前上海各個(gè)商場(chǎng)普遍提高了業(yè)態(tài)調(diào)改的頻率。例如，上海環(huán)球港的年均“上新率”接近10%；七寶華潤(rùn)萬(wàn)象城開業(yè)以來(lái)年均調(diào)整比例達(dá)到30%以上，每年要對(duì)100多家店鋪進(jìn)行升級(jí)；七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)基本每三年進(jìn)行一次“大調(diào)”。

??張波表示，在商業(yè)地產(chǎn)的存量改造上，每個(gè)項(xiàng)目都應(yīng)該注入更多屬于自己的話題點(diǎn)，抓住好玩的地方來(lái)吸取人流。購(gòu)物中心高能玩家的核心優(yōu)勢(shì)，仍然是通過不同業(yè)態(tài)的集合，為消費(fèi)者提供良好的空間環(huán)境服務(wù)，打造場(chǎng)景話題亮點(diǎn)，吸引消費(fèi)者，留住消費(fèi)者，成為線下流量的集合地。而增加了餐飲娛樂的購(gòu)物中心也面臨越來(lái)越激烈的競(jìng)爭(zhēng)。尤其是部分區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)了開發(fā)過剩、扎堆經(jīng)營(yíng)的情況。這都需要經(jīng)營(yíng)者順勢(shì)而變。

??目前，許多商場(chǎng)迫切需要整合改造轉(zhuǎn)型。

??范宜昌表示，在大賣場(chǎng)與百貨店被淘汰之后，剩下的商場(chǎng)在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的背景下，需要減少與電商商品結(jié)構(gòu)重疊部的商品售賣的占比，增加顧客有需求的電商商品結(jié)構(gòu)外的業(yè)態(tài)占比，包括餐飲、運(yùn)動(dòng)健身、健康養(yǎng)生、文化娛樂以及其他新興消費(fèi)業(yè)態(tài)。同時(shí)，這類存量商業(yè)在改造過程中需要完善運(yùn)行配套條件，比如完善商場(chǎng)內(nèi)部的購(gòu)物動(dòng)線、增加車位等硬件設(shè)施，在運(yùn)行管理與服務(wù)上更人性化。

??此前，徐匯區(qū)就曾向全球公開征集大徐家匯核心區(qū)的整體規(guī)劃方案，計(jì)劃通過優(yōu)化區(qū)域內(nèi)五條軌道交通、空中天橋連廊和地面地下過街系統(tǒng)，加快推進(jìn)徐家匯中心建設(shè)以及太平洋百貨、上海六百的整體轉(zhuǎn)型，讓整個(gè)區(qū)域的交通更有序、購(gòu)物更便利、商圈更繁華、城區(qū)更具“煙火氣”。