??重點(diǎn)城市去庫(kù)存壓力仍大。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，截止2024年2末，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中超八成以上城市商品住宅去化周期超過(guò)18個(gè)月警戒線，去化壓力明顯增加。其中，長(zhǎng)春、珠海、東莞商品住宅去化周期均超過(guò)40個(gè)月。

??重點(diǎn)城市整體庫(kù)存規(guī)模收縮的情況下，受新房成交持續(xù)走弱影響，商品住宅去化周期呈現(xiàn)出進(jìn)一步拉長(zhǎng)的趨勢(shì)。

??結(jié)合前2月新房供求規(guī)模來(lái)看，新增供應(yīng)規(guī)模仍小于成交量，新房市場(chǎng)供求關(guān)系仍處于恢復(fù)平衡過(guò)程中。

??隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，樓市去庫(kù)存，已成為樓市一大典型特征。

??受新房供給持續(xù)縮量、成交疲軟影響，當(dāng)前樓市正表現(xiàn)出庫(kù)存規(guī)模收縮，但消化周期在進(jìn)一步拉長(zhǎng)的現(xiàn)象。

??先來(lái)看去年，2023年百城商品住宅庫(kù)存回落至近年來(lái)低點(diǎn)，CRIC數(shù)據(jù)顯示，年初全國(guó)百城庫(kù)存規(guī)模約為5.6億平方米，而到了年底則降到5.3億平方米，同比下降6.2%。

??雖然百城商品住宅庫(kù)存整體在收縮，但由于成交持續(xù)低迷，去化周期仍處于近年來(lái)較高水平，12月末，百城商品住宅去化周期仍為24.4個(gè)月。

??這一趨勢(shì)延續(xù)至2024年。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年2月重點(diǎn)30城整體供求比進(jìn)一步走低，由上月的0.82降至0.70，受此影響，30個(gè)重點(diǎn)城市庫(kù)存面積繼續(xù)收縮，環(huán)比下降0.6%。

??從城市表現(xiàn)來(lái)看，武漢庫(kù)存規(guī)模在30城中最高，達(dá)到了1862萬(wàn)平方米，庫(kù)存規(guī)模同比漲幅最大的是西安，同比漲幅達(dá)到86%，庫(kù)存規(guī)模收縮最明顯的城市是青島，同比下降了42%，

??與此同時(shí)，新房成交持續(xù)走弱，2月重點(diǎn)30城新房成交創(chuàng)2019年以來(lái)同期次低，單月同環(huán)比跌幅分別達(dá)到了71%、45%，前2月新房成交累計(jì)同比“腰斬”。

??受此影響，即便重點(diǎn)30城庫(kù)存規(guī)模收縮，仍難改變消化周期進(jìn)一步拉長(zhǎng)的趨勢(shì)。

??CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30城2月庫(kù)存平均去化周期為27.79個(gè)月。從近半年走勢(shì)來(lái)看，2023年6月重點(diǎn)30城商品住宅平均去化周期為16.71個(gè)月，至2023年8月升至20個(gè)月以上，2024年開(kāi)年兩個(gè)月，去化周期連續(xù)上漲，至2月已超過(guò)2年。

??2024年2月，重點(diǎn)30城中，有26城去化周期超過(guò)18個(gè)月警戒線，城市數(shù)量較上月有所增加，總體面臨不小的去庫(kù)存壓力。

??縱向來(lái)看，2023年1月以來(lái)，去化周期超18個(gè)月的城市數(shù)量波動(dòng)上漲，其中2023年4月去化周期超警戒線的城市只有6個(gè)，至2023年12月末，重點(diǎn)30城中有18個(gè)城市去化周期超18個(gè)月警戒線。進(jìn)入2024年，新房成交規(guī)模大幅下降，致使去化周期超警戒線的城市數(shù)量進(jìn)一步增長(zhǎng)，2月末已有26城去化周期超警戒線，占比超八成。

??去化周期在18個(gè)月以內(nèi)城市只有4個(gè)，分別為成都、上海、合肥和杭州，短期內(nèi)基本不存在去化風(fēng)險(xiǎn)。其中，杭州是重點(diǎn)30個(gè)城市中唯一一個(gè)去化周期在1年以內(nèi)的城市。

??從具體城市庫(kù)存去化周期來(lái)看，長(zhǎng)春去化周期最長(zhǎng)，截止2月末達(dá)到了47.7個(gè)月，珠海和東莞緊隨其后，去化周期也達(dá)到了44.9個(gè)月和43.5個(gè)月。

??從環(huán)比漲跌情況來(lái)看，除了無(wú)錫之外，其余各城市消化周期均較上月有所增長(zhǎng)。其中長(zhǎng)春環(huán)比漲幅排在首位，2月末庫(kù)存規(guī)模為1062萬(wàn)平方米，去化周期達(dá)到了47.7個(gè)月，環(huán)比上漲61%。

??從同比來(lái)看，僅青島消化周期同比去年有所下降，無(wú)錫持平，其余28城消化周期均較去年同期有所增長(zhǎng)，其中，上海、合肥、福州、嘉興、佛山同比漲幅均在100%以上，值得注意的是上海、合肥這類熱點(diǎn)城市受供給端影響，庫(kù)存新鮮度較高，基本不存在老舊庫(kù)存，雖然庫(kù)存增幅明顯，但整體仍在安全區(qū)間內(nèi)。

??樓市依然在筑底，市場(chǎng)受供給約束愈發(fā)明顯。

??雖然重點(diǎn)城市新房庫(kù)存規(guī)模收縮，但受成交持續(xù)低迷影響，整體去化周期仍處于較高水平，且去化周期超18個(gè)月警戒線的城市數(shù)量進(jìn)一步增加。

??值得注意的是，2024年以來(lái)市場(chǎng)信心仍未恢復(fù)，整體居民購(gòu)房熱情還在減退，成交或?qū)⒀永m(xù)筑底行情。另?yè)?jù)CRIC調(diào)研，核心城市北上廣深杭等3月均將迎來(lái)供應(yīng)放量，或?qū)⒗瓌?dòng)市場(chǎng)熱度回升，短期內(nèi)庫(kù)存壓力或有所緩解，但由于多數(shù)二三線城市整體購(gòu)買(mǎi)力尚未修復(fù)，整體庫(kù)存仍將延續(xù)高位。