??3月5日，十四屆全國人大二次會(huì)議開幕，國務(wù)院總理李強(qiáng)代表國務(wù)院向大會(huì)作政府工作報(bào)告。這也是李強(qiáng)總理的第一份政府工作報(bào)告。

??中國房地產(chǎn)報(bào)記者注意到，本次政府工作報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)工作著墨頗多，表示“優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”“適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”。

??100多個(gè)字，2024年房地產(chǎn)相關(guān)工作被清晰定調(diào)。政府工作報(bào)告中對(duì)于房地產(chǎn)相關(guān)工作的表述、要求將對(duì)行業(yè)發(fā)展帶來怎樣的影響？多位專業(yè)人士、企業(yè)人士帶來了他們的看法。

??姚勁波：2024年房地產(chǎn)市場將有三個(gè)趨勢

??對(duì)于2023年的房地產(chǎn)行業(yè)，全國人大代表、58同城董事長兼CEO姚勁波感慨良多，他表示，2023年，因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控、房貸利率調(diào)整等對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場需求起到了積極作用。同時(shí)，通過切實(shí)加強(qiáng)“保交樓”工作，結(jié)合房企白名單等制度，強(qiáng)化了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的金融側(cè)支持，守住了不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。

??“對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，放在了優(yōu)化房地產(chǎn)政策前部位置?！碧峒罢ぷ鲌?bào)告，姚勁波坦言，今年一季度各項(xiàng)支持措施已經(jīng)密集落地，近期，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開的城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)，已快速推進(jìn)房企融資在各城的細(xì)化工作，3月各地級(jí)及以上城市紛紛建立區(qū)域版融資協(xié)調(diào)機(jī)制，在完成“白名單”推送的基礎(chǔ)上，切實(shí)協(xié)調(diào)解決好項(xiàng)目融資側(cè)難點(diǎn)問題。

??姚勁波認(rèn)為，在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化的基礎(chǔ)上，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是適應(yīng)房地產(chǎn)新周期的重要舉措。保障性住房建設(shè)重視市場的供給量，未來更多的特大、超大型城市新市民、新青年的居住需求將通過保障房解決，尤其是保障性租賃住房建設(shè)占比增多將是個(gè)大趨勢。商品房制度開始重視多樣化改善。在滿足居民剛性住房需求不變的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步重視多樣化改善性住房需求，不僅僅是置換型改善，對(duì)于養(yǎng)老、多孩、旅居等多維度改善都將給予更多政策上的傾斜。

??姚勁波預(yù)判2024年的房地產(chǎn)市場將有3個(gè)趨勢：

??一、數(shù)字產(chǎn)業(yè)化將帶來更多產(chǎn)城融合、房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)字化、房地產(chǎn)管理數(shù)字化、房地產(chǎn)交易數(shù)字化等多維度市場機(jī)遇。

??二、房地產(chǎn)平臺(tái)的人工智能加快應(yīng)用節(jié)奏，結(jié)合 “人工智能＋”行動(dòng)，會(huì)進(jìn)一步為房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)賦能，并為行業(yè)提效。

??三、大數(shù)據(jù)提效，通過推動(dòng)數(shù)據(jù)開發(fā)開放和流通使用，房地產(chǎn)數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施也將加快形成，提升整體行業(yè)的效能。

??李宇嘉：控制房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)必須要靠長效機(jī)制

??“本次政府工作報(bào)告延續(xù)了2023年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)防范的基調(diào)?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，不同的是，去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的是“持續(xù)有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”，此次提出的是“穩(wěn)妥有序處置風(fēng)險(xiǎn)隱患”，意味著房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在蔓延，有可能蔓延到全行業(yè)和穩(wěn)健經(jīng)營企業(yè)，必須要將一個(gè)一個(gè)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，特別是房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)有序處置，包括企業(yè)自救、債務(wù)重組、收并購、破產(chǎn)清算等，避免風(fēng)險(xiǎn)無序蔓延導(dǎo)致一些系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

??他坦言，當(dāng)前穩(wěn)定房地產(chǎn)及控制行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)蔓延，僅僅靠融資支持、需求端刺激等無法解決問題，必須要靠長效機(jī)制。這個(gè)長效機(jī)制，就是行業(yè)新模式，即順應(yīng)新型城鎮(zhèn)化過程中，3億~4億新市民、年輕人、工薪階層、人才群體等對(duì)于低成本、配套好、區(qū)位好的租賃住房、產(chǎn)權(quán)住房需求，打造新的供給模式；現(xiàn)在的高價(jià)商品房為主的供應(yīng)模式無法解決，存在無法彌合的供求錯(cuò)配和失衡。因此，必須要從供給側(cè)改革入手，加大保障性住房建設(shè)和供給。這就需要完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，也就是在“人房地錢”要素配置和良性循環(huán)。

??李宇嘉分析，人的因素是需求摸排、以需定建；房的因素是根據(jù)需求摸查，建立配租和配售組成的保障體系，“保障+市場”的平衡體系；地的因素是以人和房的因素，決定地的供應(yīng)，要實(shí)現(xiàn)低成本、職住平衡、配套完善的組合；錢的因素是根據(jù)房屋和土地供應(yīng)分析項(xiàng)目供應(yīng)，資金來源，包括融資對(duì)接機(jī)制下的貸款資金、保障房項(xiàng)目清單制下的公共資金、市場資金等。

??對(duì)于2024年房地產(chǎn)政策的重點(diǎn)，李宇嘉有兩點(diǎn)判斷：

??一、政策重點(diǎn)在打造新模式、基礎(chǔ)性制度，著力點(diǎn)就是大力度推進(jìn)保障性住房建設(shè)、城中村改造等，解決結(jié)構(gòu)性的住房需求，以激活內(nèi)需潛力，構(gòu)建供需匹配、人房地錢良性循環(huán)的機(jī)制，讓新模式、基礎(chǔ)性制度建設(shè)有成效。

??二、商品房管理重在融資對(duì)接機(jī)制落地，解決房企常態(tài)化融資需求，防范風(fēng)險(xiǎn)蔓延至穩(wěn)健經(jīng)營的企業(yè)。同時(shí)，在需求端繼續(xù)紓困市場，穩(wěn)定企業(yè)內(nèi)源造血功能，從而修復(fù)土地出讓、開工和銷售，避免行業(yè)大起大落。

??趙秀池：滿足房企合理融資需求有利于實(shí)現(xiàn)“保交樓”

??“2023年，中國經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷了新冠疫情、世界經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)能不足、國內(nèi)面臨各種不利的情況下仍然完成了預(yù)期目標(biāo)，相當(dāng)不容易?！甭犕瓯敬握ぷ鲌?bào)告后，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長趙秀池感嘆。

??對(duì)2024年中國經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)持續(xù)向好，趙秀池充滿了信心和期盼。

??涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域，她表示，政府工作報(bào)告中提及“更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全，有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”“標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)經(jīng)濟(jì)金融大局穩(wěn)定”，說明2024年仍然要密切關(guān)注房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

??如何化解？

??“資金是房地產(chǎn)的命脈，沒有資金則無法從事房地產(chǎn)?！? 趙秀池直言，當(dāng)前各類房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營舉步維艱，尤其表現(xiàn)為融資困難、資金鏈斷裂、不能“保交樓”“保交付”。如果房地產(chǎn)企業(yè)合理的融資需求得到滿足，則能緩解當(dāng)前各類房地產(chǎn)企業(yè)面臨的相關(guān)困境。過去國企融資較容易，融資成本較低，大量的民企融資較為困難、融資成本較高，“一視同仁滿足各類房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”至關(guān)重要，有利于各類房地產(chǎn)企業(yè)“保交樓”“保交付”的實(shí)現(xiàn)，有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??趙秀池分析認(rèn)為，根據(jù)本次政府工作報(bào)告精神，一是2024年房地產(chǎn)政策仍然需要因城施策，各地結(jié)合新型城鎮(zhèn)化實(shí)際情況和房地產(chǎn)供求關(guān)系情況優(yōu)化相應(yīng)的房地產(chǎn)政策，多出臺(tái)有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策，繼續(xù)通過保障房建設(shè)、城中村改造、平急兩用基礎(chǔ)設(shè)施‘三大工程’加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。二是保障房與商品房市場雙輪驅(qū)動(dòng)、雙軌運(yùn)行，在保障房領(lǐng)域體現(xiàn)有為政府的責(zé)任與擔(dān)當(dāng)，做到應(yīng)保盡保；在商品房領(lǐng)域完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，讓有效市場發(fā)揮更大的作用；限購限貸限售限價(jià)等政策應(yīng)進(jìn)一步放松，滿足更多的剛需與改善性住房需求。

??她認(rèn)為，2024年房地產(chǎn)市場仍處于爬坡過坎的底部區(qū)域，在各項(xiàng)政策對(duì)供求雙方的加持和呵護(hù)下，房地產(chǎn)市場才能不斷回暖，走出低谷。穩(wěn)定市場預(yù)期非常重要，要加大宣傳力度，讓市場各方正確認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，以及對(duì)各行各業(yè)的帶動(dòng)作用，正確引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)。

??“從政策角度，要綜合處理好保障房與商品房的關(guān)系、存量房與增量房的關(guān)系、人口與房地產(chǎn)的關(guān)系、城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)的關(guān)系、金融與房地產(chǎn)的關(guān)系、租賃住房市場與產(chǎn)權(quán)住房的關(guān)系、新區(qū)開發(fā)與城市更新的關(guān)系、行政政策手段與市場政策手段的關(guān)系、住房與非住房的關(guān)系等等，綜合運(yùn)用好財(cái)政、金融、土地、規(guī)劃等各類工具箱，房地產(chǎn)市場才能實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展?！? 趙秀池說。

??李連柱：這是最接地氣最貼心的策略

??“我特別關(guān)注的很多和中小企業(yè)有關(guān)的事情，我們的政府都已經(jīng)看到了，都做了好安排，我們可以抓緊回去干了！”全國政協(xié)委員、佛山市工商聯(lián)主席、尚品宅配集團(tuán)董事長李連柱在現(xiàn)場聽完本次政府工作報(bào)告后發(fā)出感嘆。

??他表示，本次政府工作報(bào)告在肯定成績的同時(shí)，對(duì)面臨的困難和挑戰(zhàn)有著較為清醒和實(shí)際的認(rèn)識(shí)，尤其對(duì)某些行業(yè)產(chǎn)能過剩，有效需求不足給出了明確指出，特別指出了中小企業(yè)經(jīng)營困難一事?？梢哉f政府深刻理解和用心體諒中小企業(yè)目前面臨的難處，特別的給予關(guān)注，讓人感動(dòng)。

??李連柱告訴記者，本次政府工作報(bào)告首次提出開展“消費(fèi)促進(jìn)年”。

??“實(shí)在地講，我們很多行業(yè)的中小企業(yè)目前面臨的問題不是生產(chǎn)環(huán)節(jié)的問題，我們的生產(chǎn)方式都已經(jīng)很先進(jìn)，生產(chǎn)能力都是一流的，目前最大的困難在于市場需求不足，所以，看到政府工作報(bào)告中花了很大篇幅講促進(jìn)消費(fèi)穩(wěn)定增長的工作布置，從增加人們的收入、各種促銷費(fèi)措施到優(yōu)化消費(fèi)環(huán)境，開展‘消費(fèi)促進(jìn)年’活動(dòng)，到落實(shí)帶薪休假制度等，我感到這是最接地氣的策略、最貼心的策略。”他說。

??同時(shí)，李連柱表示，我所在的定制家居行業(yè)與房地產(chǎn)密切相關(guān)，這次報(bào)告中提出優(yōu)化房地產(chǎn)政策，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等一系列措施、機(jī)制安排，讓我們看到了曙光。

??企業(yè)人士：從“兩個(gè)突破”看到政府決心

??對(duì)于政府工作報(bào)告中關(guān)于房地產(chǎn)工作部署最為關(guān)注的，莫過于民營房企。

??一位不愿具名的民營房企副總裁在接受記者采訪時(shí)坦言，本次政府工作報(bào)告內(nèi)容讓他感受到了政府層面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的重視和決心。

??他認(rèn)為，報(bào)告中對(duì)房地產(chǎn)工作的定調(diào)有兩點(diǎn)突破：

??一、頂層導(dǎo)向系統(tǒng)化、達(dá)到新高度。今年的政府工作報(bào)告對(duì)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的頂層設(shè)計(jì)上升到國家發(fā)展觀、安全觀及系統(tǒng)性的高度，站在發(fā)展與安全的辯證關(guān)系，影響經(jīng)濟(jì)金融大局穩(wěn)定的站位，把房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解與地方債、中小金融機(jī)構(gòu)（延伸到整個(gè)金融系統(tǒng)）納入整體管理、標(biāo)本兼治。而且房地產(chǎn)放在首位，可見本屆政府的重視和決心。而去年報(bào)告中的政策導(dǎo)向是托而不舉、褒貶兼具，立足較局限、較籠統(tǒng)。

??二、“三化”新模式構(gòu)建已漸清晰。構(gòu)建依托新型城鎮(zhèn)化、遵循市場化與法制化的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式，經(jīng)過各界探索、企業(yè)勝汰及市場演進(jìn)逐漸發(fā)展清晰。

??新型城鎮(zhèn)化伴隨戶籍制度改革、“人地錢”機(jī)制從地方創(chuàng)新到中央統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，以及房地產(chǎn)行業(yè)本身在供求關(guān)系發(fā)生歷史性變化趨勢下，土地及城市規(guī)劃、保障房建設(shè)制度、不動(dòng)產(chǎn)REITs等金融政策與制度、稅收制度、產(chǎn)權(quán)制度、市場交易及監(jiān)管制度等基礎(chǔ)制度都要進(jìn)行系統(tǒng)性調(diào)整完善，是覆蓋各種需求的住房主體，多層次住房供應(yīng)要素系統(tǒng)，從供給側(cè)、需求側(cè)的各要素與主體環(huán)節(jié)進(jìn)行系統(tǒng)性改革創(chuàng)新、調(diào)整完善，再經(jīng)過3～5年左右時(shí)間行業(yè)出清著陸，隨著經(jīng)濟(jì)體制改革深入、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式初步形成并穩(wěn)健運(yùn)行。