??2024年3月5日，第十四屆全國(guó)人民代表大會(huì)第二次會(huì)議在北京人民大會(huì)堂開(kāi)幕。國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)代表國(guó)務(wù)院，向十四屆全國(guó)人大二次會(huì)議作政府工作報(bào)告。

??回顧過(guò)去一年，多重困難挑戰(zhàn)交織疊加，我國(guó)經(jīng)濟(jì)波浪式發(fā)展、曲折式前進(jìn)，成績(jī)來(lái)之不易。經(jīng)過(guò)全國(guó)上下共同努力，不僅實(shí)現(xiàn)了全年預(yù)期發(fā)展目標(biāo)，許多方面還出現(xiàn)積極向好變化。

??國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)在政府工作報(bào)告中介紹，一年來(lái)，加大宏觀調(diào)控力度，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行持續(xù)好轉(zhuǎn)。針對(duì)嚴(yán)峻挑戰(zhàn)和疫后經(jīng)濟(jì)恢復(fù)特點(diǎn)，我們統(tǒng)籌穩(wěn)增長(zhǎng)和增后勁，突出固本培元，注重精準(zhǔn)施策，把握宏觀調(diào)控時(shí)、度、效，加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)，不搞“大水漫灌”和短期強(qiáng)刺激，更多在推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展上用力，全年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)前低中高后穩(wěn)態(tài)勢(shì)。圍繞擴(kuò)大內(nèi)需、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提振信心、防范化解風(fēng)險(xiǎn)，延續(xù)優(yōu)化一批階段性政策，及時(shí)推出一批新政策，打出有力有效的政策組合拳。

??房地產(chǎn)方面，因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控，推動(dòng)降低房貸成本，積極推進(jìn)保交樓工作。

??政府工作報(bào)告中介紹今年政府工作任務(wù)時(shí)提出，更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全，有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。堅(jiān)持以高質(zhì)量發(fā)展促進(jìn)高水平安全，以高水平安全保障高質(zhì)量發(fā)展，標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)經(jīng)濟(jì)金融大局穩(wěn)定。

??從今年政府工作報(bào)告來(lái)看，有多處內(nèi)容與房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)，對(duì)此我們得出以下六個(gè)觀點(diǎn)：

??1、首要任務(wù)防范化解風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁支持房企融資穩(wěn)主體；

??2、滿足多樣化需求穩(wěn)市場(chǎng)，未提“房住不炒”不代表動(dòng)搖；

??3、各地區(qū)各部門制定政策認(rèn)真聽(tīng)取和吸納各方面意見(jiàn)，未來(lái)一線調(diào)控趨松、二三線有望全面放開(kāi)；

??4、新型城鎮(zhèn)化仍將支撐中長(zhǎng)期住房需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)份額將向城市群、都市圈集中；

??5、維持5%增長(zhǎng)目標(biāo)彰顯穩(wěn)增長(zhǎng)，穩(wěn)就業(yè)、提高居民收入方能拉動(dòng)住房消費(fèi)；

??6、財(cái)政政策適度加力、貨幣政策精準(zhǔn)有效，降準(zhǔn)降息仍有空間、PSL等結(jié)構(gòu)性工具發(fā)力、信貸政策繼續(xù)優(yōu)化；

??政府工作報(bào)告“穩(wěn)妥有序處置風(fēng)險(xiǎn)隱患”部分提出：完善重大風(fēng)險(xiǎn)處置統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制，壓實(shí)企業(yè)主體責(zé)任、部門監(jiān)管責(zé)任、地方屬地責(zé)任，提升處置效能，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。統(tǒng)籌好地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解和穩(wěn)定發(fā)展，進(jìn)一步落實(shí)一攬子化債方案，妥善化解存量債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、嚴(yán)防新增債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。穩(wěn)妥推進(jìn)一些地方的中小金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)處置。嚴(yán)厲打擊非法金融活動(dòng)。

??由于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、涉及面廣，在投資、消費(fèi)、財(cái)政、居民資產(chǎn)等領(lǐng)域中均占有重要地位，防范地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)蔓延成為防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的首要任務(wù)，要壓實(shí)企業(yè)主體責(zé)任、部門監(jiān)管責(zé)任、地方屬地責(zé)任。穩(wěn)主體是穩(wěn)地產(chǎn)的重要方面，《政府工作報(bào)告》提出“對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持”，綜合近期各地融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地情況可見(jiàn)，民營(yíng)房企項(xiàng)目也獲得了相當(dāng)政策支持，例如廣東省民企和混合所有制房企項(xiàng)目獲得新增融資貸款占比高達(dá)98%，農(nóng)行披露對(duì)接的貸款項(xiàng)目主體中民營(yíng)企業(yè)等非國(guó)有企業(yè)占比超過(guò)80%。

??政府工作報(bào)告“健全風(fēng)險(xiǎn)防控長(zhǎng)效機(jī)制”部分提出：適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。建立同高質(zhì)量發(fā)展相適應(yīng)的政府債務(wù)管理機(jī)制，完善全口徑地方債務(wù)監(jiān)測(cè)監(jiān)管體系，分類推進(jìn)地方融資平臺(tái)轉(zhuǎn)型。健全金融監(jiān)管體制，提高金融風(fēng)險(xiǎn)防控能力。

??“三大工程”是住房多元供給改革的重要內(nèi)容，也是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的題中之意，對(duì)于穩(wěn)投資也有重要意義。2024年以來(lái)，PSL資金、地方專項(xiàng)債、中央預(yù)算內(nèi)投資、試點(diǎn)擴(kuò)圍等一系列政策支持部署到位，未來(lái)的重點(diǎn)是要加緊落實(shí)，打通從目標(biāo)規(guī)劃到政策配套再到項(xiàng)目落地的鏈條，形成更多實(shí)務(wù)工作量以及可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ健?/p>

??和去年一樣，今年的《政府工作報(bào)告》依然沒(méi)有提及“房住不炒”，不過(guò)“房住不炒”是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的基本遵循，不提不代表動(dòng)搖，相反會(huì)長(zhǎng)期堅(jiān)持。

??“增強(qiáng)宏觀政策取向一致性”部分提出：圍繞發(fā)展大局，加強(qiáng)財(cái)政、貨幣、就業(yè)、產(chǎn)業(yè)、區(qū)域、科技、環(huán)保等政策協(xié)調(diào)配合，把非經(jīng)濟(jì)性政策納入宏觀政策取向一致性評(píng)估，強(qiáng)化政策統(tǒng)籌，確保同向發(fā)力、形成合力。各地區(qū)各部門制定政策要認(rèn)真聽(tīng)取和吸納各方面意見(jiàn)，涉企政策要注重與市場(chǎng)溝通、回應(yīng)企業(yè)關(guān)切。實(shí)施政策要強(qiáng)化協(xié)同聯(lián)動(dòng)、放大組合效應(yīng)，防止顧此失彼、相互掣肘。研究?jī)?chǔ)備政策要增強(qiáng)前瞻性、豐富工具箱，并留出冗余度，確保一旦需要就能及時(shí)推出、有效發(fā)揮作用。

??年初住建部曾表態(tài)“充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)”，預(yù)示著地方因城施策空間進(jìn)一步打開(kāi)，隨即北上廣深等一線四城陸續(xù)松綁限購(gòu)，釋放積極信號(hào)。結(jié)合政府工作報(bào)告“滿足居民剛性和多樣化改善住房需求”、“減少限制性措施，更好滿足人民群眾改善生活需要”相關(guān)表述，我們認(rèn)為，一方面，今年一線調(diào)控趨松、二三線全面放開(kāi)的總趨勢(shì)不會(huì)變，北上廣深杭蓉等城市“四限”均有再松綁空間，另一方面，信貸、財(cái)稅等方面政策有望進(jìn)一步發(fā)力，支持居民購(gòu)房。

??“積極推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化”部分提出：我國(guó)城鎮(zhèn)化還有很大發(fā)展提升空間。要深入實(shí)施新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略行動(dòng)，促進(jìn)各類要素雙向流動(dòng)，形成城鄉(xiāng)融合發(fā)展新格局。把加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化擺在突出位置，深化戶籍制度改革，完善“人地錢”掛鉤政策，讓有意愿的進(jìn)城農(nóng)民工在城鎮(zhèn)落戶，推動(dòng)未落戶常住人口平等享受城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)。培育發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)，補(bǔ)齊基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)短板，使縣城成為新型城鎮(zhèn)化的重要載體。注重以城市群、都市圈為依托，促進(jìn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展。推動(dòng)成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)。穩(wěn)步實(shí)施城市更新行動(dòng)，推進(jìn)“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造。

??中長(zhǎng)期來(lái)看，新型城鎮(zhèn)化仍將為住房需求提供重要支撐，深化戶籍制度改革，幫助新市民落戶安家，推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，都有助于拉動(dòng)購(gòu)房需求。注重以城市群、都市圈為依托，預(yù)示著未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)份額或?qū)⑦M(jìn)一步向長(zhǎng)三角、粵港澳、京津冀、成渝等核心城市群以及都市圈集中。

??國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)5日在政府工作報(bào)告中提出，今年發(fā)展主要預(yù)期目標(biāo)是：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)5%左右；城鎮(zhèn)新增就業(yè)1200萬(wàn)人以上，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率5.5%左右；居民消費(fèi)價(jià)格漲幅3%左右；居民收入增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)同步；國(guó)際收支保持基本平衡；糧食產(chǎn)量1.3萬(wàn)億斤以上；單位國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值能耗降低2.5%左右，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量持續(xù)改善。

??GDP增速目標(biāo)與去年保持一致，定為5%。由于2023年5.2%的增長(zhǎng)成績(jī)得來(lái)不易，考慮到今年不再具有基數(shù)效應(yīng)，維持5%的增長(zhǎng)目標(biāo)不下調(diào)彰顯了穩(wěn)增長(zhǎng)的信心決心。值得一提的是，根據(jù)此前各地方公布的政府工作報(bào)告，31個(gè)省市2024年GDP增速目標(biāo)加權(quán)平均值為5.4%，江蘇、山東、廣東等在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)大省GDP目標(biāo)均定為5%。

??《政府工作報(bào)告》提出目標(biāo)：城鎮(zhèn)新增就業(yè)1200萬(wàn)人以上，要多措并舉穩(wěn)就業(yè)促增收，就業(yè)是最基本的民生。居民收入增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)同步，要多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，擴(kuò)大中等收入群體規(guī)模，努力促進(jìn)低收入群體增收。

??穩(wěn)住就業(yè)、提高居民收入，方能促進(jìn)住房消費(fèi)。2022年以來(lái)一系列降首付降利率等需求端政策效果不顯，根本原因在于居民對(duì)于就業(yè)和收入增長(zhǎng)缺乏長(zhǎng)期穩(wěn)定的預(yù)期，因此普遍選擇縮減開(kāi)支、提前還貸，即使政策空間打開(kāi)，也難以逆轉(zhuǎn)居民主動(dòng)降杠桿的大勢(shì)。所以，唯有穩(wěn)住預(yù)期，讓人民有更多獲得感安全感，方能終止居民縮表，促進(jìn)住房等消費(fèi)。

??李強(qiáng)在政府工作報(bào)告中提出今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展政策取向：

??積極的財(cái)政政策要適度加力、提質(zhì)增效。綜合考慮發(fā)展需要和財(cái)政可持續(xù)，用好財(cái)政政策空間，優(yōu)化政策工具組合。赤字率擬按3%安排，赤字規(guī)模4.06萬(wàn)億元，比上年年初預(yù)算增加1800億元。預(yù)計(jì)今年財(cái)政收入繼續(xù)恢復(fù)增長(zhǎng)，加上調(diào)入資金等，一般公共預(yù)算支出規(guī)模28.5萬(wàn)億元、比上年增加1.1萬(wàn)億元。擬安排地方政府專項(xiàng)債券3.9萬(wàn)億元、比上年增加1000億元。為系統(tǒng)解決強(qiáng)國(guó)建設(shè)、民族復(fù)興進(jìn)程中一些重大項(xiàng)目建設(shè)的資金問(wèn)題，從今年開(kāi)始擬連續(xù)幾年發(fā)行超長(zhǎng)期特別國(guó)債，專項(xiàng)用于國(guó)家重大戰(zhàn)略實(shí)施和重點(diǎn)領(lǐng)域安全能力建設(shè)，今年先發(fā)行1萬(wàn)億元。

??穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度、精準(zhǔn)有效。保持流動(dòng)性合理充裕，社會(huì)融資規(guī)模、貨幣供應(yīng)量同經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和價(jià)格水平預(yù)期目標(biāo)相匹配。加強(qiáng)總量和結(jié)構(gòu)雙重調(diào)節(jié)，盤活存量、提升效能，加大對(duì)重大戰(zhàn)略、重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)的支持力度。促進(jìn)社會(huì)綜合融資成本穩(wěn)中有降。

??聚焦房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，我們認(rèn)為，第一，降準(zhǔn)、降息仍有空間，2月降準(zhǔn)和超預(yù)期幅度降息體現(xiàn)貨幣政策靠前發(fā)力特征，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、降低社會(huì)綜合融資成本等訴求下，年內(nèi)降準(zhǔn)降息仍然可期；第二，結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具有望接續(xù)發(fā)力，定向支持相關(guān)領(lǐng)域，例如央行去年12月重啟PSL，支持三大工程建設(shè)，再比如規(guī)模達(dá)千億的租賃住房貸款支持計(jì)劃在多個(gè)試點(diǎn)城市落地；第三，居民住房信貸政策仍有優(yōu)化調(diào)整空間，譬如對(duì)多孩家庭、已購(gòu)住房用于租賃的，相應(yīng)放寬購(gòu)房貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，再比如認(rèn)貸不認(rèn)房等。

??總體來(lái)看，今年的《政府工作報(bào)告》繼續(xù)提出要優(yōu)化房地產(chǎn)政策，表明政策繼續(xù)寬松的主基調(diào)不會(huì)改變。

??從目前來(lái)看，當(dāng)前市場(chǎng)根本原因在于居民對(duì)于就業(yè)和收入增長(zhǎng)缺乏長(zhǎng)期穩(wěn)定的預(yù)期，所以，唯有穩(wěn)住預(yù)期，讓人民有更多獲得感安全感，方能終止居民縮表，促進(jìn)住房等消費(fèi)。

??中長(zhǎng)期來(lái)看，新型城鎮(zhèn)化仍將為住房需求提供重要支撐，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)份額或?qū)⑦M(jìn)一步向長(zhǎng)三角、粵港澳、京津冀、成渝等核心城市群以及都市圈集中。