??上海，依然是房企投資重鎮(zhèn)。

??3月15日，上海2024年第一批次首輪集中土拍收官，5宗地攬金134.1億元，其中4宗地封頂搖號，整體9.07%的溢價率創(chuàng)下2021年集中供地以來新高。

??全國土地市場看上海，第一批次首輪土拍余溫未降，熱度背后釋放出幾個重要的信號。

??第一個信號，減量提質(zhì)。無論是上海，還是點狀回暖的杭州、合肥均呈現(xiàn)出這一特點，即從源頭上減少供應(yīng)，以調(diào)節(jié)和平衡供求關(guān)系。

??第二，優(yōu)質(zhì)地塊帶動下，房企參拍積極性有所提升，5宗地吸引了超20家房企報名參拍，閔行古美地塊有多達12家房企/聯(lián)合體參拍。

??第三，市場分化行情仍在延續(xù)，優(yōu)質(zhì)地塊是保持地市熱度的關(guān)鍵。

??第四，民企投資“隱身”，央國企為投資主力的格局尚未改變。

??盡管2024年開年上海樓市表現(xiàn)平淡，但土拍市場仍能保持高熱度。這意味著，土地市場關(guān)注度仍集中在確定性強的一二線城市，投資主力仍局限于央國企和部分民企，全面復(fù)蘇需要更長時間。

??“減量提質(zhì)”是上海2024年首輪土拍的關(guān)鍵詞。

??數(shù)量上，只有5宗地，總建面也只有28.4萬平方米。即便是加上第二輪6宗地，2024年一批次土拍中涉宅地塊也只有11幅。今年第一批次供應(yīng)體量明顯減少，去年第一批次有19幅，而2022年一批次供應(yīng)了40幅涉宅地塊。

??與之相對應(yīng)的是，供應(yīng)質(zhì)量明顯提升。不僅有靜安中興路這樣的中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，還有閔行古美、浦東北蔡、楊浦長海等熱點板塊地塊。

??在優(yōu)質(zhì)地塊帶動下，整體溢價率創(chuàng)下2021年集中供地以來的新高，高達9.07%。

??當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，過去供不應(yīng)求的市場環(huán)境發(fā)生轉(zhuǎn)變，市場需求持續(xù)疲軟。

??從上海新房市場來看，2024年樓市開局平淡，2024年2月新房成交僅17萬平方米，成交套數(shù)為1445套，同環(huán)比降幅均在六成以上，創(chuàng)下歷年新低（2022年3、4月除外）。市場遇冷還表現(xiàn)在微觀項目端，2月新開盤項目平均去化率只有34%。

??盡管1月30日上海已明確表示外環(huán)外放松對非滬籍單身人士的購房限制，一系列利好政策并尚未在樓市中激起浪花，購房者觀望情緒依然濃厚。

??實際上，土地端縮量提質(zhì)核心是通過減少土地供應(yīng)，來調(diào)節(jié)現(xiàn)階段供應(yīng)節(jié)奏，最終來平衡和改善供求關(guān)系，“去庫存”也將成為接下來典型城市主基調(diào)。

??上海第一批次首輪土拍，房企參拍積極性有所提升。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，5宗地除寶山顧村地塊僅有2家房企參拍外，其余4宗參拍房企數(shù)量超過4家，閔行古美地塊參拍房企更是多達12家，包括保利發(fā)展、招商、中海、華潤、越秀、華發(fā)&中鐵置業(yè)、建發(fā)、象嶼&金茂、中鐵建、綠城、安徽高速、大華，房企參拍熱情有所提升。

??實際上，第一批次首輪集中供地延續(xù)了“封頂搖號”的方式來確定最終競買者，房企拿地拼“運氣”，在優(yōu)質(zhì)地塊帶動下，一定程度上提高了房企參拍的積極性，譬如保利發(fā)展、象嶼、中鐵建等央國企報名地塊均高達3幅。

??值得注意的是，吸引12家房企報名參拍的閔行古美地塊，因超出10家房企競標(biāo)，時隔兩年再度觸及企業(yè)打分條款。一方面可以看出房企對優(yōu)質(zhì)地塊的競拍積極性，另一方面這也在一定程度上提高了房企拿地門檻，通過篩選資質(zhì)更為優(yōu)質(zhì)的房企，從而降低風(fēng)險。

??不過從競拍房企名單來看，依然以央國企為主，民營房企僅有大華參拍。

??房企參拍積極性提升在杭州、合肥、北京等一二線城市也有所體現(xiàn)，在優(yōu)質(zhì)地塊帶動下，多家房企參拍最終搖號或高溢價成交，市場熱度持續(xù)“點狀回暖”。

??比如合肥，首批次3宗地吸引了招商、保利、萬科、越秀等15家房企參拍，其中濱湖01號地塊便有15家房企報名，最終溢價率高達54.15%。

??從企業(yè)端來看，個別一二線城市通過出讓優(yōu)質(zhì)地塊，吸引了央國企和部分民企參拍，30家典型房企的2月拿地金額達到288億元，環(huán)比回升52%。

??整體來看，率先供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊，吸引年初投資額度充裕的房企拿地，是短期內(nèi)保持土地市場熱度的關(guān)鍵。

??上海本輪土拍延續(xù)2022年以來央國企為主力的格局，5宗地被央國企包場。

??民企僅有本土大華一家，不過大華在競拍閔行古美地塊時被末位淘汰。根據(jù)競拍規(guī)則，古美地塊報名房企超過10家，需先對房企進行打分考核，淘汰末位，只有10家房企能夠參與競拍。最終，大華和安徽高速被末位淘汰。

??民企在與央國企同臺競技時并不占優(yōu)勢，且拿地積極性仍在低位。

??從成功拿地的5家央國企來看，華發(fā)+中鐵置業(yè)通過搖號競得閔行古美地塊，另外，越秀、中鐵建+國貿(mào)、象嶼表現(xiàn)也比較突出，均在搖號中中標(biāo)，分別競得楊浦長海、浦東北蔡、靜安中興地塊。

??在市場低迷期補充核心城市的優(yōu)質(zhì)土儲，已成為當(dāng)下央國企投資的主要策略。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2月房企拿地金額TOP100中，央國企拿地金額占比達到了37%。

??央國企作為拿地主力的格局仍將持續(xù)。

??雖然今年以來，房地產(chǎn)“白名單”項目融資逐步落實，但這部分融資僅能用于項目的開發(fā)建設(shè)和“保交付”，對于企業(yè)投資的促進效果有限，因此短期內(nèi)投資主力仍然較為局限于國央企和部分民企，全面復(fù)蘇需要更長時間。

??當(dāng)前投資格局未發(fā)生根本性改變，尤其是以上海為首的一線城市，拿地房企依舊以央國企為主。

??優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)，是保持地市熱度的關(guān)鍵。但在樓市需求疲軟的情況下，土地端的供應(yīng)勢必將有所減少，從而實現(xiàn)在源頭調(diào)節(jié)供求關(guān)系。

??企業(yè)端的投資回暖需要更長時間，大多數(shù)房企目前仍面臨“銷售疲軟”和“化債風(fēng)險”兩重壓力，僅率先獲得融資支持、銷售回溫，以及現(xiàn)金流更為穩(wěn)健的央國企和部分民企，能夠有積極的補倉需求。謹(jǐn)慎的投資態(tài)度仍將是主旋律。