[中房研協(xié)]2021年10月典型城市二手住宅市場分析

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??選取北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，以及天津、青島、南京、武漢、鄭州、重慶、成都、廈門、合肥九個二線城市作為典型城市樣本。

??二手住宅相關政策

??10月，二手住宅相關政策主要圍繞發(fā)布二手住宅交易參考價、降低個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅等方面展開，限貸、限購等緊縮性政策有所減少。東莞首次發(fā)布二手住宅交易參考價，西安公布第二批二手住宅成交參考價；泉州要求加強二手住宅價格動態(tài)監(jiān)測；哈爾濱放寬二手房公積金貸款房齡年限，由原有的20年提高到30年；上海為方便人民群眾存量房買賣合同網(wǎng)上簽約，開通存量房買賣雙方未通過中介交易網(wǎng)上簽訂合同服務；江門市、肇慶市等位于珠三角地區(qū)的六個城市正式發(fā)布調(diào)整個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告，旨在降低個人轉(zhuǎn)讓二手住宅交易成本。

??典型城市二手住宅交易情況分析

??2.1  上海、廈門二手住宅成交面積環(huán)比逆勢上漲

??10月，典型城市二手住宅成交面積合計599.5萬平方米，較上月減少14.7%，絕對額減少102.9萬平方米。從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，除廈門、上海呈現(xiàn)上漲，其余典型城市成交量均有明顯下跌；從同比數(shù)據(jù)來看，十三個典型城市成交量較去年同期均有所下降。具體來看，上海二手住宅成交面積位列第一，成交量為108.7萬平方米，環(huán)比上漲10.5%，較去年同期減少54.1%；北京成交面積為84.8萬平方米，環(huán)比減少27.3%，同比減少34.8%；天津、重慶、南京、武漢、廣州成交量分布在47萬至76萬平方米之間；其余城市成交量均未超過30萬平方米，其中，成交量最低的為青島，為11.0萬平方米，環(huán)比減少38.2%，同比減少72.0%。

??2.2   青島成交套數(shù)位列典型城市末位

??10月，十三個典型城市二手住宅共成交6.7萬套，廈門、上海環(huán)比上漲，成都同比微增，其余城市成交套數(shù)環(huán)比及同比均有不同程度的減少。從具體城市來看，上海成交套數(shù)居十三個典型城市首位，達到1.34萬套，環(huán)比增加11.3%，較去年同期減少53.0%；北京成交0.94萬套，環(huán)比下跌25.6%，較去年同期減少34.9%；天津、重慶、南京、廣州成交套數(shù)分布在0.5萬-0.9萬套之間；其余城市成交套數(shù)均低于0.5萬套，其中，青島成交套數(shù)最少，為1172套，環(huán)比減少37.3%，較去年同期下降73.4%。

??2.3  二手住宅銷售價格延續(xù)跌勢

??2.3.1   廣州環(huán)比跌幅居典型城市首位

??根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的二手住宅銷售價格指數(shù)，10月，成都二手住宅銷售價格與上月持平，其余典型城市二手住宅價格環(huán)比均有不同程度的下滑。天津、青島環(huán)比下跌0.1%；其余城市跌幅分布在0.1%-0.6%之間；廣州環(huán)比下降0.6%，跌幅居首。同比漲幅最大的為北京，較去年同期提高8.8%；其次廣州同比漲幅為8.3%；其他城市中，上海、南京、重慶同比漲幅均超過5%；天津、青島二手住宅價格同比分別增加1.6%、1.5%，居典型城市末兩位。

??從定基指數(shù)的角度來看，10月，典型城市二手住宅價格整體均高于上年12個月平均價格，其中漲幅最大的為廣州，高于上年平均價格11.4個百分點，北京、上海分別高于上年平均價格10.9%、9.5%；成都、深圳、南京、合肥、重慶均高于上年平均價格5個百分點以上；天津二手房銷售價格高于上年平均價格0.5個百分點，位列典型城市末位。

??2.3.2   重慶144平方米以上大戶型價格有顯著增長

??從結(jié)構(gòu)上看，10月二手住宅交易市場上，三種戶型價格漲幅整體均現(xiàn)回落，從具體城市來看，天津90平方米以下戶型價格與上月持平，其余城市小戶型價格均有所下滑；南京90-144平方米戶型價格較上月有所增長，成都中等戶型價格與上月持平，其余城市中等戶型價格呈現(xiàn)下跌；重慶、廈門、成都、深圳144平方米以上戶型價格有顯著增長。

??二手住宅與新建商品住宅成交情況對比

??3.1   新建商品住宅成交總量持續(xù)下滑

??10月，典型城市新建商品住宅成交面積為947.4萬平方米，環(huán)比減少11.1%，絕對額較上月減少118.3萬平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的0.63倍，具體來看，上海二手房成交面積是新房成交面積的1.23倍；北京二手房成交面積是新房成交面積的1.21倍；廈門二手房成交面積是新房成交面積的1.03倍，其余城市二手房成交面積均不及新房成交面積。從絕對額來看，武漢新房成交面積最高，達到100.3萬平方米，同期二手房成交面積是新房的0.49倍；天津、青島新房成交面積分別為97.9萬平方米、94.1萬平方米，同期二手房成交面積分別是新房的0.77倍、0.12倍；其余城市新房成交量均未超過89萬平方米；廈門新房成交面積最少，為14.3萬平方米。新房成交套數(shù)與成交面積情況保持一致，同期二手房成交套數(shù)是新房成交套數(shù)的0.79倍，絕對額較新房成交套數(shù)少1.8萬套。

??3.2   新房價格環(huán)比指數(shù)進一步回落

??10月，北京、廈門、上海新房銷售價格環(huán)比上漲，南京、重慶與上月持平，其余典型城市環(huán)比指數(shù)均呈現(xiàn)下跌，具體來看，北京環(huán)比指數(shù)較上月提升0.6個百分點，位列典型城市首位；廈門、上海環(huán)比漲幅分別為0.2%、0.1%；成都較上月下跌0.6%，跌幅居首。從同比指數(shù)來看，典型城市新房銷售價格較去年同期均有提高，但漲幅進一步收窄。其中，同比漲幅最大的為重慶，同比增加8.0%；其次為廣州，同比上漲7.9%；其余城市同比漲幅均不高于5.5%；同比漲幅位于末位的是鄭州，較去年同期增長2.6%。

??從定基指數(shù)的角度來看，十三個典型城市新房價格均顯著高于上年平均價格，漲幅最大的為重慶，較上年平均價格提高10.0個百分點；廣州定基價格指數(shù)位列第二，高于上年平均價格9.9個百分點；排名末兩位的是天津及鄭州，分別高于上年平均價格的4.4%、2.7%。

??從結(jié)構(gòu)上看，與上月相比，北京、重慶、廈門、南京90平方米以下戶型銷售價格環(huán)比上漲，上海小戶型價格與上月持平，其余城市小戶型價格均有所下滑；北京90-144平方米戶型價格有所上漲，重慶、廈門、上海中等戶型價格與上月持平，其余城市中等戶型價格呈現(xiàn)下跌；北京、廈門、上海、南京、深圳、重慶144平方米以上大戶型價格漲幅突出。

??總  結(jié)

??本月，城市層面房地產(chǎn)政策收緊趨勢繼續(xù)放緩，二手住宅相關政策主要圍繞發(fā)布二手房交易參考價、降低個人二手房轉(zhuǎn)讓過程中發(fā)生的稅費等方面展開：東莞市、西安市分別發(fā)布首批、第二批二手住宅交易參考價；泉州加強二手住宅價格動態(tài)監(jiān)測；哈爾濱市放寬二手房公積金貸款房齡年限；東莞、江門、珠海等珠三角城市減征免征個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅和土地增值稅，旨在降低個人轉(zhuǎn)讓二手住宅交易成本，但目前市場已經(jīng)形成悲觀預期，預計減稅對市場提振作用有限，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場或仍將延續(xù)低溫態(tài)勢。

??從成交量來看，典型城市二手住宅成交規(guī)模持續(xù)回落，10月二手住宅成交面積環(huán)比減少近15%。從具體城市來看，上海、廈門成交量環(huán)比逆勢上漲，其余典型城市環(huán)比、同比均有不同程度的下滑。受學區(qū)政策落地、海淀二手房交易指導價、信貸收緊等因素疊加影響，北京二手房市場降溫明顯，成交量環(huán)比、同比下跌均超過兩成；上海二手房成交量環(huán)比增加一成，但同比減少逾五成；深圳二手房成交量環(huán)比下跌5.0%，同比跌幅超六成。同期新房市場成交總量環(huán)比減少超過一成，上海、深圳、鄭州等五個城市新房成交量較上月有所回升。總體來看，10月二手房成交面積是新房成交面積的0.63倍。

??隨著二手房參考價機制的不斷推進，疊加信貸政策嚴控，10月二手住宅銷售價格下行速度加快，環(huán)比指數(shù)進一步下跌，多個城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)量價齊跌。從二手房銷售均價來看，僅成都二手房價格環(huán)比呈現(xiàn)增長，其余典型城市二手房價格環(huán)比指數(shù)均現(xiàn)下滑，廣州二手房銷售價格環(huán)比跌幅居首；整體而言，二手房價格環(huán)比跌幅顯著，但同比仍高于去年同期。