[易居研究院]11月M1增速年內(nèi)首次回升，住戶部門中長貸超季節(jié)性走強(qiáng)

??M1同比增速自年初連續(xù)回落9個月后，11月末年內(nèi)首次微弱回升0.2個百分點(diǎn)至3.0%，但仍在近10年歷史低位附近。從供給端來看，政策約束尤其是房地產(chǎn)資金面的政策在逐漸解除。但從需求端來看，地產(chǎn)、消費(fèi)等主要板塊總體依然偏弱，經(jīng)濟(jì)拉升動力不足?？紤]到今年1月M1余額基期值較高，明年1月M1同比增速大概率跳水，2月開始回升。總體上看，預(yù)計(jì)未來幾個月M1增速將筑底盤整。

??11月末中國1年期國債收益率為2.25%，較10月末下降0.06個百分點(diǎn)，說明市場資金流動性持續(xù)好轉(zhuǎn)。在12月15日降準(zhǔn)實(shí)施后，市場資金面將進(jìn)一步走強(qiáng)，買盤力量將更大，可能繼續(xù)推動短期國債價格上升。因此預(yù)計(jì)短期內(nèi)中國1年期國債收益率還將繼續(xù)下行。而下行空間主要取決于政府出臺的穩(wěn)增長措施能在多大程度上對沖房地產(chǎn)的降溫。

??11月全國首套房貸平均利率下調(diào)4個基點(diǎn)，住戶部門貸款余額增速創(chuàng)近十幾年來新低，但下行明顯趨緩。其中，住戶部門中長期貸款超季節(jié)性走強(qiáng)。11月住戶部門中長期貸款環(huán)比多增38%，達(dá)今年4月以來峰值。主要原因是近期居民按揭貸款的集中發(fā)放。12月3日銀保監(jiān)會表示，將重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款。預(yù)計(jì)住戶部門貸款余額同比增速將低位企穩(wěn)。

??房地產(chǎn)需求疲軟，1-11月全國商品房銷售面積累計(jì)同比增速持續(xù)下降。12月6日中央政治局召開會議，提出支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。但該表態(tài)有明顯的針對性，對個人住房消費(fèi)的支持政策將限于合理需求，預(yù)計(jì)短期內(nèi)對商品房需求的恢復(fù)程度有限。

??11月百城二手房價格同比漲幅已加速收窄至3.85%。考慮到2022年境外流動性收緊、國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力較大等因素，預(yù)計(jì)到明年上半年央行貨幣政策整體將偏寬松。12月15日全面降準(zhǔn)資金釋放更傾向于針對解決中小企業(yè)經(jīng)營困難問題，對房地產(chǎn)行業(yè)來說，降準(zhǔn)影響有限，需要警惕“寬信用、低流動性”風(fēng)險。預(yù)計(jì)到明年上半年為止百城二手房價格同比漲幅都將持續(xù)回落。

??易居研究院研究員潘竑羽表示，11月房貸政策基本見底，從近期銀保監(jiān)會和中央政治局會議表述來看，將利好首套房、改善性住房等合理需求，但也僅限合理需求。預(yù)計(jì)前期偏緊的按揭政策，如利率、額度、放貸時間等將配合性有所改善。

??報告正文如下：              

??房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，對資金有很強(qiáng)的依賴性，金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場。因此，持續(xù)跟蹤金融環(huán)境的變化，對于研究樓市變化非常重要。本報告選取了M1同比增速、住戶部門貸款余額同比增速、中國一年期國債收益率、全國首套房貸平均利率等四個跟房地產(chǎn)市場相關(guān)性較高的月度金融數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。

??一、M1增速年內(nèi)首次回升，住戶部門貸款余額增速創(chuàng)近十幾年新低   

??1、11月末M1余額同比增速年內(nèi)首次微弱回升

??M1是經(jīng)濟(jì)周期波動和價格波動的先行指標(biāo)，M1增速高，則樓市升溫；M1增速低，則樓市降溫。從本輪周期來看，今年上半年M1同比增速走勢和2018年同期較為相似。今年1月M1同比增速由于去年同期疫情影響大幅異動，基本可以確定是本輪周期的高點(diǎn)。

??央行發(fā)布的金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月末M1余額同比增長3.0%，自年初連續(xù)回落9個月后年內(nèi)首次微弱回升0.2個百分點(diǎn)。由于三季度中國宏觀經(jīng)濟(jì)增速下行顯著，企業(yè)經(jīng)營活動明顯降溫，特別是房地產(chǎn)融資環(huán)境收緊使得大量房企現(xiàn)金回流速度大幅下降，目前M1增速仍在近10年歷史低位附近。

??12月6日，央行決定于2021年12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，這是今年來第二次全面降準(zhǔn)，共計(jì)將釋放長期資金約1.2萬億。從資金供給端來看，政策約束尤其是房地產(chǎn)資金面的政策在逐漸解除。但從需求端來看，地產(chǎn)、消費(fèi)等主要板塊總體依然偏弱，經(jīng)濟(jì)拉升動力不足?？紤]到今年1月M1余額基期值較高，明年1月M1同比增速大概率跳水，2月開始回升?？傮w上看，預(yù)計(jì)未來幾個月M1增速將筑底盤整。

??2、11月住戶部門貸款余額同比增速創(chuàng)近十幾年來新低

??從M1同比增速和住戶部門貸款余額同比增速的歷史走勢和關(guān)系來看，兩者走勢基本同向，M1同比增速走勢略領(lǐng)先。2011年至今，M1同比增速和住戶部門貸款余額同比增速分別有3個階段高點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者時間分別為6個月、8個月和2個月；此外，M1同比增速和住戶部門貸款余額同比增速有均3個階段性低點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者時間分別為6個月、16個月和2個月。第二次領(lǐng)先的時間較長，主要原因是2014年1月M1同比增速創(chuàng)階段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期間創(chuàng)下幾個次低點(diǎn)。

??從住戶部門貸款余額同比增速來看，今年年初的加速上升也是由去年疫情期間的低基數(shù)引起的，3月是本輪周期的高點(diǎn)，4月以來持續(xù)回落。11月末，住戶部門貸款余額同比增長12.9%，已連續(xù)8個月回落，同時創(chuàng)近十幾年來新低。預(yù)計(jì)隨著降準(zhǔn)資金釋放，銀行對于房貸投放的力度將進(jìn)一步增加，住戶部門貸款余額同比增速也將低位企穩(wěn)。

??二、全國首套房貸利率下調(diào)，住戶部門中長期貸款超季節(jié)性走強(qiáng)

??1、11月末中國1年期國債收益率小幅下降；全國首套房貸平均利率下調(diào)4個基點(diǎn)

??中國1年期國債屬于短期國債，主要受利率政策和短期流動性的影響，能夠更好地反映利率周期與社會資金價格變化。從1年期國債收益率和全國首套房貸平均利率指標(biāo)的關(guān)系來看，兩者整體走勢基本同向，1年期國債收益率走勢領(lǐng)先于全國首套房貸平均利率走勢。

??2011年至今，1年期國債收益率和全國首套房貸平均利率均有3個階段高點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者的時間分別為4個月、6個月和8個月；此外，1年期國債收益率和全國首套房貸平均利率均有3個階段性低點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者的時間分別為4個月、13個月和9個月。第二次領(lǐng)先的時間較長，主要原因是2015年6月1年期國債收益率創(chuàng)階段新低后，至2016年三季度，國債收益率均在低位徘徊，期間創(chuàng)下幾個次低點(diǎn)。

??今年中國1年期國債收益率總體較為穩(wěn)定，8月以來連續(xù)微降3個月。11月末收益率為2.25%，較10月末下降0.06個百分點(diǎn)，說明市場資金流動性持續(xù)好轉(zhuǎn)。在12月15日降準(zhǔn)實(shí)施后，市場資金面將進(jìn)一步走強(qiáng)，買盤力量將更大，可能繼續(xù)推動短期國債價格上升。因此預(yù)計(jì)短期內(nèi)中國1年期國債收益率還將繼續(xù)下行。而下行空間主要取決于政府出臺的穩(wěn)增長措施能在多大程度上對沖房地產(chǎn)的降溫。

??全國首套房貸平均利率方面，今年前三季度在“三道紅線”、“房住不炒”等嚴(yán)厲調(diào)控基調(diào)下，金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)查經(jīng)營貸、房貸首付來源，貸款額度整體偏緊，部分熱點(diǎn)城市放款周期拉長，導(dǎo)致全國房貸利率水平持續(xù)上升。11月住戶部門信貸環(huán)境有所改善，全國首套房貸平均利率下調(diào)4個基點(diǎn)至5.69%。

??12月3日，銀保監(jiān)會代表金融系統(tǒng)今年首次提及對改善性住房信貸支持。部分城市政策可能會隨之調(diào)整“認(rèn)房又認(rèn)貸”為“認(rèn)房不認(rèn)貸”等，使得有置換、改善需求的購房者可按首套房利率貸款購房。在這種情況下，部分地區(qū)首套房貸平均利率可能也將配合下調(diào)，以帶動合理需求入市。因此預(yù)計(jì)未來幾個月全國首套房貸平均利率可能繼續(xù)小幅回落。

?2、11月住戶部門貸款余額同比增速下行明顯趨緩，其中中長期貸款環(huán)比多增38%達(dá)今年4月以來峰值 

??住戶部門貸款余額同比增速和全國首套房貸平均利率是與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的兩個數(shù)據(jù)，將兩者歷史走勢結(jié)合來看，整體上呈反向走勢，首套房貸平均利率走勢領(lǐng)先于貸款余額同比增速走勢。2011年至今，首套房貸平均利率共有3個階段高點(diǎn)，分別領(lǐng)先住戶部門貸款余額同比增速階段低點(diǎn)7個月、11個月和16個月。2011年至今，首套房貸平均利率共有3個階段低點(diǎn)，分別領(lǐng)先住戶部門貸款余額同比增速階段高點(diǎn)10個月、9個月和2個月。

??隨著今年前三季度全國首套房貸平均利率的上行，住戶部門貸款余額同比增速也持續(xù)回落。很顯然，此前利率抬升對于抑制投機(jī)炒房、穩(wěn)定樓市預(yù)期起到了重要作用。但對于剛需群體，無疑增加了購房成本。10月21日，銀保監(jiān)會統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險監(jiān)測部負(fù)責(zé)人劉忠瑞在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上公開表示，“目前，銀行個人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。要保障剛需群體的信貸需求，在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持”。受益于房地產(chǎn)政策的邊際放松，11月全國房貸利率有所下調(diào)，居民前期積壓的按揭貸款也有所放量，住戶部門貸款余額同比增速下行明顯趨緩。

??具體來看，11月住戶中長期貸款增加5821億元，較10月增長38%，達(dá)到今年4月以來的峰值。其中，購房貸款占住戶中長期貸款九成以上。11月住戶部門中長期貸款超季節(jié)性走強(qiáng)的主要原因是，在央行對房地產(chǎn)市場定調(diào)“要維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益”后，全國銀行房貸額度有所松動、放款加快。12月3日，銀保監(jiān)會表示，在落實(shí)房地產(chǎn)金融審慎管理的前提下，將重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款。預(yù)計(jì)住戶部門貸款余額同比增速將低位企穩(wěn)。

三、房地產(chǎn)需求疲軟，全國商品房銷售面積同比增速年內(nèi)持續(xù)下降

??全國首套房貸平均利率和全國商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速基本呈反向走勢，全國首套房貸平均利率走勢略領(lǐng)先。2011年至今，首套房貸平均利率共有3個階段高點(diǎn)，分別領(lǐng)先全國商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速階段低點(diǎn)2個月、8個月和15個月。2011年至今，首套房貸平均利率共有3個階段低點(diǎn)，與全國商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速階段高點(diǎn)的關(guān)系分別為領(lǐng)先5個月、滯后3個月和領(lǐng)先1個月。

??從目前的貨幣政策及房地產(chǎn)調(diào)控政策來看，2021年1月已基本確定是本輪周期全國首套房貸平均利率的低點(diǎn)，受去年疫情期間的超低基數(shù)影響，2月是近10年來全國商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速的最高點(diǎn)。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1—10月份全國商品房銷售面積累計(jì)同比增長7.3%，增速較上月回落4個百分點(diǎn)，市場需求依舊疲軟。

??11月雖然房地產(chǎn)貸款有所放寬，但從結(jié)構(gòu)上看，主要集中在居民按揭貸款，房企開發(fā)貸款依舊較為緊張。目前多數(shù)房企仍面臨銷售回款受阻、資金鏈承壓的問題，年底降價促銷等行業(yè)非理性競爭恐將增多，進(jìn)一步導(dǎo)致市場預(yù)期惡化。12月6日，中央政治局召開會議，提出支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。我們認(rèn)為該表態(tài)有明顯的針對性，對個人住房消費(fèi)的支持政策將限于合理需求。預(yù)計(jì)短期內(nèi)對商品房需求的恢復(fù)程度可能有限，全國商品房累計(jì)銷售面積增速繼續(xù)收窄。

??四、全面降準(zhǔn)影響有限，預(yù)計(jì)百城二手房價格同比漲幅持續(xù)回落

??為了研究M1和房價的關(guān)系，本報告結(jié)合“中國城市二手房指數(shù)”網(wǎng)站數(shù)據(jù)對統(tǒng)計(jì)局的70城二手住宅銷售價格指數(shù)進(jìn)行一定的調(diào)整，得到百城二手住宅價格指數(shù)。具體方式為：以2006年1月為基期，對房價漲幅進(jìn)行累計(jì)計(jì)算。其中，對2016年之前國家統(tǒng)計(jì)局公布的70城二手住宅價格環(huán)比漲幅作放大處理，2016年后的房價環(huán)比漲幅則直接使用“中國城市二手房指數(shù)”網(wǎng)站公布的月度數(shù)據(jù)。

??M1同比增速和百城二手房價格同比漲幅二者的整體走向基本一致，M1同比增速走勢領(lǐng)先于百城二手房價格同比漲幅走勢，即房價走勢滯后于貨幣變化趨勢。2011年至今，M1同比增速和百城二手房價格同比漲幅分別有3個和2個階段高點(diǎn)，前2個階段高點(diǎn)前者領(lǐng)先后者的時間均為11個月。2011年至今，M1同比增速有3個階段性低點(diǎn)，前兩個低點(diǎn)分別領(lǐng)先百城二手房價格同比漲幅低點(diǎn)5個月和14個月，后一個低點(diǎn)滯后百城二手房價格同比漲幅低點(diǎn)3個月。

??M1同比增速自今年1月達(dá)階段高點(diǎn)后，連續(xù)9個月回落，11月年內(nèi)首次微弱回升0.2個百分點(diǎn)至3.0%。按照過去金融數(shù)據(jù)和百城房價的走勢規(guī)律來看，百城二手房價格同比漲幅已于今年7月階段性觸頂，此后連續(xù)回落4個月，11月同比漲幅已加速收窄至3.85%。今年市場降溫速度超出預(yù)期，從M1增速觸頂回落到百城二手房價格同比漲幅觸頂回落之間，僅間隔了半年，較歷史大大縮短。

??考慮到2022年境外流動性收緊、國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力較大等因素，預(yù)計(jì)到明年上半年央行貨幣政策整體將偏寬松。在12月15日央行全面降準(zhǔn)釋放1.2萬億長期資金后，國內(nèi)流動性將有所改善。需要注意的是，從監(jiān)管層意愿來看，此次降準(zhǔn)主要考慮的是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行情況，資金釋放也更傾向于針對解決中小企業(yè)經(jīng)營困難問題。對房地產(chǎn)行業(yè)來說，全面降準(zhǔn)影響有限，需要警惕“寬信用、低流動性”風(fēng)險。我們認(rèn)為本輪周期百城二手房價格同比漲幅低點(diǎn)出現(xiàn)時間將遠(yuǎn)遠(yuǎn)遲于M1增速低點(diǎn)出現(xiàn)時間。預(yù)計(jì)到明年上半年為止百城二手房價格同比漲幅都將持續(xù)回落。

??點(diǎn)擊下載完整報告：2021年11月金融環(huán)境和房地產(chǎn)市場月報(20211210)