[克而瑞]多重積極措施疊加，11月銷售投資“意外”回升跌幅收窄

??12月15日上午，國家統(tǒng)計局公布了2021年1-11月國民經(jīng)濟運行情況以及房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。新房銷售和開發(fā)投資略有回暖，單月同比降幅分別收窄7.6pct和1.1pct。但整體行業(yè)仍處于下行探底期，商品房銷售均價“以價換量”環(huán)比再降1.5%，新開工、土地購置同比降9%和11%，僅竣工單月超1億方，同比增15%。

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??11月銷售面積環(huán)比增19%、同比降幅收窄
預計全年銷售面積同比增2%-4%

??據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1—11月，商品房銷售面積158131萬平方米，同比增長4.8%；商品房銷售額161667億元，增長8.5%。兩者較1-10月同比累計增速分別收窄2.5pct和3.3pct。

??從單月來看，11月全國商品房共計銷售15090萬平方米和14482億元，較10月分別環(huán)比跳增19%和17%。全國銷售表現(xiàn)下行趨勢整體未變，面積和金額同比分別降14%和16.3%；但同比降幅分別較10月收窄7.6pct和6.3pct。

??銷售表現(xiàn)單月環(huán)比跳增是以多城進一步以價換量為代價。11月全國商品房銷售均價環(huán)比再降1.5%。更為主要地，居民涉房信貸繼續(xù)有放松跡象，房貸利率下降刺激一部分擠壓購房需求釋放。

??居民涉房信貸端的收緊使得全國商品房市場銷售表現(xiàn)長線下行。一部分城市購房者則在居民信貸收緊后暴露出購買力透支的隱疾,另一部分三四線城市受市場下行后預期轉變，購房情緒轉向嚴重地持幣觀望。從銷售數(shù)據(jù)來看，商品房銷售面積和金額同比累計增速自3月起逐月下滑，至7月同比增速由正轉負，至11月增速降至低點并仍處于探底過程中。

??在全國整體下行的趨勢下，各地區(qū)新房銷售表現(xiàn)分化加劇。1-11月東部和中部地區(qū)商品房銷售面積分別同比增5.8%和9%，超過全國整體增速；而西部和東北地區(qū)則分別同比增1.2%和降7.5%。

??12月,中央重申房地產(chǎn)行業(yè)“支柱產(chǎn)業(yè)”地位和強調行業(yè)“良性循環(huán)和健康發(fā)展”，并實施降準0.5個百分點，釋放資金1.2萬億元。政策暖風將對恢復市場信心和促進行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展起到積極作用。假設12月保持11月商品房銷售同比增速估算, 預計2021年全年商品房銷售規(guī)模將再創(chuàng)新高，面積和金額分別增2.1%和5%。以過往5年前11月銷售規(guī)模占比平均值估算，2021年全年商品房銷售面積和金額也將同比分別增長4%和7.8%。

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??全國商品房銷售均價環(huán)比再降1.5%
各能級同比漲幅收窄

??根據(jù)全國商品房銷售面積、金額估算來看，11月商品房銷售均價下降至9597元/平方米,環(huán)比再降1.5%。結合新房銷售表現(xiàn)來看，各地區(qū)通過新一輪“以價換量”促進銷售回款。

??從全國70個大中城市商品住宅銷售價格來看，環(huán)比總體下降且同比漲幅同比回落。11月份，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%，新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.8%和5.8%，漲幅比10月分別回落0.2和0.9個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比均下降0.4%，降幅比10月分別擴大0.2和0.1個百分點。三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%，降幅比10月擴大0.1個百分點；新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲1.4%和0.5%，漲幅比10月分別回落0.4和0.5個百分點。

??事實上， 22余城市出臺了“限跌令”已證明單純的“以價換量”是對短期市場情緒的透支，在多數(shù)城市已失去明顯效果。11月全國銷售表現(xiàn)回升得益于多城信貸政策放松。

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??11月房屋竣工面積同比增15%
但新開工和土地購置“意外”環(huán)比增17%和18%

??據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1—11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積959654萬平方米，同比增長6.3%。房屋新開工面積182820萬平方米，下降9.1%。房屋竣工面積68754萬平方米，增長16.2%。施工面積和竣工面積較1-10月增幅分別收窄了0.8pct和0.2pct，新開工面積則降幅擴大1.4pct。

??11月全國房屋新開工表現(xiàn)回暖，共計16084萬平方米，環(huán)比增17%。但較2020年和2019年同期分別下降21%和17.8%。規(guī)模上來看仍處于歷史較低水平。1-11月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速較1-10月收窄1.6pct。民營開發(fā)企業(yè)在銷售回款難和融資借款難的雙重困境下，繼續(xù)新開工項目存在一定壓力。

??單月項目竣工速度于年底發(fā)力，11月全國完成房屋竣工11464萬平方米，同比增速由負轉正增15.4%。時至臨近計劃竣工節(jié)點，房企為“保交付”加緊加強施工工期和強度。

??據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1—11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積18287萬平方米，同比下降11.2%；土地成交價款14519億元，增長4.5%。11月多個核心城市第三輪集中供地，因此土地成交價款結構性提升。但從土地購置面積和各城市土拍成交多以城投公司托底來看，土地市場已經(jīng)進入到了冰點。房地產(chǎn)資金面收到嚴控下，民營開發(fā)企業(yè)多已無力購置土地，受此影響下土拓投資已難再支撐整體行業(yè)投資規(guī)模。

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??施工土地購置齊撐開發(fā)投資同比降幅收窄1.1pct
預計全年投資增速5%左右

??據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1—11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資137314億元，同比增長6.0%，增速較1-10月收窄1.2pct。11月單月完成開發(fā)投資額12380億元，環(huán)比持平，同比降4.3%。同比降幅較10月收窄1.1pct。

??正如上文所說，新開工和土地購置雙雙同比累計負增長下已無力支撐全行業(yè)開發(fā)投資規(guī)模。11月在竣工短暫“沖量”下開發(fā)投資額增速下降速度放緩。

??預估2021年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模同比增5.2%。建安投資中竣工投資是開發(fā)投資的最主要支撐力，全年同比料增15.9%。受全行業(yè)下行和過去兩年開工、拿地規(guī)模較高影響，全年新開工面和和土地購置面積將分別降10.3%和11.4%，對開發(fā)投資失去支撐。

??需要注意的是，根據(jù)CRIC統(tǒng)計的11月百城新房成交數(shù)據(jù)、300城土地成交表現(xiàn)、百強房企銷售金額、企業(yè)新增拿地和新增融資情況來對比，市場表現(xiàn)與統(tǒng)計數(shù)據(jù)在銷售、開工、土地購置等方面趨勢方向上有不一致的情況。

??綜上，我們對于后市給出如下幾點判斷：受房地產(chǎn)行業(yè)資金面流動性緊張影響，銷售和投資面臨較大下行壓力。

??商品房銷售來看，隨著包括信貸、融資、土地等各方面調控的推進，短期來看樓市面臨一定下行壓力。隨著“以價換量”的效用將邊際遞減，西部和東北地區(qū)新房銷售將面臨更大下行壓力。后續(xù)居民涉房信貸放松，包括利率下調、審核放寬等或將在部分二三線城市零星展開，對全國整體新房銷售增速刺激作用有限。

??房企拿地方面，土地市場冰點狀態(tài)將延續(xù)。高流拍、國企央企托底將成為土地市場常態(tài)。重點城市已經(jīng)開始進一步完善優(yōu)化土拍規(guī)則，但房企資金面未改善前市場熱度難有實質轉變。

??房企資金鏈緊繃與新房銷售遇冷下房企將繼續(xù)保持對項目施工持謹慎態(tài)度。新開工計劃將進一步放緩。房企暴雷與北方季節(jié)性因素下，施工強度的下降使得單竣工規(guī)模難以維持整體建安投資規(guī)模。

??土拓投資有限且建安投資乏力下開發(fā)投資規(guī)模失去有力支撐，房地產(chǎn)業(yè)相關產(chǎn)業(yè)的消極預期下投資增速將繼續(xù)回落。12月中央對房地產(chǎn)重新定調“支柱產(chǎn)業(yè)”和“良性發(fā)展”，新一輪“穩(wěn)增長”下部分城市出臺相應政策保障民生和防止房地產(chǎn)業(yè)下行壓力向關聯(lián)行業(yè)擴散，屆時開發(fā)投資規(guī)模和增速或將有向好機會。