[克而瑞]房企銷售拿地持續(xù)低迷，融資略有解封

??內(nèi)容提要>>>

???下行壓力加劇 百強11月單月業(yè)績同環(huán)比雙降
??? 土地市場持續(xù)低溫 典型房企投拓再創(chuàng)新低
??? 融資有所解封 11月新增融資額環(huán)比上升65.8%
??? 自有平臺延續(xù)造節(jié) 電商平臺聚焦流量
??? 萬科提名雷江松為非獨董 陽光城徐愛國離職
??? 多元化賽道豐富 新能源物流持續(xù)發(fā)力

??◎  文 / 克而瑞研究中心

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??1 合約銷售
下行壓力加劇 百強11月單月業(yè)績同環(huán)比雙降

??核心觀點

??2021年11月，TOP百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額7507.8億元，單月業(yè)績規(guī)模較上月環(huán)比明顯回落3.4%。受下半年市場持續(xù)降溫的影響，11月單月業(yè)績同比也延續(xù)了自7月以來的下跌趨勢，且降幅進一步擴大至37.6%。累計業(yè)績來看，截至11月末百強房企銷售操盤金額較2019年和去年同期分別增長13.8%和1.4%，累計業(yè)績增速進一步放緩。

??從企業(yè)表現(xiàn)來看，11月百強房企中8成房企同比降低，其中逾半數(shù)企業(yè)同比降幅超30%。38家典型上市房企11月房企單月業(yè)績表現(xiàn)不及上半年及歷史同期，同環(huán)比雙降的房企數(shù)量較上月有明顯增加至27家，年末去化壓力較大。僅金地、越秀和雅居樂表現(xiàn)相對突出，單月業(yè)績分別為170.8億元，132.8億元和120.1億元，實現(xiàn)單月業(yè)績同環(huán)比雙增。

??展望12月，隨著企業(yè)沖刺全年業(yè)績，成交有望企穩(wěn)回升，但整體回升幅度或有限。整體來看，目前預期的市場底尚未真正到來，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場仍難言樂觀。加大供貨和優(yōu)惠力度、“以價換量”仍是企業(yè)促進成交去化的必要手段。長期來看，在市場整體下行、房企銷售承壓、行業(yè)競爭加劇的大背景下，以銷定投、穩(wěn)健經(jīng)營，提高運營效率、增強自身產(chǎn)品力，將是企業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展的立足之本。

??2 企業(yè)拿地
土地市場持續(xù)低溫 典型房企投拓再創(chuàng)新低

??核心觀點

??典型房企投資力度較10月進一步下降，量價齊跌，投資規(guī)模再創(chuàng)新低。本月30家典型房企新增土儲總建面為267萬平方米，環(huán)比下降49%；新增土地成交價格178億元，環(huán)比下降74%。平均樓板價6665元/平方米，與上月相比下降49%。均價下降主要由于市場熱度延續(xù)降溫，重點城市平均溢價率在低位徘徊，此外本月一線城市集中供地只有深圳，但監(jiān)測房企并無落子。

??受城市集中供地結(jié)構(gòu)性影響，投資主要集中于二三線城市。整體來看，30家典型房企本月土儲成交結(jié)構(gòu)中，二線城市占比較高，拿地金額占比達42%，其中鄭州集中供地，成交金額排名前列；三四線城市拿地金額占比38%，東莞、無錫等強三線城市居首。區(qū)域分布方面，30家典型房企中投資46%位于長三角，上海成交總價最高，無錫、南通、常州、徐州都有集中土拍。

??11月市場延續(xù)低溫，房企整體拿地意愿不足。加上部分房企資金壓力仍未得到緩解、樓市成交熱度下行等因素影響，多城土地市場熱度低位運行。盡管近來房企融資環(huán)境邊際放松，但更多是針對國企等現(xiàn)金流較為穩(wěn)健的企業(yè)，大多數(shù)民企的資金鏈仍然壓力巨大。因此，多數(shù)房企仍在“躺平”，拿地積極性并未明顯上漲，國企托底與底價成交成為主旋律。

??3 企業(yè)融資

??融資有所解封
11月新增融資額環(huán)比上升65.8%

??核心觀點

??融資總量：2021年11月100家典型房企的融資總量為749.63億元，環(huán)比上升65.8%，同比下降40.9%。在9月底以來宏觀政策維穩(wěn)的持續(xù)傳導下，11月9日中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房企代表座談會，部分參會房企有計劃近期在銀行間市場注冊發(fā)行債務融資工具。11月10日起多家城投公司及國企央企如保利發(fā)展等宣布發(fā)行中期票據(jù)、超短融資券，房企 “冰凍”融資狀態(tài)似有所解封，使得本月房企融資量環(huán)比上漲，但整體來看，企業(yè)融資量仍屬于低位，同比仍是負增長，由此，自2020年11月份以來，房企的單月融資連續(xù)13個月均呈現(xiàn)同比下降。從融資結(jié)構(gòu)來看，境內(nèi)債權(quán)融資501.61億元，環(huán)比上升89.9%，同比下降25.6%；境外債權(quán)融資123.33億元，環(huán)比上升24.5%，同比下降58.7%；本月資產(chǎn)證券化融資50.19億元，環(huán)比下降31.9%，同比下降77.5%。

??融資成本：2021年截至11月100家典型房企新增債券類1融資成本5.33%，較2020年下降0.88pct，其中境外債券融資成本達7.05%，下降1.01 pct，境內(nèi)債券融資成本4.09%，較2020年下降0.41 pct。單月來看，11月房企融資成本3.80%，環(huán)比下降1.35 pct，同比下降2.77 pct。其中境外融資成本13.50%，環(huán)比上升5.32 pct，增長較大；境內(nèi)融資成本3.42%，環(huán)比上升0.08 pct，同比下降1.51pct。其中境外發(fā)債成本因只有港龍境外發(fā)債，該司單筆債券成本較高。境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)中，保利發(fā)展、招商蛇口等發(fā)行了利率較低的債券，融資利率在3.08%-4.98%間，有能力發(fā)債的企業(yè)成本相對均較低。

??企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最高的企業(yè)為招商蛇口，融資總量約146.63億元，主要是發(fā)行了30億元的中期票據(jù)和30億元的超短融資券，此外為多筆子公司信托貸款等進行擔保以及進行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行。從企業(yè)梯隊來看，2021年1-11月平均額最大為TOP十房企，平均融資額385.3億元，融資總額同比上升4.32%，年內(nèi)首次累計同比上漲；TOP31-50梯隊融資總額同比降幅最大，降幅達到45.27%。成本來看，4個梯隊均較2020年全年下降，其中TOP十梯隊降幅最大達到1.81pct，其融資成本也最低，為4.14%。

??4 營銷策略

自有平臺延續(xù)造節(jié) 電商平臺聚焦流量

??核心觀點

??雙十一來臨，本月房企自有平臺+電商平臺雙管齊下，主要在十一黃金周期間擴大營銷力度。從市場來看，11月行情仍然低迷，29個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積環(huán)比再降4%，同比下降32%。其中，一線城市企穩(wěn)回升，成交環(huán)比增長10%，同比跌幅收窄至17%。25個二、三線城市景氣度仍低，環(huán)比下降7%、同比跌幅擴大至35%。從營銷來看，本月房企營銷仍然積極，這個雙十一，TOP30房企超9成推出了集團或者區(qū)域?qū)用娴馁彿績?yōu)惠，世茂、陽光城、中梁等一眾房企均采取自有平臺與電商渠道雙管齊下的策略，盡可能獲取流量提升業(yè)績。

??11月房企自有平臺+電商雙渠道營銷盡可能獲取流量提升業(yè)績，折扣力度平穩(wěn)仍維持在9折之上。從營銷方式來看，自有平臺一端，多數(shù)房企仍然是以年初以來集團層面統(tǒng)一主題，各大區(qū)域及項目再根據(jù)自身情況制定優(yōu)惠舉措，像陽光城以“1起雙十一，1起盡情購”為總主題，各個大區(qū)再設(shè)置分話題，世茂舉辦第七屆“世茂搖房節(jié)”，8大區(qū)域主題各不相同。電商平臺一端生態(tài)也有改變，從讓利售房走向流量爭奪，天貓好房在房企各自優(yōu)惠的基礎(chǔ)上，平臺推出了“回血計劃”，用戶可參與抽獎領(lǐng)取最高18888元(部分樓盤雙倍)的雙十一賬單報銷，參與房企超300家，覆蓋樓盤超3000個，房源總數(shù)超80萬套。

??步入12月，按揭貸款有邊際改善的趨勢，房企將利用好年終機會沖刺銷售，營銷范圍或?qū)⑦M一步擴大。近日上海、成都、南京等地按揭放款周期有明顯縮短，部分城市的房貸利率也有下調(diào)，按揭的放松有利于市場的邊際回暖。馬上迎來12月，房企迎來年終業(yè)績沖刺期，因此我們預計房企將加大供貨力度，擴大營銷范圍，以回籠更多資金。但由于目前政策上仍然趨向于維持市場穩(wěn)定，避免價格起伏過大，因此折扣方面仍將維持整體平穩(wěn)，通過特價房等舉措定向擴大讓利。

??5 人事變動
萬科提名雷江松為非獨董 陽光城徐愛國離職

??核心觀點

??11月，房企高層人事變動并不頻繁，從108家監(jiān)測企業(yè)的人事變動情況來看，房企對組織架構(gòu)的調(diào)整仍在繼續(xù)，但較10月明顯放緩，高層變動頻率有所降低。

??11月9日，萬科企業(yè)股份有限公司發(fā)布第十九屆董事會第十四次會議決議公告，決議提名雷江松為第十九屆董事會的非獨立董事候選人，任期自股東大會選舉通過之日起至本屆董事會屆滿。資料顯示，雷江松自2003年9月至今任職于深圳市地鐵集團有限公司，先后擔任5號線建設(shè)分公司副經(jīng)理、7號線分公司經(jīng)理，深圳地鐵工程咨詢有限公司總經(jīng)理，建設(shè)總部副總經(jīng)理兼工程一中心總經(jīng)理、建設(shè)總部執(zhí)行董事兼黨委書記，深圳地鐵建設(shè)集團有限公司董事長兼黨委書記，深圳市地鐵集團有限公司副總經(jīng)理等職務。

??11月12日，金科地產(chǎn)集團股份有限公司發(fā)布關(guān)于高級管理人員變更的公告。鑒于金科執(zhí)行副總裁兼財務負責人李華已臨近法定退休年齡，根據(jù)金科對其工作的調(diào)整安排，其已向董事會提出辭去執(zhí)行副總裁兼財務負責人職務，并將繼續(xù)在金科任職。經(jīng)金科總裁提名，金科同意聘任副總裁宋柯為公司財務負責人，任期與本屆董事會相同。公告顯示，宋柯是從2021年2月起，任公司副總裁（分管公司財務、資金工作）。

??6 戰(zhàn)略動態(tài)
多元化賽道豐富 新能源物流持續(xù)發(fā)力

??核心觀點

??本月房企多元化業(yè)務半徑進一步擴張，新能源、物流領(lǐng)域搶眼。為響應國家號召，雅居樂和建發(fā)集團在新能源汽車方面持續(xù)發(fā)力。物流地產(chǎn)持續(xù)升溫，遠洋和領(lǐng)地加入賽道。基金熱度不減，保利碧桂園和萬達集團本月均設(shè)基金，投資特定領(lǐng)域。在物業(yè)管理方面，萬物云計劃赴港上市，融創(chuàng)、弘陽、萬科、雅居樂均以收并購方式擴張業(yè)務規(guī)模。酒店板塊房企依舊積極參與，復地推出首個智慧旅宿產(chǎn)品，萬科投資成立萬科酒店管理有限公司。

??融創(chuàng)服務擬18億元收購融創(chuàng)商管運營板塊，物管商管協(xié)同發(fā)展。11月8日，融創(chuàng)與融創(chuàng)中國簽訂收購協(xié)議，擬18億元收購融樂時代（海南）商業(yè)管理有限公司100%股權(quán)。收購事項完成后，融創(chuàng)文旅集團商業(yè)運營板塊的運營管理公司將成為融創(chuàng)服務的全資附屬公司，商業(yè)管理服務將成為融創(chuàng)服務未來重要的發(fā)展方向之一，物業(yè)管理服務業(yè)務與商業(yè)管理服務業(yè)務協(xié)同發(fā)展。這是本月融創(chuàng)服務收購的第二家公司股權(quán)，11月1日，融創(chuàng)服務和當代置業(yè)旗下物業(yè)公司第一服務控股聯(lián)合公告，融創(chuàng)服務以6.92億元收購第一服務總計約3.22億股股份，收購成功后融創(chuàng)服務控股比例達到32.22%。融創(chuàng)服務在8天時間內(nèi)總斥資約24.92億元收購了兩家物業(yè)公司的股權(quán)，持續(xù)擴張業(yè)務規(guī)模。

??威馬汽車再獲雅居樂1.4億美元投資，雅居樂共獲4.58%股權(quán)。11月30日，雅居樂集團發(fā)布公告，以1.4億美元購入威馬汽車1.79億股D輪優(yōu)先股，結(jié)合雅居樂2020年對威馬汽車的投資和期權(quán)協(xié)議獲得的1.45%的股權(quán)股權(quán)，截止11月底，雅居樂實際擁有威馬汽車4.58%的股權(quán)。獲得雅居樂支持后威馬汽車會獲得雅居樂提供的銷售服務點以及大量潛在客戶數(shù)據(jù)，雅居樂也可進一步擴大多元化業(yè)務貢獻度。投資威馬汽車與雅居樂多元化發(fā)展策略契合，通過產(chǎn)業(yè)協(xié)同，實現(xiàn)相互賦能，為雅居樂帶來新的業(yè)績增長點。