[仲量聯(lián)行]北交所開市有效驅(qū)動(dòng)辦公樓市場(chǎng)發(fā)展

??2021年11月24日，北京——自11月15日敲鐘開市后，北京證券交易所（下稱“北交所”）運(yùn)行平穩(wěn)，整體市場(chǎng)交易活躍。結(jié)合相關(guān)行業(yè)數(shù)據(jù)、上市企業(yè)需求、業(yè)務(wù)參與端需求等多方面因素，仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)北交所的設(shè)立將從中長(zhǎng)期，推動(dòng)北京乃至全國(guó)辦公樓市場(chǎng)的發(fā)展。

??上市企業(yè)及業(yè)務(wù)端需求利好全國(guó)辦公樓市場(chǎng)

??當(dāng)前，北交所尚在起步期，首批上市北交所的81家企業(yè)中，平均公司市值為35.64億元，員工總?cè)藬?shù)超過6萬人，總計(jì)辦公面積約為70萬平方米。從短期來看，北交所的設(shè)立為整體辦公樓市場(chǎng)帶來激增型需求的可能性較小，其主要意義是提供多元化的需求來源。北交所重點(diǎn)支持的創(chuàng)新型中小企業(yè)作為當(dāng)前需求結(jié)構(gòu)的差異化補(bǔ)充，將推動(dòng)辦公市場(chǎng)更加穩(wěn)健發(fā)展。

??市盈率數(shù)據(jù)顯示，開市后北交所平均市盈率已接近40倍，同期創(chuàng)業(yè)板平均市盈率為60倍，科創(chuàng)板為71倍。北交所持續(xù)發(fā)展或?qū)樯鲜衅髽I(yè)帶來進(jìn)一步的估值溢價(jià)和流動(dòng)性溢價(jià)，幫助企業(yè)開拓業(yè)務(wù)增長(zhǎng)版圖。因此，從中長(zhǎng)期來看，受北交所設(shè)立而獲得提振的中小企業(yè)預(yù)計(jì)估值提升，市場(chǎng)融資環(huán)境更為優(yōu)化，成長(zhǎng)速度進(jìn)一步加快，企業(yè)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)空間巨大，為全國(guó)辦公樓市場(chǎng)帶來更多優(yōu)質(zhì)、新鮮的需求增量。

??從上市業(yè)務(wù)參與端來看，在企業(yè)上市北交所全生命周期里，會(huì)需要各類金融及專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)提供支持。因此，保薦機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等金融及專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)都將產(chǎn)生巨大的業(yè)務(wù)增量。截至11月15日北交所開市，已有112家證券公司正式申請(qǐng)成為北交所會(huì)員。因北交所將與滬深交易所保持錯(cuò)位發(fā)展，在審批理念、上市制度等方面對(duì)金融和專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)提出了全新的要求。因此，服務(wù)端企業(yè)的業(yè)務(wù)模式和發(fā)展戰(zhàn)略需要作出相應(yīng)調(diào)整，或?qū)⒃谥虚L(zhǎng)期形成更多專精的針對(duì)性研究和服務(wù)團(tuán)隊(duì)，拓展人員規(guī)模和業(yè)務(wù)范圍，并增加其辦公需求。

??在參與北交所布局的眾多金融機(jī)構(gòu)中，公募基金是最重要的參與者之一，目前據(jù)悉正在通過設(shè)立北交所主題基金、“專精特新”基金等方式進(jìn)行布局。北交所開市次日，剛剛獲批的8只北交所基金正式敲定發(fā)行時(shí)間，華夏、嘉實(shí)等基金公司的基金開售在即。此外，也有許多外資機(jī)構(gòu)在申請(qǐng)和籌備中。隨著北交所上市企業(yè)不斷成熟，更多外資也將更為廣泛地參與北交所布局。因此，金融及專業(yè)服務(wù)行業(yè)也具備潛在的辦公擴(kuò)張需求。

??北交所將有效拉升北京辦公樓市場(chǎng)潛在需求

??在首批上市北交所的81家企業(yè)中，共有11家企業(yè)總部位于北京。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，這11家企業(yè)員工總數(shù)超過8100人，其中超過65%的員工在上地產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公，估算總辦公面積超過5萬平方米；近20%的員工在豐臺(tái)科技園區(qū)辦公，估算總辦公面積超過1.5萬平方米。僅從上地區(qū)域來看，快手、字節(jié)跳動(dòng)兩家科技巨頭就有超過60萬平方米的總租賃面積。因此，這11家企業(yè)的現(xiàn)有辦公面積體量相對(duì)較小，將不會(huì)為北京辦公樓市場(chǎng)提供短期激增需求，但將為北京辦公樓市場(chǎng)需求逐漸拉升提供重要驅(qū)動(dòng)力。

??隨著北交所的開市，北京將進(jìn)一步吸引全國(guó)中小型企業(yè)、資金和人才。與此同時(shí)，2019年至今，工信部公示的4762家專精特新“小巨人”企業(yè)中，北京占了264家，居全國(guó)城市榜首，將為北交所提供充足的上市企業(yè)后備資源，因而存在巨大的辦公需求動(dòng)力。

??仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部辦公樓市場(chǎng)負(fù)責(zé)人暨華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽表示：“我們預(yù)計(jì)，北交所上市企業(yè)將不會(huì)使得北京辦公樓市場(chǎng)需求激增，但將成為需求來源的優(yōu)質(zhì)組成部分。同時(shí)，隨著金融開放政策的不斷優(yōu)化，很多金融及專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)也會(huì)陸續(xù)選擇拓展在京人員規(guī)模和業(yè)務(wù)，為北京辦公樓市場(chǎng)帶來利好因素。”