[克而瑞]“人口增長不及城區(qū)擴張”型二線城市 ——重慶樓市周期變化研究

??導(dǎo)讀

??若需預(yù)判3-5年重慶樓市發(fā)展?jié)摿Γ€是應(yīng)該聚焦人口增長和居民購買力。

??◎  研究員 / 楊科偉、俞倩倩、姚鄭康、張家樺

??重慶，是國家批復(fù)的中國重要的中心城市之一，長江上游地區(qū)經(jīng)濟中心、國家重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地、西南地區(qū)綜合交通樞紐。在良好的經(jīng)濟基本面之下，近年來規(guī)劃利好消息不斷：2020年5月9日，重慶主城都市區(qū)工作座談會發(fā)布消息，重慶主城區(qū)擴容，擴容之后的“主城都市區(qū)”，將包括原主城9區(qū)，加上渝西地區(qū)12區(qū)，共21個區(qū)；不過與之形成鮮明對比的是，人口增速放緩，地均增量不足，在核心城市中排名靠后，甚至不及大連、濟南等二線城市。

??從其樓市變化來看，可以用“跌宕起伏”來形容，2016年前整體保持平穩(wěn)，2016年后行情啟動，直至2018年達歷史高點，年成交突破2600萬平方米，而后便處于穩(wěn)步下行，2020年跌破2000萬平方米，2021年穩(wěn)步復(fù)蘇，房價也呈現(xiàn)階梯式上行，已達1.4萬元/平方米。究竟引導(dǎo)重慶周期性變動的主要因素有哪些？短期（1年）和中長期（3-5年）整體市場行情又會呈現(xiàn)怎樣的走勢呢？

??01

??一、城區(qū)“大擴張”后遇“人口難題”
2000萬平年成交量是否已“觸頂”？（本節(jié)有刪減）

??（一）重慶人口增量大增速慢，主城“地廣人稀”，地均增量處二線“末流”（本節(jié)有刪減）

??細究重慶市人口分布情況可以發(fā)現(xiàn)主城區(qū)人口增量與行政區(qū)劃面積并不匹配。據(jù)統(tǒng)計10年間主城核心9區(qū)的常住人口增量僅為220萬人，依據(jù)行政區(qū)域面積推算人口密度增長，近10年每平方公里增量僅為86人，在17個熱點二線城市中排名居后，較之杭州、成都等人口發(fā)展極為迅速的城市更是相差甚遠。

??究其原因，重慶城市近年來城市發(fā)展重心由內(nèi)向外拓展。雖七普數(shù)據(jù)顯示主城區(qū)人口已突破千萬人，不過也僅為整個重慶市的1/3，主城區(qū)周邊的新區(qū)及鄉(xiāng)縣人口高達2000萬人以上，且主城新區(qū)中，除合川、長壽、綦江外，10年間常住人口都呈凈增長。作為重慶中心城區(qū)工業(yè)轉(zhuǎn)移的主要承接地，主城新區(qū)將會是未來人口增長的主場。尤其璧山、江津，地理上更接近主城，受益科學(xué)城推進和二機場建設(shè)，人口有望迎來大的增長。

??02

??發(fā)展階段特征：剛需向改善過渡
量價階梯式爬升、2016年后波動更大（本節(jié)有刪減）

??（一）大周期：成交量、價均呈階梯式爬升，2021年市場熱度穩(wěn)步回升（本節(jié)有刪減）

??1、成交量：平臺-拉升-平臺交替往復(fù)，2021年成交規(guī)模預(yù)計高位持穩(wěn)

??聚焦重慶歷年房地產(chǎn)市場走勢，以2016年作為時間節(jié)點，先后各分為兩個階段。2016年以前市場周期性較為顯著，成交規(guī)模每間隔3-4年迎來一波拉升，后轉(zhuǎn)為平臺期盤整。2009年以來成交中樞從1300萬方拉升至1750萬方。2016年市場開啟上升通道，2018年成交規(guī)模沖高至近2700萬方后市場遇冷回調(diào)，疊加疫情沖擊下市場持續(xù)下行，一度回落至2000萬方以下，基于2020年下半年以來市場熱度回升，以今年前8月成交測算，年成交有望回升至2300萬方以上，成交進入新一輪平臺期。

??具體來看，2009-2011年市場基本處于平臺走勢，當(dāng)時重慶樓市仍處于發(fā)展初期，房企年均成交量位于1300萬方區(qū)間。雖然市場成交量級較為平穩(wěn)，不過從2008年起重慶人口增長進入上升期，疊加房企的不斷進入的情況來看，市場已隱隱有上升的“苗頭”。

??2012-2015年間市場進入新一輪平臺期，由于2011年重慶經(jīng)歷了許多的“大事”，諸如重慶成為首批房地產(chǎn)稅試點城市，也是在同年重慶市加大了土地供應(yīng)，對于市場的顯著影響就是成交量的上升，單年內(nèi)成交量拉升350萬方，不過自2012年政策影響回歸正常預(yù)期，且大批量的公租房入市沖擊了新房市場的置業(yè)需求，2012起至2015年市場進入新一輪長期平臺走勢。

??2016-2019年是重慶樓市的高光時期，跟隨2015年全國房地產(chǎn)市場的全面起勢，重慶樓市進入新一輪上升通道。從供應(yīng)端可以發(fā)現(xiàn)早在2014起政府開始縮減土地供應(yīng)，疊加全國樓市大熱的行情下居民出現(xiàn)恐慌性購房，供需結(jié)構(gòu)的變化下成交熱度持續(xù)走高，每年增長成交量突破400萬方，在2018年漲勢有所放緩，年成交量沖高至2690萬方為歷年最高。2019年起市場逐漸回歸理性，成交量應(yīng)聲回落至2268萬方。

??2020年至今重慶市場進入新一輪平臺走勢。受新冠疫情影響，重慶市場進一步回落，一度下跌至1930萬方，由于政府救市出臺一系列房地產(chǎn)利好政策修復(fù)樓市促進經(jīng)濟復(fù)蘇，2020下半年以來市場熱度回歸，2021年延續(xù)了市場火爆，直至5月全國調(diào)控升級，重慶也隨之行情回落。不過以前8月的成交規(guī)模測算，年度成交或回升至2300萬方以上，樓市進入新一輪平臺期，規(guī)模較之10年前增長了1000萬方。

??2、成交均價：階梯式穩(wěn)步上行，“跳增-持穩(wěn)-跳增-持穩(wěn)”周期性上?。裕?/p>

??（二）小周期：2016年后成交量變化更快波動更大，成交價格節(jié)點跳增（本節(jié)有刪減）

??受城市主政風(fēng)格轉(zhuǎn)變影響，重慶房地產(chǎn)市場月度小周期2016年后逐漸從緩慢穩(wěn)定的量價走勢轉(zhuǎn)變，周期變化逐漸加快，期內(nèi)成交量漲跌起伏劇烈、成交價格節(jié)點跳增。

??1、成交量：周期持續(xù)時間縮短至20個月內(nèi)，期內(nèi)成交量變化愈發(fā)劇烈

??商品住宅成交規(guī)模月度規(guī)模在2016年出現(xiàn)較明顯上升，與其年度表現(xiàn)一致。在走勢上2009年至2021年，隨時間推進則有兩大突出特征：

??1) 周期變化越來越快，持續(xù)時間越來越短，由40個月以上縮短至20個月以內(nèi)。

??2）2016年后周期內(nèi)成交規(guī)模變化較2016年前更加劇烈，由平緩波動變?yōu)榇鬂q大跌。

??具體來看，月度小周期變化逐漸加快，至2021年較2009年持續(xù)時間縮短減半。2009年初至2012年末為第一個上行周期，持續(xù)時間為47個月。經(jīng)過一段規(guī)模震蕩期后，2016年隨著重慶調(diào)控政策與開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變，樓市進入第二段上行周期，本輪周期至2018年5月結(jié)束，持續(xù)時間縮短至28個月。疫情爆發(fā)以來，加上土拍兩集中、學(xué)區(qū)房整治等調(diào)控新政的介入進一步加快了市場變化的速度。2018年后商品住宅成交經(jīng)歷了下行與上行兩個小周期，時間逐漸縮短至20個月以內(nèi)。

??月度小周期內(nèi)成交規(guī)模變化幅度逐漸加大，2016年后 “大漲大跌”特征愈發(fā)顯著。2016年以前重慶樓市分別經(jīng)歷了一次上行周期和一次震蕩周期，兩次周期內(nèi)商品住宅成交規(guī)模的標(biāo)準(zhǔn)差分別為49和31，尤其是2012年底至2016年初的震蕩小周期，月成交規(guī)模普遍穩(wěn)定于150萬平方米。2016年后成交量快速拉升，2018年中至2020年初進入一輪下行周期，當(dāng)前則處于新一輪上行補漲周期。統(tǒng)計2016年后三輪小周期內(nèi)月成交規(guī)模的標(biāo)準(zhǔn)差，分別為57、75和56?？梢?016年后重慶樓市變化愈發(fā)劇烈，“大漲”與“大跌”交替出現(xiàn)。

??總而言之，以2016年為分界點下當(dāng)前重慶樓市成交規(guī)模變化快速且劇烈，小周期相較于2016年以前更為靈活。究其原因，一方面是2016年后樓市發(fā)展更市場化，市場變化更靈活；另一方面是隨著調(diào)控政策愈發(fā)多樣化，制定與實施更為適時，因此市場對調(diào)控政策的反應(yīng)更加快速。

2、房價：2016年前房價穩(wěn)定但“大漲大跌”，2016年后則“節(jié)點性”跳增（本節(jié)有刪減）

??（三）區(qū)域聚焦：二環(huán)內(nèi)成交占比擴大成市場主力，量價齊增，快速補漲（略）

??1、成交量重心向外轉(zhuǎn)移，2021年前8月渝北、巴南、北碚累計占比近6成（略）

??2、渝中房價高地，二環(huán)內(nèi)九龍坡、沙坪壩、大渡口等同比增10%以上（略）

??03

??影響周期因素：
短期地市驅(qū)動樓市上漲預(yù)期
中長期內(nèi)需見頂限制規(guī)模增長
（本節(jié)有刪減）

??（一）短期（1年）：2016年分界點，地市縮量地價抬升推動新房成交“節(jié)節(jié)高”（本節(jié)有刪減）

??1、2016年后政策由“剛?cè)岵钡街鸩綇膰?，治?biāo)不治本難抑樓市成交大熱

??正如上文所闡述的，重慶市2010年后房地產(chǎn)市場發(fā)展以2016年作為分水嶺，節(jié)點前后市場量價走勢顯著不同。究因來看，主要是由于前后對樓市調(diào)控政策的風(fēng)格發(fā)生了較大變化。

??“2016年前”與“2016年后”調(diào)控政策以及其對樓市影響可概括為：

??1)  2016年前，先調(diào)控后救市，施政方向剛?cè)岵Ｒ虼艘?guī)模相對固定的計劃性房地產(chǎn)市場下，即使兩江新區(qū)和成渝經(jīng)濟區(qū)陸續(xù)批復(fù)，利好頻出下仍能保持樓市量價穩(wěn)定。

??2)  2016年后，施政方面明顯趨嚴。但前期去庫存外加投資性購房者集中入市極大提升了市場預(yù)期，因此市場性房地產(chǎn)市場下，嚴格的調(diào)控政策收效甚微，樓市量升價漲。

??具體而言，2010年，2月重慶成為國家中心城市，6月中西部第一個國家新區(qū)“兩江新區(qū)”正式掛牌。2011年5月國務(wù)院批復(fù)的成渝經(jīng)濟區(qū)開始建設(shè)。巨大的政策利好使得投資客紛紛入場,恐慌性購房刺激房價同比上漲42%，達到了6341元/平方米。

??此后一年，重慶進入特色調(diào)控時期。自2011年1月27日起，重慶啟動個人住房房產(chǎn)稅改革試點工作，凡所購房屋均價在起征點以上的住房均屬征收對象，隨后，個人存量住房也被納入房產(chǎn)稅征收的范圍，與上海并列成為全國唯二征收房產(chǎn)稅的城市。

??值得注意的是，2016年以前重慶調(diào)控政策“先調(diào)控后救市”，施政方向剛?cè)岵?。主要體現(xiàn)在對房企地市土地交易成本和居民樓市交易成本兩方面。

??對房企土地交易成本，2013年8月土地競拍保證金由20%升至50%，收緊提高了房企拿地成本，其對應(yīng)的是2013年地市供求兩旺，全年成交涉宅地176宗達到歷史高位。2015年“渝八條”中允許房企在項目未預(yù)售前申請調(diào)整商住比例和住宅項目戶型結(jié)構(gòu)。2016年1月則出臺《關(guān)于進一步落實涉企政策促進經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展的意見》，對房企實行減稅降費，將所得稅預(yù)售收入的計稅毛利率和普通住宅土地增值稅預(yù)征率分別降至15%和1%。

??對居民樓市交易成本，2014年調(diào)控收縮，2月將公積金貸款夫妻同貸限額降至60萬，4月取消“農(nóng)轉(zhuǎn)城”部分新重慶城鎮(zhèn)居民購房免契稅優(yōu)惠。2015年其順應(yīng)去庫存和經(jīng)濟下行逆周期調(diào)節(jié)的整體趨勢，2015年5月和8月分別降低購房首付比例至30%和降低了公積金貸款準(zhǔn)貸門檻；10月 “渝八條”進一步將購房首付比例降至20%。

??2016年去庫存后市九區(qū)存貨處于低位，投資客大批進軍長江沿線城市則在短期內(nèi)將重慶可售房源出清。市場情緒與預(yù)期高熱下，2016年后政策調(diào)控不在剛?cè)岵?，而是以嚴為主?/p>

??2017年以來，一系列調(diào)控政策出臺，限售2年、公積金認房認貸、二手房首付比例提高至4成、“三無人員”個人住房房產(chǎn)稅等政策通知，嚴控房價。2018年和2019年分別禁止炒賣房號和規(guī)范學(xué)區(qū)房買賣。在資金方面2017年和2021年分別強調(diào)了禁止信貸資金流向投資投機性購房和加強預(yù)售資金監(jiān)管。但因地價節(jié)節(jié)攀升，調(diào)控效果一般，正如上文所述整體樓市呈量升價漲趨勢。

??2、2016年前地票制度平抑房價，2016年后高價地頻出抬升房價上漲預(yù)期

??2016年后涉宅地成交逐年降低是主政思路轉(zhuǎn)換后樓市熱度難抑的內(nèi)因所在。此外地價與房價間的密切傳導(dǎo)關(guān)系也在2016年后轉(zhuǎn)變?yōu)橛筛邇r地引起的地價驅(qū)動房價抬升。

??2013年重慶涉宅地成交面積達4059萬平方米歷史高點，后逐年降低至2019年宅地成交規(guī)模僅1235萬平方米。相反，新房市場商品住宅成交面積2016年后逐年提升，至2018年達2690萬平方米歷史高點。其主因是涉宅地成交規(guī)?？s減外加去庫存行動使得重慶廣義存量持續(xù)降低。新房供不應(yīng)求下購房情緒穩(wěn)心薄弱，恐慌性購房則更加促進可售貨值快速出清。從而使得新房成交規(guī)模逐年攀升，這也是2016年后樓市熱度難抑的內(nèi)因所在。

??對比重慶房地產(chǎn)市場涉宅地成交樓板價和新房成交均價，2008年至2021年中兩者相關(guān)系數(shù)達0.98，呈密切相關(guān)性。事實上結(jié)合實際市場歷史變化，2016年以前地市對樓市熱度有平抑作用，2016年以后以地價驅(qū)動房價作用顯現(xiàn)。

??2016年前，重慶獨有的地票制度對于平抑房地價有很好的作用，房價上升即炸山加快供地平抑地價，同時落實租售并舉，應(yīng)屆畢業(yè)生租房價格低廉?？煽氐牡貎r和得當(dāng)?shù)恼{(diào)控政策抑制了新房市場房價上漲預(yù)期不高。

??2016年后，政府換屆，重慶樓市進入補漲階段，以樓、地市聯(lián)動效應(yīng)增強，地王基本在周期波峰或波谷前期出現(xiàn)，一方面地王頻出加劇樓市上漲預(yù)期；另一方面，購買力經(jīng)歷長時間積累，迎來了階段性集中釋放，此外，雖然調(diào)控有收緊征兆，但是尚未出臺限購等較為嚴苛的限制類政策，整體對市場負面影響較小。

??具體來看，2016年前受新成交宅地需待開工、預(yù)售后方能進入新房市場，故地價對房價作用效果存在1年左右時滯。而2016年后這一影響周期大大縮短。如2017年4月首鋼以11710元/平方米競得渝國土房管告字[2017]號8號地，房價起步激增。至8月招商、香港置地以11500元/平方米競得渝國土房管告字[2017]號29號地，房價同比漲幅升至44%短期高點。又如2021年保利、中信、融創(chuàng)、朗詩等在第一輪集中土拍中紛紛競得宅地將最高地價層層推高至15711元/平方米，市場預(yù)期帶動下一二手房同比漲幅均有所擴大，其中二手房5月同比漲幅達9%，創(chuàng)近兩年新高。

??總而言之，重慶地市與樓市之間始終保持密切相關(guān)性，2016年前后略有差異的是，地價對房價的影響由上漲的平抑作用轉(zhuǎn)為上漲的驅(qū)動作用。

??3、量增帶動價升，2016年投資客入市加劇量價傳導(dǎo)，限價收緊后聯(lián)動減弱（略）

??（二）中長期（3-5年）：人口增長“有量無質(zhì)”，購買力見頂致成交增長乏力（本節(jié)有刪減）

??1、常住人口增長見頂，落戶“零門檻”成效有限，常住戶籍人口比不足1

??重慶是典型的人口大市，3000萬以上的常住人口規(guī)模遠超北、上等一線城市，在全國286個城市中居首。不過近年來同樣面臨人口增速放緩，常住戶籍人口比不足1的尷尬境遇。

??從統(tǒng)計局公布的人口數(shù)據(jù)來看，2016年以前重慶每年常住人口增長量基本維持在25-30萬人，自2017前起常住人口增量穩(wěn)步回落，2018年增量僅為13.3萬人。雖然重慶的常住戶籍人口比一直保持增勢，但值得關(guān)注的是，2019年重慶常住戶籍人口比依然小于1，在核心一二線城市中居末，人口吸附力相對較弱。

??事實上，自去年以來，多個城市頻出政策，“人才爭奪戰(zhàn)”席卷全國。為了響應(yīng)中央城鎮(zhèn)化建設(shè)和戶籍改革的號召，同時扭轉(zhuǎn)人口增長頹勢，重慶也順勢發(fā)布了人才新政，與其他城市相比，重慶人才落戶門檻更寬。包括以下三類：本市引進的專家、學(xué)者、留學(xué)回國人員等高層次人才;在本市就業(yè)的?？苹蚓哂谐跫墝I(yè)技術(shù)職稱以上人員，以及已取得市人力社保部門頒發(fā)的相應(yīng)資質(zhì)證書的護理人員等一般人才;受到省(部)級以上授予勛章、榮譽稱號、表彰獎勵的人員和本市各級人民政府授予榮譽稱號的農(nóng)民工等受表彰人才。所有人才落戶，均不受在渝務(wù)工、就業(yè)年限和繳納社保年限的限制，甚至沒有年齡限制。高層次人才和受到省(部)級以上表彰獎勵的人才，不受是否已在渝就業(yè)的限制。另外，配偶、未成年子女、父母均可申請隨遷來渝落戶。

??2020年4月1日，重慶市政府辦公廳印發(fā)新修改的《重慶市戶口遷移登記實施辦法》，對務(wù)工經(jīng)商、人才、學(xué)生、其他四類戶口遷移和附則作出了調(diào)整修改，拓寬落戶范圍，在原引進的專家、學(xué)者、留學(xué)回國人員以及在本市就業(yè)的?？苹虺跫墝I(yè)技術(shù)職稱以上人員基礎(chǔ)上，將在重慶市就業(yè)的具有高級工以上職業(yè)資格或相應(yīng)職業(yè)技能等級人員一并納入人才落戶類。不過為了遏制外來投資客，重慶對“三無人員”購房限制嚴格。

??結(jié)合近期公布的2020年七普數(shù)據(jù)，全市常住人口為3205.42萬人，與2010年第六次全國人口普查的2884.62萬人相比，增加320.80萬人，增長11.12%，年平均增長率為1.06%。雖然重慶常住人口增長絕對量靠前，但因幅員遼闊，山地眾多，平攤到每平方公里人口增量，在核心城市中排名靠后，不及大連、濟南等內(nèi)陸弱二線城市。

??從各區(qū)域人口結(jié)構(gòu)變化來看，人口向經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域特別是中心城區(qū)進一步集聚:中心城區(qū)中渝北區(qū)人口增長最為顯著，十年增長85萬人，主要受益于兩江新區(qū)規(guī)劃政策利好；沙坪壩、九龍坡、南岸次之，人口增量也超40萬人，相較而言，老城渝中人口出現(xiàn)負增長，經(jīng)濟和人口中心都在逐步向中心城區(qū)內(nèi)的新興板塊轉(zhuǎn)移。

??此外，四個同城化發(fā)展先行區(qū)——長壽、江津、南川、璧山和四個重要戰(zhàn)略支點城市——涪陵、綦江、合川、永川以及四個橋頭堡城市——大足、潼南、銅梁、榮昌整體人口增長不及中心城區(qū)，綦江、合川、長壽等人口持續(xù)流出，或外出務(wù)工，或流入主城，整體人口吸附力相對較差。

??2、居民收入增速放緩，房價收入比穩(wěn)中有增至12.79年，剛需購房承壓

??重慶市場自去年疫情之后“觸底反彈”，今年上半年整體市場熱度較高，房價穩(wěn)步攀升，不過下半年以來伴隨全國市場降溫，重慶樓市成交也在節(jié)節(jié)回落，居民購買力有“見頂”征兆。一方面，從人均可支配收入來看，重慶處于核心一二線城市的中下游水平，介于哈爾濱和南寧之間，遠不及成都、西安、武漢等中部城市；另一方面，重慶房價收入比并不低，近幾年一直在12年左右持續(xù)波動，居民購房壓力與太原、南寧、鄭州等弱二線城市基本持平。

??我們列示了重慶2010年以來重慶城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和城鎮(zhèn)非私營單位在崗職工平均工資絕對量及變動情況，可以看出，二者絕對量均保持正增長，截止2020年分別達到了4萬元和9.8萬元，增速均呈現(xiàn)出收窄征兆：重慶城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速由2019年的9%降至2020年的5%，而城鎮(zhèn)非私營單位在崗職工平均工資增速則由2018年的11.3%降至2020年的8.4%。

??從房價收入比來深入測算重慶居民購房壓力，因城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和在崗職工平均工資的巨大差距，使得房價收入比也呈現(xiàn)出顯著分化：截止2020年末分別達到了12.79年和5.2年， 由此可見，對于本地務(wù)工從事基層服務(wù)行業(yè)的低收入群體而言，依舊對“高房價”望而卻步，購房壓力有增無減，而對于本地公務(wù)員等高收入群體而言，買房換房無壓力，不過考量到這部分需求已在前期有所釋放，加之信貸收緊，調(diào)控加碼等利空政策不斷，改善需求的觀望情緒也比較濃厚。

??事實上，與東南沿海發(fā)達的民間借貸、多元化的投資途徑略有不同，重慶居民更偏好將資金存入銀行。據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2019年重慶人均存款5.7萬元，雖然不高，但由于起點比較低，2010年僅為2萬元，人均存款增幅高達282%，增長接近三倍，增速在主流城市中排名第一，可見重慶憑借多年來的經(jīng)濟發(fā)展，民富基礎(chǔ)得到了有力支撐，居民購買力也逐步充裕起來。

??聚焦高凈值人群如是，據(jù)建設(shè)銀行重慶市分行發(fā)布《2021重慶高凈值人群財富管理藍皮書》顯示，在選擇打理財富渠道方面，約3/4的人群選擇銀行業(yè)金融機構(gòu)，42%的重慶高凈值人群的財富管理目標(biāo)為“財富安全、財富保值”，為此，在他們所持有的財富管理產(chǎn)品中，大部分的資產(chǎn)集中在銀行理財和現(xiàn)金存款，比例均占到60%以上。

??結(jié)合第三方招聘網(wǎng)站51job的2021年10月招聘信息數(shù)據(jù)，多數(shù)崗位薪資在5000-10000元/月不等，月收入破萬高收入群體主要從事金融、房地產(chǎn)等相關(guān)行業(yè)，中等收入水平（6000-8000元/月）且提供較多（1000個以上）就業(yè)崗位的行業(yè)為物流倉儲、半導(dǎo)體芯片、儀器儀表等勞動密集型第二產(chǎn)業(yè)，這類群體屬買房剛需主力，購房壓力主要集中在月供。

??3、產(chǎn)業(yè)升級“青黃不接”拖累GDP增速放緩，高土地財政依賴度推升房價（略）

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??前景判斷：2021年年末翹尾、量價齊增
3-5年成交量難破2018年高點
（本節(jié)有刪減）

??（一）短期（1年）預(yù)判：以價換量拉動成交回升，2021年預(yù)期量價齊增（本節(jié)有刪減）

??1、成交規(guī)模：四季度“觸底反彈”，全年有望高位持穩(wěn)2000-2200萬平

??為了更好的預(yù)判1年之內(nèi)商品住宅成交面積的變動量和上下行趨勢，首先依據(jù)上文得到的重慶當(dāng)前短期波動規(guī)律，受調(diào)控升級、信貸收緊影響，疊加需求迎來集中釋放后的階段性瓶頸，2021年下半年以來市場穩(wěn)步回落，四季度隨著房企加大“以價換量”營銷力度，預(yù)期會迎來一波走量行情。

??若要預(yù)判2021年全年總量，我們認為還需結(jié)合商品住宅供應(yīng)等相關(guān)指標(biāo)，一方面市場供應(yīng)和存量決定了成交的發(fā)揮空間，即成交的上限；另一方面，通過對比重慶歷年來商品住宅的供求面積，我們不難發(fā)現(xiàn)，市場以2012年為分界點，隨著供應(yīng)整體縮量，市場逐步由供過于求向供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變，且年供求比基本保持在0.8-1.1之間波動，測算供應(yīng)面積和成交面積相關(guān)系數(shù)在0.82左右，因而可以將商品住宅供應(yīng)量作為判斷短期（1年內(nèi)）成交是否放量的重要依據(jù)。

??若要預(yù)判重慶商品住宅供應(yīng)量，我們還需聚焦重慶土地市場，從下圖中可以看出，以2016年為分界點，此前涉宅用地成交規(guī)模一直遠高于商品住宅供應(yīng)面積，不過2016年后隨著商品住宅供應(yīng)進入放量期，而土地市場卻“山河日下”，因而形成了完美的“剪刀差”，按照房企拿地到項目入市1-2年的開發(fā)周期來推算，2018-2020年涉宅用地成交規(guī)模低位波動也導(dǎo)致2021-2023年整體商品住宅供應(yīng)面積增長乏力。

??基于此，預(yù)判2021年重慶商品住宅的供應(yīng)面積，我們認為，供應(yīng)預(yù)期會在1800-2000萬平方米穩(wěn)步爬升，以供求比0.8-1來給出成交規(guī)模預(yù)判，可以推斷，2021年為重慶成交大年，全年商品住宅成交面積預(yù)期在2000-2200萬平方米，較2020年保持穩(wěn)中有增走勢，暫時難破2018年高點。

??2、房價：2021年土拍限價，預(yù)售管控下房價預(yù)期小幅微增至1.5萬元/平（略）

??（二）中長期（3-5年）預(yù)判：人多無錢，樓市成交量價增速放緩，難上臺階（本節(jié)有刪減）

??1、成交規(guī)模：年成交中樞“一升再升”，3-5年預(yù)期2200萬平高位持穩(wěn)

??預(yù)判3-5年重慶商品住宅的成交面積，我們認為，有望通過2021年穩(wěn)步爬升后進入新的平臺期，年均成交規(guī)模預(yù)期在2200萬平方米左右高位波動。

??依據(jù)上文對重慶長周期預(yù)判，2009-2011年整體成交規(guī)模低位持穩(wěn)，成交中樞處于1300萬平方米左右波動，2012-2015年拉升至1800萬平方米后小幅回調(diào)至1750萬平方米持穩(wěn)，2016-2019年再次進入拉升回調(diào)期，2020年受新冠影響，成交保持下行，跌至1930萬平，2021年市場逐步恢復(fù)，預(yù)計年成交量將會達到 2000-2200萬平方米，2025年以前預(yù)計都將處于年均成交規(guī)模2200萬平方米這一中樞高位持穩(wěn)，并不會出現(xiàn)明顯的“大升大降”。

??目前來看，重慶樓市調(diào)控與其他核心一二線城市相比，仍屬寬松，對于成交規(guī)模增長的負面影響相對較小，若需預(yù)判3-5年重慶樓市發(fā)展?jié)摿?，我們認為還是應(yīng)該聚焦人口增長和居民購買力：

??人口增長來看，絕對量居前但增速放緩，過去10年，重慶人口從2884.62萬增加到3205.42萬，增加320.80萬人，人口增長絕對量靠前，但因幅員遼闊，山地眾多，平攤到每平方公里人口增量，在核心城市中排名靠后，不及大連、濟南等內(nèi)陸弱二線城市。從常住戶籍人口比來看，一直保持增勢，不過2019年重慶常住戶籍人口比依然小于1，在核心一二線城市中居末，加之重慶本土缺乏高校資源，整體人口吸附力相對較弱。

??從居民購買力來看，也面臨“見頂”征兆：一方面，從人均可支配收入來看，重慶處于核心一二線城市的中下游水平，介于哈爾濱和南寧之間，遠不及成都、西安、武漢等中部城市；另一方面，重慶房價收入比并不低，近幾年一直在12年左右持續(xù)波動，居民購房壓力與太原、南寧、鄭州等弱二線城市基本持平。值得關(guān)注的是，重慶產(chǎn)業(yè)升級“青黃不接”是拖累居民收入增長的重要因素之一，以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)也使得重慶居民收入分配結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“紡錘形”分布，主要集中在6000-8000元/月。

??2、房價：“房住不炒”、購買力見頂致增幅放緩，3-5年難破2萬元/平（略）