[易居研究院]2021年10月70城房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告

??一、10月75%城市新房?jī)r(jià)格下跌，超9成城市二手房?jī)r(jià)格下跌

??1、新建商品住宅價(jià)格正式進(jìn)入下跌周期，二手住宅價(jià)格繼續(xù)下跌

??易居研究院根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2021年11月15日公布的《2021年10月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》,對(duì)70個(gè)大中城市新建商品住宅、二手住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行算術(shù)平均。計(jì)算得知，2021年10月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅為-0.25%，跌幅較上月擴(kuò)大0.17個(gè)百分點(diǎn)。目前新房?jī)r(jià)格已連續(xù)2個(gè)月下跌，標(biāo)志著正式進(jìn)入下跌周期。從目前的新房跌幅趨勢(shì)看，預(yù)計(jì)未來(lái)三個(gè)月新建商品住宅價(jià)格大概率繼續(xù)維持下跌。

??10月70城二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅為-0.32%，自8月二手住宅價(jià)格轉(zhuǎn)跌后，已連續(xù)3個(gè)月下跌，且10月跌幅較上月擴(kuò)大0.13個(gè)百分點(diǎn)。需要注意的是，雖然目前二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅更大,但從歷史規(guī)律來(lái)看，新房?jī)r(jià)格的波動(dòng)一般略大于二手房，而近3個(gè)月新房?jī)r(jià)格降溫速度更快。因此未來(lái)幾個(gè)月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比跌幅有一定概率超過(guò)二手住宅。

??2、新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)5個(gè)月收窄

??對(duì)70個(gè)大中城市新建商品住宅、二手住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行算術(shù)平均，計(jì)算得知，2021年10月，70城新建商品住宅、二手住宅價(jià)格同比漲幅分別為2.8%和2.0%，相比2021年9月均回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。10月70城新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅已連續(xù)5個(gè)月收窄。結(jié)合環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，預(yù)計(jì)新建商品住宅、二手住宅價(jià)格的同比漲幅下個(gè)月都將繼續(xù)回落，明年年初由正轉(zhuǎn)負(fù)。

??3、75%城市新房?jī)r(jià)格下跌，超9成城市二手房?jī)r(jià)格下跌

??10月70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格上漲、持平、下跌的城市數(shù)量分別為13個(gè)、5個(gè)和52個(gè)。其中，相比9月，上漲城市數(shù)量減少14個(gè)，下跌城市數(shù)量增加16個(gè)。

??與此同時(shí)，二手住宅價(jià)格上漲的城市僅4個(gè)，持平的城市有2個(gè)，下跌的城市數(shù)量擴(kuò)大至64個(gè)。相比9月，10月房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量減少13個(gè)，房?jī)r(jià)持平的城市數(shù)量增加1個(gè)，房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量增加12個(gè)。

??目前，新建商品住宅價(jià)格下跌的城市數(shù)量已接近樣本總量的75%，而二手住宅價(jià)格下跌的城市數(shù)量已超過(guò)樣本總量的90%。此外，可以明顯看出，近幾個(gè)月70城二手住宅市場(chǎng)的降溫情況十分類似2014年的降溫周期。我們認(rèn)為，未來(lái)幾個(gè)月二手住宅價(jià)格下跌城市數(shù)量大概率將繼續(xù)維持在9成以上，甚至明年年初70城二手住宅價(jià)格可能全部下跌。

??二、二線城市新房?jī)r(jià)格近6年半來(lái)首次由漲轉(zhuǎn)跌

??本報(bào)告對(duì)一二三線70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格和二手住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行算數(shù)平均，計(jì)算得知：10月一二三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.05%、-0.21%、-0.33%，均已連續(xù)6個(gè)月回落。其中，一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅已基本收窄至0附近，預(yù)計(jì)未來(lái)兩三個(gè)月大概率將由正轉(zhuǎn)負(fù)；二線城市新建商品住宅價(jià)格自2015年6月以來(lái)首次由漲轉(zhuǎn)跌；三線城市新建商品住宅價(jià)格自上月轉(zhuǎn)跌后本月繼續(xù)下跌。10月一二三線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比分別下跌0.43%、0.28%、0.35%，均維持上月的下跌趨勢(shì)。

??同比來(lái)看，10月一二三線城市新建商品住宅價(jià)格分別上漲5.0%、3.7%、1.8%；二手住宅價(jià)格分別上漲6.7%、2.4%、1.1%，無(wú)論城市分類和房屋類型，10月房?jī)r(jià)同比漲幅均繼續(xù)收窄。從變化程度來(lái)看，10月一線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅收窄幅度最為顯著，而二線和三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格的降溫速度基本持平。

??房?jī)r(jià)的同比漲幅走勢(shì)在很大程度上能夠反映樓市的周期波動(dòng)規(guī)律。觀察2013年1月至2021年10月一二三線城市二手住宅價(jià)格漲幅的周期波動(dòng)，可以發(fā)現(xiàn)，整體上看，房?jī)r(jià)波動(dòng)上一線城市最大，二線城市其次，三線城市最小。具體來(lái)看，又可以總結(jié)出以下三個(gè)特點(diǎn)：

??第一，一線城市一般會(huì)最先出現(xiàn)短周期房?jī)r(jià)漲幅的階段拐點(diǎn)。主要原因是一線城市房?jī)r(jià)對(duì)政策的敏感程度更高，市場(chǎng)反應(yīng)最快。其中，高點(diǎn)往往預(yù)示著上漲階段漲幅見(jiàn)頂后回落的開(kāi)始，低點(diǎn)則預(yù)示著下跌階段跌幅筑底后回升的開(kāi)始。2013年1月至今一線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅一共有三個(gè)階段高點(diǎn)，分別出現(xiàn)在2013年11月、2016年4月、2021年3月；兩個(gè)階段低點(diǎn)則分別出現(xiàn)在2015年3月、2018年4月。而二三線城市的階段拐點(diǎn)出現(xiàn)均晚于一線城市。

??第二，一線城市最早進(jìn)入房?jī)r(jià)上漲周期，而二線城市其次，三線城市則最晚。主要原因是市場(chǎng)需求的不同。如2015年全國(guó)住宅庫(kù)存壓力較大，中央提出了去庫(kù)存導(dǎo)向。在各類政策寬松與購(gòu)房需求釋放的背景下，一線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅于2015年5月率先由負(fù)轉(zhuǎn)正，而二線城市漲幅則于2015年10月轉(zhuǎn)正，三線城市漲幅則于2016年4月才轉(zhuǎn)正。

??第三，三線城市房?jī)r(jià)最先開(kāi)始下跌，而二線城市其次，一線城市則最晚。主要原因是三線城市在房?jī)r(jià)上漲階段，同比漲幅沖高幅度最小，因此降溫狀態(tài)下從漲幅高點(diǎn)運(yùn)行到0軸所需的時(shí)間最短；一線城市在房?jī)r(jià)上漲階段，同比漲幅沖高幅度最大，因此降溫狀態(tài)下雖然回落速度最快，但所需時(shí)間仍最長(zhǎng)；而二線城市則介于兩者之間。在上一輪下跌周期中，三線城市二手住宅價(jià)格于2014年8月率先轉(zhuǎn)跌，二線和一線城市則分別在之后的1個(gè)月、2個(gè)月由漲轉(zhuǎn)跌。

??在本輪周期中，一二三線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅分別于2021年3月、6月、5月見(jiàn)頂，此后相繼回落，目前分別已連續(xù)回落7個(gè)月、4個(gè)月和5個(gè)月。環(huán)比來(lái)看，三線城市已在今年7月率先轉(zhuǎn)負(fù)，一二線城市也均已在9月轉(zhuǎn)負(fù)。由此，我們可以參考2014年下半年的二手房下跌情形推斷，未來(lái)幾個(gè)月一二三線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅將持續(xù)收窄。其中，三線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅可能將在今年年底率先轉(zhuǎn)負(fù)，一二線城市則可能在明年上半年轉(zhuǎn)負(fù)。

??三、10月海南地區(qū)房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，廣東地區(qū)較為凄慘

??10月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅排名前十的城市分別是三亞、北京、銀川、杭州、西安、錦州、平頂山、廈門、長(zhǎng)沙、丹東；比跌幅較大的城市則有惠州、石家莊、大理、瀘州、秦皇島等。二手住宅方面，環(huán)比漲幅排名前十的城市依次為贛州、三亞、?？凇⒋筮B、成都、洛陽(yáng)、天津、長(zhǎng)春、青島、唐山。其中，二手住宅價(jià)格僅4城上漲，2城持平，其余4城均下跌。二手住宅價(jià)格環(huán)比跌幅較大的城市有南充、大理、瀘州、惠州、牡丹江等。

??分地域來(lái)看，10月海南地區(qū)房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，而廣東地區(qū)較為凄慘。

??其中，10月三亞與海口房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)。主要原因有兩方面：一方面，近幾年海南宅地供應(yīng)較少，導(dǎo)致新房供不應(yīng)求；另一方面，目前海南自貿(mào)港的利好還在釋放，幾年后封關(guān)的消息使部分投資客仍有興趣。所以三亞與?？谶@兩個(gè)海南大城市，在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡不振的情況下，10月新房與二手房?jī)r(jià)格都相對(duì)還堅(jiān)挺。

??反觀廣東地區(qū)，深圳已連跌大半年，而同樣作為風(fēng)向標(biāo)的廣州10月二手住宅價(jià)格下跌0.6%，排名慘跌至第63位。此外，惠州10月的房地產(chǎn)市場(chǎng)，更是慘不忍睹：新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅居70城之末，二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅倒數(shù)第四。在7月29日被住建部約談后，8月9日惠州發(fā)布新政，新購(gòu)住房三年限售，重點(diǎn)片區(qū)暫停向區(qū)域內(nèi)擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民出售新建商品住房。同時(shí)，嚴(yán)查購(gòu)房資金來(lái)源，禁止非銀行金融機(jī)構(gòu)向個(gè)人提供購(gòu)房貸款。在嚴(yán)厲調(diào)控下，惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速陷入恐慌情緒，10月新房成交量較去年同期暴降7成，使得新房?jī)r(jià)格環(huán)比大跌1.1%。而惠州的二手房由于首付高、稅費(fèi)高，價(jià)格相對(duì)新房本來(lái)也沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì)，10月當(dāng)?shù)匦路渴袌?chǎng)冰凍后其二手房市場(chǎng)更是深受影響。因此10月惠州的新房、二手房?jī)r(jià)格慘跌，主要是經(jīng)歷了一個(gè)由政策向新房市場(chǎng)再向二手房市場(chǎng)的傳導(dǎo)過(guò)程。

??四、今年住建部約談的城市中，二手住宅價(jià)格已全部下跌或持平

??今年以來(lái)，國(guó)家層面調(diào)控不斷收緊，且地方層面出新政的頻率與強(qiáng)度都創(chuàng)歷史之最。值得關(guān)注的是，今年以來(lái)共有18個(gè)城市被住建部約談，分別為廣州、合肥、寧波、東莞、南通、上海、深圳、北京、杭州、無(wú)錫、南昌、成都、西安、銀川、徐州、金華、泉州、惠州。其中，統(tǒng)計(jì)局公布的70城中共包括除東莞和南通以外的16城。

??從2021年1至10月這16城的二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅變化情況來(lái)看，在被約談后10月已有15城房?jī)r(jià)下跌，僅成都1城持平。其中，本月轉(zhuǎn)跌（包含年內(nèi)首次轉(zhuǎn)跌和小幅盤(pán)整后再次轉(zhuǎn)跌）的城市為西安和無(wú)錫，而北京、杭州、寧波、南昌、廣州、徐州、金華、泉州、惠州9城跌幅較上月均有不同程度的擴(kuò)大。尤其是惠州，10月二手住宅價(jià)格環(huán)比跌幅較上月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。

??五、二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅曲線6年半以來(lái)首次跌入“過(guò)冷區(qū)”

??70城二手住宅房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅從2019年8月至2020年12月期間，幾乎均停留在“偏冷區(qū)”。疫情結(jié)束，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后，今年年初二手住宅價(jià)格在“合理區(qū)”小幅盤(pán)整了3個(gè)月。但在嚴(yán)厲調(diào)控下，今年4月起房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)回落，7月年內(nèi)首次由“合理區(qū)”跌入“偏冷區(qū)”。

??10月70城二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅曲線自2015年3月以來(lái)首次跌入“過(guò)冷區(qū)”。其中，超9成城市二手房?jī)r(jià)格下跌。從被約談城市來(lái)看，隨著多重調(diào)控政策的不斷加碼，當(dāng)?shù)卦?jīng)短期漲幅過(guò)快的二手房?jī)r(jià)格逐漸回歸理性；10月統(tǒng)計(jì)局公布的被約談16城二手住宅價(jià)格已全部下跌或持平。

??綜合一二三線城市環(huán)比和同比漲幅、70城上漲下跌城市數(shù)量等數(shù)據(jù)，以及當(dāng)前的調(diào)控政策和金融環(huán)境來(lái)看，此次全國(guó)房?jī)r(jià)下跌情形與2014年下半年的下跌周期有諸多類似之處。依照歷史規(guī)律和市場(chǎng)慣性，我們預(yù)計(jì)70城二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅可能還將在“過(guò)冷區(qū)”停留數(shù)月。

??基于此，建議部分樓市低迷時(shí)間較長(zhǎng)、房?jī)r(jià)下跌幅度較大的城市，按一城一策的方針，適度出臺(tái)支持自住需求的政策，以防房?jī)r(jià)下跌過(guò)猛，不利于行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

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