??沉寂許久的民營(yíng)房企境外融資市場(chǎng)有了新突破。11月17日，雅居樂集團(tuán)控股有限公司（03383.HK 以下簡(jiǎn)稱“雅居樂”）宣布旗下子公司將發(fā)行本金總額為24.18億港元的可換股債券，期限為5年，年利率7%。根據(jù)協(xié)議，這筆債券可交換約8799.13萬股雅生活股份，占后者現(xiàn)有已發(fā)行股本約6.2%。

??此前，不少房企通過直接出售旗下物業(yè)公司的股權(quán)回籠資金，類似雅居樂這種可換股的融資方式并不多見。11月19日，雅居樂相關(guān)人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，此次發(fā)行的可交換債券為母、子雙上市公司的股債聯(lián)動(dòng)產(chǎn)品，在內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)較為少見，在當(dāng)前市場(chǎng)波動(dòng)及融資難的環(huán)境下，這種結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)可避免股權(quán)及未來盈利攤薄的影響，同時(shí)有助于公司開拓融資渠道。

??這筆資金將被雅居樂用于未來一年到期海外債的再融資。按照該公司10月底對(duì)投資者透露的信息，2022年，其總計(jì)有280億元債務(wù)到期，其中境內(nèi)110億元，境外170億元。

??以雅生活6.2%的股份為交換

??公告顯示，此次發(fā)行可換股債券的主體為遠(yuǎn)航金門，這是雅居樂的間接全資附屬公司，此前已持有雅生活約3.61%的股權(quán)。債券的到期日為2026年11月，年利率7.00%，每半年付息。

??雅生活的換股價(jià)為27.48港元，比該公司11月17日的收市價(jià)溢價(jià)了20%，較前十個(gè)連續(xù)交易日的平均收市價(jià)有21%的溢價(jià)。根據(jù)換股價(jià)，這筆債券可交換8799.13萬股雅生活的股份，相當(dāng)于其現(xiàn)有已發(fā)行股本約6.2%。相應(yīng)的，雅居樂對(duì)雅生活的持股量也將下降至48%。

??雅居樂方面表示，悉數(shù)交換債券不會(huì)導(dǎo)致公司綜合損益表入賬任何收益或虧損，對(duì)雅生活的持股比例變動(dòng)不會(huì)影響公司的控制權(quán)，也不會(huì)對(duì)雅生活長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展構(gòu)成任何重大影響。

??在這之前，因?yàn)樨?fù)債低、現(xiàn)金流穩(wěn)定，物業(yè)公司成為了上市房企較容易變現(xiàn)的資產(chǎn)，不少房企都通過出售旗下物業(yè)公司股權(quán)獲得了流動(dòng)資金。物業(yè)公司也是很受歡迎的融資抵押物，9月30日，中國(guó)山東高速金融集團(tuán)有限公司與佳兆業(yè)旗下子公司簽訂了一份認(rèn)購(gòu)協(xié)議，認(rèn)購(gòu)后者發(fā)行的1.2億美元優(yōu)先票據(jù)，期限約為一年，票面利率為每年11.5%。為此，佳兆業(yè)抵押上了所持佳兆業(yè)美好67.18%股權(quán)。

??雅居樂選擇的是一種更為靈活的方式。有業(yè)內(nèi)人士表示，此前，可換股債券大多交換的是發(fā)行主體的股份，此次雅居樂拿出的卻是雅生活的股份，說明受近期房企暴雷事件的影響，物業(yè)公司的股權(quán)比地產(chǎn)公司更受投資者青睞。而從雅生活的換股價(jià)來看，仍有一定幅度的溢價(jià)，也折射了資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)公司的前景仍較為看好。

??據(jù)了解，雅居樂發(fā)行可換股債券的消息在本周二就已傳出，香港業(yè)內(nèi)有聲音認(rèn)為這反映了公司缺錢的事實(shí)，但也有聲音表示，從大環(huán)境來看，缺錢是當(dāng)下民營(yíng)房企的普遍狀態(tài)，雅居樂能夠從公開渠道融到20多億港元，而且只是以雅生活6.2%的股權(quán)為代價(jià)，已屬不易。

??未來一年280億元短債到期

??按照計(jì)劃，這筆24.18億港元的資金將用于雅居樂一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期離岸債務(wù)再融資。

??據(jù)了解，在10月22日，雅居樂曾召開過一次投資者電話會(huì)，會(huì)上透露了該公司今年第四季度及明年的債務(wù)到期情況。雅居樂的管理層表示，截至9月底，公司有380億元現(xiàn)金，除去100億元受限現(xiàn)金，能自由自配的資金大概是280億元。再剔除項(xiàng)目開發(fā)、投資尾款等，集團(tuán)層面可以動(dòng)用的資金在130億元-150億元。第四季度，該公司有一筆2億美元的公募債在11月18日到期，一筆負(fù)有擔(dān)保責(zé)任的2.5億美金私募債將于11月24日到期。第四季度到期的還有30億元的銀團(tuán)貸款，雅居樂打算用自有資金償還其中的20億元，另外10億元在現(xiàn)有銀團(tuán)的綠鞋條款下拿到審批后，進(jìn)行提款償還。據(jù)該公司管理層透露，境內(nèi)方面，年內(nèi)到期的主要是項(xiàng)目開發(fā)貸、信托貸款等，將通過境內(nèi)項(xiàng)目的銷售回款進(jìn)行置換。

??根據(jù)會(huì)上的信息，明年雅居樂到期的總債務(wù)規(guī)模為280億元，包括110億元的境內(nèi)債務(wù)，及170億元的境外債務(wù)。

??10月25日，雅居樂發(fā)布公告，承諾公司有足夠資金償還到期債務(wù)。11月17日，該公司表示11月18日到期的2億美元優(yōu)先票據(jù)，贖回金額已全部到賬。根據(jù)11月19日的最新消息，其11月22日到期的33.45億港元貸款以及6000萬美元貸款，償債資金也已到賬。

??雖然截至目前，雅居樂并沒有逾期債務(wù)，但同樣面臨著評(píng)級(jí)下調(diào)的壓力。標(biāo)普在11月11日將其長(zhǎng)期主體信用評(píng)級(jí)由“BB”下調(diào)至“BB-”。標(biāo)普表示，盡管雅居樂仍可在境外銀行獲得融資，但這一渠道主要用于再融資，預(yù)計(jì)隨著銀行對(duì)開發(fā)商境外貸款的審批更加嚴(yán)格，該公司的境外銀行貸款規(guī)模也將隨之下降，未來將需要依靠?jī)?nèi)部現(xiàn)金流和境內(nèi)銀行貸款來償還到期債務(wù)。

??按照標(biāo)普的估算，通過出售資產(chǎn)，雅居樂將在2021年獲得50億元至60億元現(xiàn)金，2022年獲得100億元至110億元現(xiàn)金。在境外資產(chǎn)方面，雅居樂還擁有位于香港的物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目以及上市子公司股份，價(jià)值約為170億元至200億元。

??對(duì)于明年的償債安排，雅居樂相關(guān)人士沒有透露具體的信息，只表示將繼續(xù)保持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，審慎資金管理，視債務(wù)到期情況合理安排償債計(jì)劃。而招銀國(guó)際認(rèn)為，如果未來有需要，雅生活剩余股權(quán)可能會(huì)繼續(xù)成為雅居樂部分流動(dòng)性的來源。